"יזם שהצליח בתקופה הזו לאחר בכארבעה חודשים צריך לקבל צל"ש"
פורום בכירות ובכירי ענף המשפט בתחום הנדל"ן של Duns 100 נתן במה לכל הסוגיות הבוערות בענף: החל מהתביעות בגין איחורים על רקע השפעות הלחימה, דרך סביבת המימון וגם עסקאות הקומבינציה, חוות השרתים שצוברות תאוצה וכמובן המגמה שמשפיעה על הענף כולו: "שוק הנדל"ן נמצא בהתחלה של מיתון. בתקופה זו לא קל לקבל אשראי"
ענף הנדל"ן בישראל נמצא באחת התקופות המאתגרות והמורכבות שלו. כמעט שלוש שנים רצופות של לחימה משפיעות לעומק על כל השחקנים הגורמים בו, התחדשות הלחימה עדיין מרחפת באוויר, תרתי משמע, והמציאות הפיננסית מאתגרת מתמיד. במקביל הענף כולו מתמודד, באופן עקבי, עם אתגרים רגולטוריים מורכבים, אפשרות לגל תביעות כתוצאה מהמציאות הביטחונית ושורה ארוכה של סוגיות אחריות. יחד עם זאת, וחרף התנאים המאתגרים, קיימת גם הבנה שניהול נכון בתקופה הנוכחית עשוי להוליד דווקא צמיחה ולבסס פעילות ביתר שאת. כל הסוגיות הללו, ואחרות, נדונו בפורום בכירות ובכירי ענף המשפט בתחום הנדל"ן של Duns 100 שנערך במלון קרלטון שבתל אביב.
עו"ד חגית בבלי, שותפה מובילה, נדל"ן, ארנון תדמור לוי התייחסה לתמונת המצב הנוכחית בשוק הנדל"ן והבהירה כי "שוק הנדל"ן בישראל נמצא בהתחלה של מיתון, עובר תהליך של שינוי מיקוד, ומושפע גם מהמצב בעולם ומהשינויים בהייטק. אנו רואים רואים שינויים גם בקרב המלווים הגדולים - בנקים, חברות ביטוח, וגם אצל מלווים גדולים פחות. בתקופה זו, לא קל לקבל אשראי. כל זאת, כאשר במקביל דרישות רגולטוריות מקשות על השוק להתאים את המחירים ומקשות על קבלנים להוזיל מחירי דירות. כתוצאה מכך, אנו רואים קריסות של קבלנים ויזמים בהיקפים גדולים מכפי שראינו בעבר. שוק כזה מייצר גם הזדמנויות, עבור גופים עם רזרבות ועם אורך נשימה. ויחד עם זאת – חוסר הודאות הבטחוני, מדיני, פוליטי, מקשה על התאוששות".
עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות' הוסיף כי " החסם המרכזי בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות הוא אי־הוודאות : ביטחונית, כלכלית וחברתית. לדבריו, במציאות כזו תפקידה של המדינה הוא לייצר ודאות היכן שניתן, אך בפועל נראה כי המדינה ושלוחיה מוסיפים שכבות של חוסר יציבות, לעיתים ללא התחשבות בפגיעה הישירה ביזמים. שוב הציג כדוגמה את התנהלות רמ"י, המשווקת קרקעות שלכאורה זמינות אך לאחר קבלת התמורה מותירה את היזמים להתמודד מול רשויות מקומיות שמסרבות להוציא היתרים. במצב כזה, היזמים משלמים ריביות גבוהות על הקרקע, בעוד ידיהם כבולות והרשות המקומית ורמ"י מעבירות את האחריות זו לזו".
עו"ד דורון אריאל, שותף מייסד, דורון ואריאל ושוב ציין כי "הגיע הזמן לשנות דיסקט. הפופליזם כנגד יזמים וקבלנים גרם נזק עצום לענף. לאחר תקופה ממושכת של עליית מחירים שבה האצבע המאשימה הופנתה כביכול ליזמים החזירים, דבר שהוביל להחמרת החקיקיה והפסיקה וקיבעת פיצויים מנופחים לדיירים על כל איחור ושלילת הגנות מקבלנים ויזמים בגין תקופות איחור מוצדקות, הגיעה העת להקל על היזמים והקבלים – אחרת לא יהיה מי שיבנה בארץ. יזמים רבים מאסו במצב הקיים ורבים מהם עושים הכל כדי לצאת מהתחום דבר שבסופו של יום יפגע ברוכשים. כבר היום בשנת 2026 רואים ירידה תלולה בהתחלות הבניה. יש להקל על יזמים, יש להקל מיסויית, יש להקל בהתחשבות בתקופות האיחור ולהפחית פיצויים, בוודאי עבור תקופות מוצדקות. כל הגזירות הללו בתוספת החמרות של הפסיקה כנגד יזמים מובילים לייקור של הדירות ומאיסה בענף כולו".
