איך יראה שוק הנדל"ן ביום שאחרי? "ירידות המחיר לא יימשכו לאורך זמן"
אחרי שנתיים מאתגרות במיוחד, סיום המלחמה הוא בהחלט בשורה מעודדת עבור שוק הנדל"ן. בענף מעריכים כי מחירי הדיור ירדו בצורה נמוכה, ולאחר מכן ישובו לעלות וכי נדרש פתרון מערכתי לסוגיית כוח האדם
שוק הנדל"ן הישראלי הוא אחד המגזרים שהושפעו עמוקות כתוצאה מהמלחמה בשנתיים האחרונות. לתוך סביבה מאקרו כלכלית מאתגרת שכללה אינפלציה וריבית גבוהה, נוספה חוסר ודאות מצד משקיעים ורוכשים, מחסור ממשי וחמור בכוח אדם כתוצאה מאיסור כניסה של פועלים פלסטיניים וכן עליית מחירים על רקע הטלת חרמות מצד מדינות מסוימות. כעת, שנראה כי רוחות המלחמה שככו מעט וככל שהפסקת האש אכן תמשך ותתבסס, אפשר לומר שיש מקום לאופטימיות – גם אם זהירה.
לדברי רוני אלפרן, סמנכ"ל הדאטה בחברת המידע העסקי הבינלאומית דן אנד ברדסטריט, "סיום המלחמה צפוי להניע מחדש את גם שוק המגורים, להאיץ עסקאות ולשפר את נגישות האשראי בענף. הצפי לזרימה מחודשת של עובדים זרים, שחששו להגיע בתקופת הלחימה, צפוי לתרום להוזלת עלויות הבנייה ולהאצת קצב השלמת הפרויקטים. ירידת ריבית אפשרית עשויה גם להוסיף דלק חיובי ולהזניק קדימה את הפעילות שהואטה, גם מצד ישראלים שישבו על הגדר וגם מצד יהודים מחו"ל שירכשו דירות בישראל. אם נוסיף לכך פתיחת ערוצי מסחר עם מדינות כמו טורקיה, זה גם עשוי להוזיל את חומרי הבנייה, ולסייע לרווחיות בענף הבניה. בטווח הקצר אנו מעריכים ששוק הנדל"ן יעבור למגמת יציבות, שתתבטא בעלייה בביקוש, בשיפור במכירות ובירידה בפרמיות הסיכון שנתנו את הטון בחודשים האחרונים".
"הדרך לעליית מחירים סלולה"
"היום שאחרי" בשוק הנדל"ן מעלה מחדש גם את סוגיית מחירי הדיור, שכן הטבות הקבלן שהוענקו בשנתיים האחרונות (80-20) הוגבלו לא מכבר, אך מאידך צצו מבצעים אחרים שמממנים את עלות הריבית במשכנתא באופן מלא מצד קבלנים. יקי רייסנר, יו"ר ובעלים של קבוצת רייסדור סבור כי "כרגע אנחנו רואים עצירה מתמשכת בעליות המחירים עם נטייה לירידות מחירים, אבל זה לא יימשך לאורך זמן. ברגע שהריבית תרד והשוק יתייצב, המחירים יחזרו לעלות. עם החזרה לשגרה נתחיל לראות גם עלייה לארץ, שנת בחירות שמביאה ליציבות שלטונית תייצר תנועה כלכלית, וכן עסקים שחוזרים לישראל. חזרה לשגרה לא אומרת שהמחירים מיד מזנקים, אלא שיש שלבים ותהליכים. כמה זמן זה ייקח? קשה לדעת. אבל בינתיים חשוב להיות חכמים, לעקוב אחרי הנתונים ולהתנהל בזהירות מצד אחד ולנצל הזדמנויות מצד שני".
לירן סלע, מנכ"ל ומייסד חברת סלע השקעות ופיננסים מזכיר כי "כדי להבין לאן יילך שוק הנדל"ן צריך להבין את סביבת המאקרו הנוכחית. מדד המחירים לצרכן ירד לאחרונה ב-0.6% והתגובה של כך עשויה להיות ירידה של הריבית בהחלטה הקרובה בסוף נובמבר.
המשמעות היא שבחודשים הקרובים אנחנו עשויים לראות הקלה קלה בנטל הפיננסי מהמשכנתאות וכן ירידת מחירים קצרת טווח בשוק הדיור. נראה כי מלאי הדירות שהצטבר אצל הקבלנים והעובדה כי המשכנתאות יוזלו במעט ימריצו את השוק וישחררו את כל מה שנתקע לאורך כל תקופת המלחמה והריבית הגבוהה".
