האם מלחמת חרבות ברזל היא כוח עליון? בית המשפט מכריע
"כוח עליון" במבחן המציאות הביטחונית, בית המשפט בוחן האם מלחמה שוברת את הכללים החוזיים
יזמים רבים מתמודדים בימים אלו עם דרישות לפיצויים על איחורים במסירת דירות – גם כשהשיבושים נגרמו בשל מלחמה שהפריעה לשגרת הבנייה ולשרשרת הביצוע כולה.
בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בבאר שבע, נקבע כי מלחמת "חרבות ברזל" מהווה אירוע של "כוח עליון" היכול בנסיבות מסויימות להצדיק דחייה בלוחות הזמנים למסירת דירות.
זהו פסק דין חדשני ומאוזן בנושא ההכרה במלחמת חרבות ברזל ככוח עליון בקשר עם עיכובים בלוחות הזמנים בפרויקטים.
מהו כוח עליון בהקשר של חוזי מכר?
כוח עליון (Force Majeure) הוא מונח משפטי המתאר אירוע חיצוני, בלתי צפוי וקיצוני, המונע את קיום ההתחייבות החוזית מבלי שהצד האחראי יכול היה לחזות או למנוע אותו.
בחוזי מכר דירות, הכרה באירוע כזה יכולה להצדיק פטור מאחריות בגין איחור במסירת הדירות.
יחד עם זאת, הכרה זו אינה מוחלטת או אוטומטית, והיא תלויה בהיבטים עובדתיים ופרשניים.
האיזון החדש בין חוזה למציאות
בפסק הדין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בבאר שבע (רת"ק 74469-01-25 גורביץ ואח' נ' אלברטו גבסו ובניו בע"מ) נדונה תביעה של רוכשי דירה באשקלון נגד קבלן בגין איחור במסירה.
הקבלן טען כי העיכוב נגרם בשל מלחמת חרבות ברזל וההגבלות המחמירות של פיקוד העורף, שהגבילו את ההמשך הסדיר של העבודות באתר הבניה.
בית המשפט לתביעות קטנות קיבל את התביעה באופן חלקי, וקבע לטובת הרוכשים פיצוי של כ־12,000 ₪. הרוכשים ביקשו לערער .
כבוד השופט אלון אינפלד דחה את בקשת רשות הערעור,של רוכשי הדירה והבהיר:
"הטענה לפיה מצב הלחימה, אשר נכפה באופן פתאומי על צדדים לחוזה, אינה בבחינת "כוח עליון" או כי הנחיות פיקוד העורף אינן בבחינת "כוח עליון" – נדחית בשתי ידיים."
עוד הוסיף כבוד השופט אינפלד:
"כל החלטה אחרת היא למעשה דרישה משפטית מאזרחי ישראל להעדיף קיום חוזים מסחריים על פני שמירה על חייהם ועל חיי אחרים."
פסק הדין מדגיש נקודת מבט משפטית המאזנת בין חשיבות קיום ההתחייבויות החוזיות לבין ההכרה שמצב מלחמתי פתאומי עם השלכות מעשיות ובלתי צפויות, מהווה "כוח עליון".
לסיכום
ההכרה של בית המשפט במלחמת חרבות ברזל כ"כוח עליון" מייצרת עוגן פרשני חדש בשיח החוזי שלאחר אוקטובר 2023. היא עשויה להשפיע על מאות סכסוכים חוזיים, ובעיקר על סוגיית איחורים במסירת דירות.
פסק הדין מהווה ציון דרך בהבנת המורכבות התקופתית, ומראה שבתי המשפט נכונים לקחת בחשבון שינויים דרמטיים במציאות, תוך שמירה על עיקרון הבסיס ש"חוזים יש לקיים".
זו ההזדמנות של היזמים להוכיח שהם לא רק חתומים על חוזים, אלא גם יודעים לנווט בתוך סיטואציות שמזכירות יותר סרטים מאשר פרויקטים של נדל"ן – ולהסביר איך בכל זאת עשו מאמצים לפעול ולקדם את הפרויקט שלהם ולצמצם נזקים תחת אילוצים בלתי צפויים, בתקווה לשמור על מערכת יחסים תקינה (או לפחות סלחנית) עם הרוכשים, אפילו כשהמציאות "משתגעת" קצת מעבר למה שדמיינו.
ובשביל הרוכשים, כדאי לזכור: לא תמיד היזם הוא "כיס עמוק" שיכול לספוג כל בעיה בלי למצמץ. לפעמים הוא נאלץ להתמודד עם אתגר אמיתי מול נסיבות בלתי צפויות.
בסופו של דבר, אין לאף אחד מאיתנו כדור בדולח. כאשר המציאות משתנה באבחה ומאיימת לפרוץ את גבולות החוזה, בתי המשפט נדרשים להפעיל שיקול דעת ולנווט בין הכתוב לבין הבלתי צפוי. כפי שנזכר כבר מקודם "חוזים יש לקיים" ולפעול לפיהם, אך גם חוזה מוצלח אינו חסין מפני מצבים הדורשים רגע של מידת צדק ושיקול דעת בריא.
עו"ד מורן אביב, שותפה – מנהלת תחום יזמים
לוי טילר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות' – עורכי דין
d&b – לדעת להחליט