עו"ד עופר אבן, שותף מייסד, הורוביץ אבן אוזן ושות' התייחס למקום של עורכי הדין בתוך כלל האתגרים הנוכחיים של הענף. "הנדל"ן של 2026 דורש מאיתנו יותר מניסוח חוזים. אנו פוגשים כיום את "הזיית המומחיות הדיגיטלית" - מצב בו כל צד לעסקה משוכנע במומחיותו בזכות כלי AI , מה שמייצר סרבול וקשיים בניהול המו"מ. התפקיד שלנו הוא לנווט בין רעשי הרקע הטכנולוגיים הללו לבין הצורך בפתרונות יצירתיים. עורך הדין כיום, לא רק בנדל"ן, הוא לא רק משפטן, אלא מנהל משברים אסטרטגי שחייב להבטיח ודאות במציאות משתנה ומורכבת."
במקביל, עו"ד ערן מזרחי, שותף וראש מחלקת הנדל"ן וההתחדשות העירונית במשרד ERM התייחס לעלייתן המחודשת של קבוצות הרכישה. לדבריו, "אנחנו מזהים בשנה האחרונה חזרה של קבוצות הרכישה, בעיקר באזורים שבהם בעלי קרקע מבקשים למקסם את ערך הקרקע ולשמור בידיהם חלק גדול יותר מההשבחה הכלכלית. בניגוד לעבר, המארגנים והמלווים הפנימו את הלקחים ממשברי העבר, ונוצרו סטנדרטים גבוהים יותר של שקיפות, בקרה וניהול סיכונים. עסקאות קבוצות רכישה אינן נתפסות כפתרון ספקולטיבי אלא כחלופה עסקית לגיטימית לרכישה מיזם, ולעיתים אף כפלטפורמה ליזמות עצמאית של בעלי הקרקע עצמם. אחד הגורמים המרכזיים להתחדשות בתחום הוא הכניסה של גופים חוץ-בנקאיים בהיקפים משמעותיים יותר, עם פתרונות מימון מגוונים המאפשרים ביצוע עסקאות שבעבר התקשו להגיע לקו הזינוק. להערכתי, ככל שסביבת המימון תמשיך לתמוך במודל, נראה גידול נוסף בפעילות הן בתחום המגורים והן בפרויקטים מורכבים יותר של שימושים מעורבים".
"ספק ביחס לכלכליות"
סוגיה נוספת שעלתה לדיון היא הריבית והמציאות המימונית הקיימת. ישי איציקוביץ, מנהל מחלקת נדל"ן במשרד אגמון עם טולצ'ינסקי מתאר כי "סביבת הריבית, העדר הון עצמי או קושי לגייס אותו בתנאי השוק הנוכחיים על ידי חלק מחברות הנדל"ן מייצר שוק של היצע של חברות נדל"ן מסוימות לצד ביקש רחב של חברות הנדל"ן החזקות או חברות מתחומים שונים שלהן איתנות פיננסית ונזילות גבוהה והמעוניינות להתחיל או להרחיב את פעילות הנדל"ן בכלל, וההתחדשות העירונית בפרט. אחד הקשיים העיקריים הוא עריכת בדיקת הנאותות לחברות ולפרויקטים המצויים על המדף, בניית מבנה עסקה נכון ובעיקר סינון והערכות שווי של עסקאות ופרויקטים שלמרות שעל פניו נראים אטרקטיביים בפועל ולאחר בחינה מעמיקה שלהם, קיים ספק ביחס לכלכליות שלהם ולהתכנות הכלכלית לקידומם. נראה כי לאחרונה גם הרשות לניירות ערך מנסה להסדיר את התחום ולקבוע כללים קשיחים יותר במסגרת קידום איגוח או תשקיפים".
רן ברא"ז, שותף מנהל בלוי טילר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות' – חברת עורכי דין מצביע על מגמה אופטימית. "המשרד שלנו מתמחה בהליכי פירוק שיתוף אשר בבסיסם מכר מקרקעין בעסקאות מזומן.זה שוק שחווה האטה משמעותית בשנתיים האחרונות מכל הטעמים המוכרים ובראשם סביבת הריבית הגבוהה. אנחנו יכולים להעיד מכלי ראשון כי בחודשים האחרונים, מאז הובהר כי הריבית נמצאת במגמת ירידה, חל שינוי משמעותי אשר מורגש מיידית במכרזים המנוהלים על ידינו.ישנה התעוררות של היזמים העוסקים בתחום, היקף ההצעות המוגשות בכל מכרז עלה והתוצאות במכרזים האחרונים מעידות כי היזמים מאמינים ביכולת להמשיך לבנות ולשווק. חלק לא מבוטל מהמכרזים נסגרו במחירים העולים על מחירי השוק כפי שנאמדו על ידי השמאים במסגרת ההליך וזו בהחלט מגמה מעודדת".
