"עורך דין צריך לצדו מפקח דיירים שלא מגמגם מול היזם"
יזמים, קבלנים ועורכי דין הם חלק חשוב בפרויקטי התחדשות עירונית, אולם דווקא מפקחי הדיירים הפכו להיות אנשי המפתח שלהם – תרתי משמע. אינג' ליאור בן ארצי, מנכ"ל L.A.B ניהול פיקוח והנדסה בע"מ מסביר כיצד הם מייעלים את התהליך, מוזילים אותו והופכים אותו למהיר יותר
בשנים האחרונות הפכה ההתחדשות העירונית לאחד התחומים המרכזיים בשוק הנדל"ן הישראלי. פרויקטים של פינוי-בינוי ותוכניות אחרות מגלגלים מיליארדים, מערבים אלפי בעלי דירות, ונמשכים לעיתים עשור ואף יותר. בתוך המורכבות הזו, מתחדדת ההבנה כי לצד היזם ועורך הדין — נדרש גורם מקצועי נוסף, שלעתים נותר מאחורי הקלעים: מפקח הדיירים.
בעוד שתפקידו של עורך הדין הוא ללוות את ההיבטים המשפטיים של העסקה, מפקח הדיירים אחראי על הצד ההנדסי ובעיקר על הגדרת התמורה עצמה. “הדיירים למעשה מוכרים נכס קיים ורוכשים נכס עתידי שלא קיים עדיין", מסביר אינג' ליאור בן ארצי, מנכ"ל חברת L.A.B ניהול פיקוח והנדסה בע"מ, המנהלת ומפקחת על פרויקטי מגורים, משרדים, לוגיסטיקה, תעשייה ותשתיות. "אם אין מי שיגדיר בצורה מקצועית מה הם אמורים לקבל, הם נכנסים לעסקה בעיניים עצומות".
לדבריו, מפקחי הדיירים הם אלו שמגשרים על הפער הזה. "בשלבים הראשונים של הפרויקט, עוד לפני שיש תוכניות סופיות או היתרי בנייה, נדרש לבנות מפרט טכני ופרוגרמה שמגדירים את הדירה העתידית: שטח, סטנדרט בנייה, מערכות, חומרים ורמת גימור. מפקחי הדיירים הם אלו שמנהלים את זה מול הדיירים ולמעשה זה הבסיס שעליו נשען ההסכם המשפטי מול הדיירים, היזם, הקבלן וכמובן – עורכי הדין של כל הצדדים".
"ההשלכות מגיעות עם מחיר"
אלא שדווקא הנושא הזה, שאמור לקבל משקל ניכר, לא זוכה לתשומת הלב הראויה, בין היתר על רקע העדר רגולציה ופיקוח על מפקחי דיירים. "בישראל אין חובה חוקית למנות מפקח דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ואין תקן מחייב שמגדיר מי ימלא את התפקיד", מבהיר אינג' ליאור בן-ארצי.
כתוצאה מכך, נוצר שוק פרוץ למדי, שבו מפקחי דיירים ממונים ללא רקע מקצועי או הבנה בסיסית מקצועית – צעד שעשוי להיות בעייתי מאוד הן עבור דיירים אך לא רק. "על פניו, שילוב של מפקח דיירים בפרויקט עולה כסף ולכן, לכאורה, מעמיסים עוד עלויות", אומר אינג' ליאור בן ארצי. "אלא שזו הסתכלות קצרת טווח שרחוקה מלהיות מדויקת שכן מדובר בכר פורה של בעיות שאפשר ורצוי למנוע הרבה לפני סכסוך משפטי כזה או אחר. "כמעט תמיד ההשלכות של איפיון לקוי, העדר תכנון וחוסר תשומת לב מתגלות בשלב מאוחר יחסית – ויש לזה מחיר: החל מהליכים משפטיים מורכבים, דרך סכסוכים שגורמים לעיכוב ניכר בהליך שבלאו הכי ארוך וכמובן – עלויות גבוהות במיוחד. לכל אלו גם מצטרף חוסר שביעות רצון של כל הנוגעים בדבר. מפקח דיירים מוסמך ומקצועי שנכנס לתמונה בשלב הזה הופך לאיש המפתח, עורך תיאום ציפיות, בונה מפרט מדויק שברור ונגיש לדיירים אך גם לקבלן ודואג שהוא ישתקף כהלכה בהסכם המשפטי מול עורכי הדין. כך, נוצר סדר, סנכרון והדרך לביצוע קלה, מהירה וזולה יותר (מבחינת היזם אך לא על חשבון בעלי הדירות)". חלק ניכר בתהליך הוא יצירת תיאום ציפיות בין הדיירים ליזם.
