התחדשות עירונית: המתווה הנכון לשיקום המבנים שנפגעו במלחמה
עקרונות המתווה הממשלתי המתגבש לשיקום מבנים שניזוקו במהלך המלחמה, אשר מקדם משרד המשפטים, מהווה חוליה משמעותית, נוספת, בשרשרת האחריות של המדינה כלפי הציבור. מדובר בצעד נכון המתייחס לא רק לנזקי המבנה הבודד, אלא לשיקום מקיף, של אזור, מתוך תפיסה מתקדמת של התחדשות עירונית.
המתווה שהוצג השבוע לוועדת שרים לענייני חקיקה מציג תפיסה רחבה שיש בכוחה לאפשר גם טיפול במבנים שלא נפגעו ישירות, אך מהווים חלק מהמרקם התכנוני המחייב התחדשות. בדרך זו, נוצרת אפשרות לשקם מתחמים שלמים באופן יעיל ומתקדם, תוך בחינה של הצרכים הקהילתיים, הערך העירוני, הצורך בעורקי תחבורה מתאימים, והוספת מבני ציבור כדוגמת בתי כנסת, בתי ספר, משרדי רשות, מרכזי חוגים ועוד.
אחד האתגרים המרכזיים בתהליך הוא ריבוי בעלים. מדובר בחסם מובנה, המוכר לכל העוסקים בתחום, הנובע מהבדלי אינטרסים, היעדר הסכמה וכן מהעובדה כי החלטות הנוגעות למקרקעין מתקבלות בדרך כלל ברוב מיוחד. דווקא משום כך, הפחתת הרוב הנדרש לרוב רגיל של 51% אחוז היא חיונית. נכון שזוהי חריגה מההליך המסורתי של שיקום מבנה דרך מס רכוש, אבל במקרה זה מדובר בצעד נכון שמאפשר קידום פרויקט שבדרך אחרת היה נתקע.
הבחירה האם להחיל את דיני המקרקעין או את דיני ההתחדשות העירונית אינה רק שאלה משפטית. היא משפיעה על שיעורי ההסכמה הנדרשים ועל הערכאה המשפטית שתכריע במחלוקות. ההבדל המהותי בין התחומים עשוי להיות קריטי להצלחת הפרויקט.
המתווה החדש דומה, במספר היבטים, למסלול הרשויות בתחום ההתחדשות העירונית. הוא נשען על יכולת הרשויות המקומיות לקדם תוכניות בקצב מהיר יותר, ובכך לקצר תהליכים שנמשכים לעיתים שנים ארוכות מדי. יחד עם זאת, הוא שונה מהתחדשות עירונית קלאסית בנקודה חשובה: בעלי הדירות יקבלו דירה חדשה בגודל הדירה שנהרסה. זוהי בשורה משמעותית, המקדמת היתכנות כלכלית, מכיוון שבמרבית מיזמי ההתחדשות העירונית מקבלים בעלי הדירות תוספת שטח והעסקה כולה מבוססת על מודל שונה.
לצד האפשרות לשמור על הזכויות ולקבל דירת תמורה חדשה, המתווה שפורסם מאפשר לבעלי הנכס את הבחירה למכור את זכויותיהם ליזם השיקום במסגרת מודל של רכישה מרצון. שווי הרכישה נבחן לפי ערך הדירה החדשה העתידית. חשוב לזכור כי הערכות השווי מטעם השמאי הממשלתי נוטות להיות נמוכות יותר מהערכות בשוק הפרטי, נקודה שבעלי דירות רבים עלולים שלא להיות מודעים לה.
אחת הנקודות המורכבות ביותר (והשנויות במחלוקת) במתווה היא אפשרות ההפקעה, במקרה שבו בעל דירה מסרב להצטרף לפרויקט, לרבות בהליך ה-buy out. מדובר בצעד חריג הפוגע לכאורה בזכות הקניין, אך במהותו יש לראותו כדומה להליך של מינוי כונס לדייר סרבן. כאשר טובת הרוב ברורה ומוכחת, וכאשר המדינה בוחנת את האיתנות הפיננסית של היזם ואת התאמתו לפרויקט, הצעד הופך לכלי מימוש החזון.
עד לבחירת היזם המשקם ברוב והכרזתו, תתאפשר תחרות בין יזמים, מהלך שיפתח אפשרות לפעילות בשטח מצד גורמי שיווק ומארגנים. השאלה האם פעילות זו תעשה בדרך "נקייה" או לא היא שאלה מהותית, ונדרשת כאן בקרה של המדינה והרשויות המקומיות כדי להגן על בעלי הדירות מפני לחצים והשפעות לא ראויות.
בסופו של דבר, בעלי הדירות המתגוררים במתחמים שנפגעו זקוקים לפתרון מהיר, יעיל ואיכותי שיחזיר אותם לביתם ולשגרת חייהם. על המדינה לייצר מסלול המעניק להם ודאות, ביטחון תכנוני וביצועי, ויזם בעל ניסיון מוכח, מוניטין מצוין ומפרט בנייה איכותי. לקחי הפיילוטים שכבר קודמו על ידי המדינה, כדוגמת שכונת רמת אליהו, חייבים להנחות את המתווה החדש, גם כלקח לשיפור.
דווקא משום המורכבות המשפטית והרגישות הרבה בפרויקטים שבהם המדינה מעורבת ישנה חשיבות עליונה לליווי משפטי מקצועי של בעלי הדירות. מניסיוני, בפרויקטים גדולים שבהם המדינה היא היזמית, ברור כי ייעוץ מוקדם, ליווי צמוד והבנת המנגנונים התכנוניים והמשפטיים הראויים, תוך הכרת חוזקות וחולשות המנגנונים והשחקנים הם תנאי יסוד להבטחת זכויות הדיירים.
המתווה המוצע הוא הזדמנות חד פעמית לשיקום אמיתי של מרחבים שנפגעו וכדי להפוך את ההזדמנות למציאות נדרש ניהול מדויק, שקוף ואחראי.
עו"ד עינת שקד משמשת כשותפה מנהלת במשרד עורכי הדין יהב ושות'