"יש מקום לסוגיות של כוח עליון"
סוגיה מרכזית לא פחות שזכתה להתייחסות רחבה הייתה תביעות שעולות על רקע עיכובים במסירת דירות, הגדרות של "כוח עליון" וכן נגזרות אחרות של המלחמה. לדברי עו"ד ערן אורבך, בעלים, ע.אורבך עורכי דין, ראוי לבחון מחדש את הגישה סביב תביעות בגין איחורים. "בשנה האחרונה אני מייצג בעיקר יזמים גדולים שנתבעים בגין איחורים במסירה אבל גם רוכשי דירות שרוצים לתבוע יזמים על כך. בשני המקרים, אני מתקשה להבין איך ייתכן שהמדינה לא נקטה שום פעולה יזומה בנוגע לכך. איך יכול להיות שמישהו בכלל מרשה לעצמו לתבוע יזם שבונה באשקלון בגין איחורים של חודשים בודדים בתקופה הסמוכה לאירועי השבעה באוקטובר. יזם שהצליח במקום הזה ובתקופה הזו לאחר בכארבעה חודשים בלבד – צריך לקבל צל"ש ולא תביעה ומישהו כבר מזמן היה צריך למסד את זה".
עו"ד עומר גדיש, ראש מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית בעמר רייטר ז'אן שוכטוביץ ושות' (AYR) התייחס גם הוא על סוגיית האיחורים במסירת דירות בעקבות המלחמה והשלכותיה המשפטיות על יזמים וקבלנים, ואמר כי "בתי המשפט בישראל כבר הבהירו שטענת 'כוח עליון' אינה מעניקה לקבלנים פטור אוטומטי מפיצוי בגין איחור במסירת דירות. היזם נדרש להוכיח קשר ישיר בין המצב הביטחוני לבין העיכוב בפועל, ולהראות כי נקט צעדים סבירים לצמצום הפגיעה ולעמידה בלוחות הזמנים. בפועל, גם במקרים שבהם הוכרה השפעת המלחמה, הפטור שניתן היה בדרך כלל חלקי ומוגבל רק לתקופה שהושפעה ישירות מהאירועים הביטחוניים". עוד ציין כי "יזמים וקבלנים צריכים להיערך כבר עכשיו לגל תביעות משמעותי מצד רוכשים, ולפעול לתיעוד מלא של כלל השלכות המלחמה על הפרויקט – החל ממחסור בכוח אדם ועיכובי אספקה ועד להנחיות פיקוד העורף ועיכובי רשויות".
לדברי עו"ד אירית אלקין, שותפה ברגרזון ושות' עורכי דין, " מאז פרצה המלחמה ב- 10.23 אנו רואים קבלנים רבים שמאחרים במסירת הדירות לרוכשים, בטענות שונות של "כח עליון"; מלחמה והנובע ממנה לרבות השפעתה על גורמים חיצוניים הגורמים לעיכוב בחיבור חשמל, טופס 4, אישור כיבוי אש וכדומה. הדיירים שמקבלים את הדירות באיחור של חודשים רבים, החלו בהגשת תביעות כנגד קבלנים בסכומים ניכרים וכיום תלויות ועומדות בפני בתי המשפט תביעות רבות בגין איחורים כאמור. כזכור, הנסיון של התאחדות הקבלנים לזכות בפטור מחובת פיצוי בגין איחור במסירה עקב מצב המלחמה והאיסור על כניסת פועלים בשלה נכשל, וביהמ"ש הותיר את ההחלטה בענין זה לבתי המשפט השונים וקבע שראוי שיתברר תחילה בערכאות השונות על רקע מקרים קונקרטיים. המשמעות היא שבתי המשפט יצטרכו לטפל בתביעות סבוכות והקבלנים יפעלו בתנאי אי ודאות במשך שנים רבות על כל המשתמע מכך. בית המשפט העליון סבר כי "המשבר בענף הבנייה הוא מן המפורסמות, וניתן להבין את המצוקה הנטענת על ידי העותרות, אך אין זה תפקידו של בית משפט זה להורות למדינה כיצד לגבש מדיניות בנושא וכיצד לממשה".