"היציבות היא פקטור קריטי"
לאור זאת, עוד ועוד עורכי דין בענף הנדל"ן מבינים את הערך האמיתי של מפקח דיירים, ואת החשיבות שלו בהצלחת הפרויקט. " מפקח הדיירים הוא לא רק יועץ טכני, אלא גורם שמסייע לייצר ודאות - הן מול היזם והן מול הדיירים", מחדד אינג' ליאור בן ארצי. "בסוף, עורך דין רוצה לדעת שיש לידו מפקח דיירים שיודע לקרוא תוכניות, לשאול את השאלות הנכונות, ולהציף בעיות בזמן”, אומר, גורם בענף. מישהו שיודע לדבר מול היזם או המהנדס ולא לגמגם".
לדבריו, הצורך במפקח דיירים מתבהר ככל שהמורכבות של הפרויקט גדלה ומשך הביצוע שלו מתארך. "מקרים של חוזים שנחתמים שנים רבות לפני תחילת הביצוע בפועל הם כבר ממש לא משהו נדיר תופעה נדירה", הוא מבהיר. "במקרים כאלה המשמעות של ליווי מקצועי יציב לאורך זמן הופכת קריטית לנוכח לוחות הזמנים. זה לא ספרינט — זה מרתון, ולכן מפקח שמלווה פרויקט שכזה ומי שנכנס לפרויקט כזה צריך להיות שם גם בעוד עשור קדימה. היציבות היא פקטור קריטי בתחום הפיקוח מטעם הדיירים".
"תנאי סף להצלחת הפרויקט"
ליווי מטעם מפקח דיירים רחוק מלהסתכם בהיבטי התכנון ולמעשה מדובר בפונקציה מרובת ממשקים, שמצריכה כאמור ניסיון אך גם הבנה והיכרות עם כל הצדדים. "העבודה מול היזמים עצמם מחייבת הבנה עמוקה של עולם הביצוע כמו גם הביטי תכנון ורישוי. פרויקטים של התחדשות עירונית מערבים חברות בנייה גדולות, מהנדסים ראשיים, קבלנים ויועצים רבים. מפקח שאינו מכיר את המערכת מבפנים עלול להתקשות לזהות נקודות תורפה או לנהל שיח מקצועי אפקטיבי. זו גם הסיבה שאנחנו מקפידים להעסיק בחברה מפקחי דיירים מנוסים, עם הכשרה והסמכה מקצועית ( מהנדסים ואדריכלים ) הבנה והיכרות עם כל הגורמים הרלוונטיים בענף", מבהיר אינג' ליאור בן ארצי. "זה תנאי סף להצלחת הפרויקט, מזעור סיכונים וייצוג הולם מול כל הצדדים. מפקח שמגיע עם ניסיון מהשטח יכול לשמש כגורם מאזן, שיודע מתי להתעקש ומתי לאפשר לפרויקט להתקדם".
בהתאם, וכדי למנוע טעויות שעשויות לעלות ביוקר, שילוב של מפקח דיירים בענף עשוי להיות הגורם שיכריע את הצלחת הפרויקט כולו. עבור הדיירים מדובר בגורם מקצועי שמייצג אותם נאמנה ויודע להתעקש במקומות שצריך ועבור הקבלנים והיזמים זהו איש המקצוע שנותן ודאות ומונע סיכון יקר וגבוה ואף מונע תקלות תכנון עוד בזמן התכנון. עם זאת, נראה שעבור עורכי הדין הערך המוסף מתחדד אפילו יותר: זוהי הפונקציה שמניחה את הבסיס לחוזה המשפטי וגם דואגת ביישום בפועל לאורך כל שלבי הפרויקט וגם בשנת הבדק שלאחר המסירה.
מאת אינג' ליאור בן ארצי, מנכ"ל L.A.B ניהול פיקוח והנדסה בע"מ
d&b – לדעת להחליט