אלא שלמרות זאת מבהיר סלע כי לא לעולם חוסן – ובטח שלא ירידת מחירים. "אם מסתכלים לטווח הארוך של שנה קדימה והלאה, מגלים שמחירי הדיור בדרך למעלה. אחרי ה'שחרור' של החודשים הקרובים והתנועה שתהיה בשוק, נראה את ההשלכות האמיתיות של הקיפאון ששרר בשנתיים האחרונות: אם משך בניה ממוצע של דירה היה בעבר שנתיים, הרי שכעת, עם משבר הפועלים בענף, משך הבניה מתארך לשלוש שנים ואפילו צפונה. במקביל, מלאי הדירות שהצטבר ייגמר ולנוכח ירידה של עשרות אחוזים בהתחלות הבנייה בשנים האחרונות, עד מהרה ייווצר מחסור בדירות בשוק, הפער יצטמצם ומכאן הדרך לעלית המחירים סלולה. במצב של מחסור, יחד עם ביקוש עולה, המחירים מזנקים".
לדבריו, "צריך לקחת בפרופורציות את התחזיות על שוק הנדל"ן. אכן תהיה ירידת מחירים בטווח הקצר, סה״כ מדובר בתיקון רגעי וכעת עוד אפשר לראות את זה, גם לנוכח ההטבות שמעניקים הקבלנים בימים אלו וגם לנוכח גמישות בשוק הדירות מיד שנייה. עם זאת, אחרי ה'בליץ' הצפוי, נראה מגמה של עלייה שעשויה להיות חדה במיוחד".
"זה לא שוק נטול סיכונים"
סיום המלחמה אמנם הביא להקלה מסוימת בשוק הנדל"ן אולם עדיין נותרו אתגרים משמעותיים. לדברי רייזנר, "האתגר האמיתי הוא חוסר הוודאות. קשה לדעת מה יהיה עם עלויות הביצוע, עם החסמים ברשויות, עם האשראי ועם התשתיות. זה לא שוק נטול סיכונים – להפך. מי שפועל בלי גב פיננסי חזק ובלי ניהול אחראי עלול להסתבך. מצד שני, מי שמנהל פרויקטים בצורה חכמה, עם הון עצמי מספק, תכנון נכון ושקיפות מול השוק – יכול להפוך את הסיכון למשהו מחושב ומבוקר. זה ענף מאתגר, אבל מי שיודע לעבוד נכון, יודע גם לצמוח ממנו".
לדבריו, גם סוגיית כוח האדם מצריכה פתרונות יסודיים. "הפתרון חייב להיות משולב. מצד אחד, להגדיל את מכסות העובדים הזרים המיומנים שיכולים להיכנס מיד לשטח, ומצד שני להשקיע בהכשרות לעובדים ישראלים כדי לבנות כאן דור מקצועי חדש. לצד זה צריך להכניס טכנולוגיות ותיעוש מתקדם שיקפיצו את הפריון. רק שילוב של שלושת המרכיבים – עובדים זרים איכותיים, ישראלים מוכשרים ותיעוש בנייה – יוכל לתת מענה אמיתי לענף, לקצר זמנים ולהעלות את רמת הביצוע והאיכות".
הביקוש למשרדים יתחדש
טל בר, מייסד ומנכ"ל משותף בחברת Hi Group המתמחה בבנייני משרדים, אומר כי "סיום הלחימה צפוי לסמן נקודת מפנה משמעותית עבור המשק הישראלי כולו ובעיקר עבור תחום הנדל"ן המניב".
לדבריו, "לאורך תקופת חוסר הוודאות, חברות רבות עצרו השקעות, דחו חוזי שכירות והעדיפו להמתין להתבהרות התמונה. עם חזרת היציבות, אנו צופים תנועת תיקון טבעית: עסקים יחזרו לתכנן לטווח ארוך, צוותים יחזרו לפעילות מלאה, והביקוש למשרדים יתחדש בקצב מהיר. זהו תהליך שאנו כבר מתחילים לחוש ברמזיו, יותר פניות מצד חברות שמחפשות להתרחב או לעבור לחללי עבודה מודרניים ויעילים יותר. בנוסף, אחת המגמות הבולטות שאנו מזהים היא התרחבות הביקוש מחוץ לגוש דן. עסקים רבים מבינים את היתרונות הכלכליים והתפעוליים שבהעתקת חלק מהפעילות לאזורים מתפתחים הן בשל מחירים נוחים יותר והן בזכות תשתיות מתקדמות שממשיכות להשתפר בקצב מהיר. היעדים הבאים של עולם המשרדים לא נמצאים רק בתל אביב, אלא גם בחיפה, ב"ש, נס ציונה ואזורי תעשייה חדשים בפריפריה הקרובה. סיום המלחמה יאפשר חידוש השקעות, תמרוץ פרויקטים חדשים, ויפתח תקופה של תנופה ובנייה מחודשת שתהיה חלק מהצמיחה הכלכלית הכוללת של ישראל".