דני ויצ'לבסקי, בעלים ומנהל של דני ויצ'לבסקי עורכי דין, הוסיף כי " בשנה האחרונה אנו רואים שינוי מהותי באופן שבו הצדדים לעסקאות נדל"ן מתייחסים לניהול סיכונים. אם בעבר הסכמים התמקדו בעיקר בהיבטים מסחריים, כיום יש מקום מרכזי הרבה יותר לסוגיות של כוח עליון, עיכובים בביצוע, מחסור בכוח אדם, עליית תשומות ואי ודאות רגולטורית. האתגר המרכזי הוא לייצר מנגנונים חוזיים מאוזנים שמצד אחד מגנים על היזמים והקבלנים מפני אירועים שאינם בשליטתם, אך מצד שני מעניקים ודאות וביטחון לרוכשים ולגורמי המימון. להערכתי, אנו נראה מעבר להסכמים מורכבים ומפורטים יותר, עם דגש משמעותי על מנגנוני התאמה למצבי קיצון, ניהול סיכונים ושקיפות בין הצדדים".
עו"ד אלעד מורצקי, בעלים אלעד מורצקי משרד עורכי דין ציין כי "בימים אלה של חוסר ודאות במשק נושא האיחורים במסירת דירות מגורים יד ראשונה מטריד מאוד את רוכשי הדירות והינו אחד מהנושאים שנדרש לתת להם דגש במהלך המו״מ. לפיכך, עורכי הדין המייצגים את רוכשי הדירות נדרשים לספק פתרונות יצירתיים למצבים מעין אלו, כך שזכויות לקוחותיהם תישמרנה ובכלל זאת לא לאפשר ליזמים לקבל הארכה מוסכמת של מועד המסירה במסווה של הארכה שדרושה לביצוע שינויי דיירים".
"עסקת קומיבנציה לא יכולה להישען על ההנחות שהיו מקובלות"
עסקאות הקומבינציה והשינויים שהן עוברות על רקע מצב שוק הנדל"ן עמדו גם הן במוקד היון. עו"ד אילן קרמר, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד פירון אמר כי "שוק הנדל"ן של השנים האחרונות מלמד אותנו שעסקת קומבינציה כבר לא יכולה להישען על ההנחות שהיו מקובלות בעבר. בעבר, יזם שהיה מתקשר בעסקת קומבינציה ידע בדרך כלל להעריך את מחירי המכירה העתידיים, את עלויות הבנייה ואת תנאי המימון, ובהתאם לכך היה יכול לתמחר את העסקה. היום המציאות מורכבת הרבה יותר. ראינו אזורים שבהם יצאו לשוק בבת אחת כמויות גדולות של דירות ופרויקטים, דבר שהוביל ללחץ על המחירים ועל הביקושים. במקביל, עלויות הבנייה והמימון עלו באופן משמעותי. התוצאה היא שיזם שיצא לדרך לפני מספר שנים עלול למצוא את עצמו בנקודת המימוש עם רווחיות נמוכה בעשרות אחוזים מזו שעליה ביסס את העסקה מלכתחילה. במצב כזה עלול להיווצר מצב שבו הפרויקט כבר אינו עומד בדרישות המימון של הבנקים, והיזם מתקשה לקדם אותו למרות שכל הצדדים מעוניינים בהשלמתו. לכן אנחנו רואים צורך גובר במנגנוני התאמה מסחריים בתוך עסקאות הקומבינציה. במקום לקבוע מראש ובאופן קשיח את שיעור הקומבינציה, ניתן לקבוע מנגנון שבוחן את הרווח היזמי בנקודת הזמן שבה הפרויקט יוצא לליווי בנקאי, ובהתאם לכך מתאימים את חלוקת הזכויות או הדירות בין היזם לבעל הקרקע. מנגנון כזה יוצר גמישות ומאפשר לעסקה להמשיך להתקיים גם כאשר תנאי השוק משתנים באופן משמעותי. הוא גם מונע מצב שבו הצדדים מוצאים את עצמם בעימות או בניסיון להשתחרר מההסכם, משום שהעסקה מותאמת למציאות הכלכלית בפועל. בסופו של דבר, המטרה היא למערכת יחסים המשקפת את תנאי השוק בזמן אמת (לטוב או לרע). במקום ששינויי השוק יובילו לסכסוכים או לקריסת עסקאות, מנגנוני התאמה מאפשרים לשני הצדדים לקבל החלטות מושכלות בהתאם לנתוני השוק בזמן אמת".
עו"ד אלעד שולמן, שותף במחלקת הנדל"ן והמלונאות במשרד ליפא ושות' התייחס לכדאיות של עסקאות קומבינציה. "עסקאות קומבינציה עדיין מהוות כלי חשוב ואטרקטיבי עבור יזמים ובעלי קרקע, במיוחד בתקופה של ריבית גבוהה ועלויות מימון כבדות. עם זאת, המציאות של השנים האחרונות מחייבת שינוי תפיסתי. אם בעבר הדיון התמקד כמעט באופן בלעדי בשיעור הקומבינציה, כיום ברור שזהו רק אחד מהפרמטרים שיש לבחון. בעולם שבו עלויות הביצוע, מחירי המימון והליכי התכנון משתנים באופן דרמטי לאורך חיי הפרויקט, עסקה שנראית מצוינת במועד החתימה עלולה להפוך בתוך כמה שנים לבלתי ישימה כלכלית. לכן, לצד אחוז הקומבינציה, יש לבחון גם את מנגנוני ההתאמה, חלוקת הסיכונים והיכולת של ההסכם להתמודד עם שינויים בשוק. מנגנונים שמאפשרים לבחון מחדש את התמורות או לבצע התאמות לקראת שלב הביצוע אינם עוד סעיף משני בהסכם, אלא כלי חיוני לניהול סיכונים ולהבטחת היתכנותו של הפרויקט לאורך זמן".
לדברי משה רז-כהן, בעלים משותף ברז-כהן פרשקר ושות', עלינו כעורכי דין בתחום להיערך להתפרצות הביקושים הכבושים לאחר הבחירות לכנסת ואני מציע ללמוד מן העבר ולהתנתק מן הגורם שזוכה לעמלה הגבוה ביותר והלא מוצדקת בעליל: הבנקים. הבנקים גובים עמלות הקצאת אשראי וריביות הרבה מעל לריבית השוק, לכאורה כד לשקף סיכון. אלא שהסיכון לא קיים! מעולם לא קרה שכל כך הרבה קנו מוצר מיותר בכל כך הרבה כסף. וכל זאת בשל הוראות חוק המכר-השקעות. עסקאות קומבינציה (פינוי בינוי ותמ"א) נועדו לצמצם את האשראי הנדרש. היזם אינו רוכש את הקרקע באשראי אלא מממן את רכישתה בשרותי הבניה לאורך חיי הפרויקט. בתקופות שיא בביקושים, כולם זוכרים שמרבית דירות היזם בפרוייקט נמכרו עוד לפני שהיזם עלה על הקרקע. כלומר, בשום שלב לא נזקק אף אחר לאשראי. אז מדוע לא הצלחנו להתנתק מהבנקים? בגלל הרגולציה שהשוק התרגל אליה בטעות: ערבויות חוק המכר. אני מציע לכולם מודל של ניהול פיננסי סגור שמגן על כל הצדדים בתנאי חוק המכר, ללא היזקקות לבנק מלווה. יש להקים מנגנון של חשבון-פרויקט ומפקח בנייה שעוסק בליוויים. היזם יפקיד בחשבון את ההון העצמי מראש, הרוכשים גם הם יפקידו את כספי הרכישה בחשבון בלבד, הכסף ישוחרר לקרקע על פי אישור המפקח בלבד. הרוכשים יקבלו משכנתא שתוחזק עבורם על ידי נאמן או הערות אזהרה. לדיירים נותרת קרקע שלא משועבדת ולא כפופה להערות אזהרה (למעט החלק הנמכר שכספים בגינו הופקדו), וכן שעבוד חשבון הפרויקט . הצדדים כולם מוגנים ברמה זהה להגנה הקיימת על פי ערבויות חוק מכר וזאת ללא הנטל העצום בעלויות הבנק. אני מאמין שעצם קיומו של המנגנון בשוק, יחייב את הבנקים להתחרות בנו המשרדים על עמלות סבירות יותר".
"הביקוש לא נעלם, אבל הוא זהיר"
איתי שלוש, שותף, מנהל משותף של מחלקת הנדל"ן בארדינסט, בן נתן, טולידאנו (EBN) הפנה את הזרקור לעבר סוגיית התכנון. "אנחנו רואים הלכה למעשה שכאשר התכנון מבוצע ע"י רשויות התכנון, לא כל שכן, כאשר הרשויות מתכננות אזורים הכוללים מספר מתחמים, לא עומדים בפני הרשויות מלוא הנתונים הנדרשים, והתוצאה היא שתוכניות עולות לדיון בהפקדה כאשר הרווח היזמי הראלי הוא שלילי ולא מאפשר הוצאה לפועל של התוכנית".
עו"ד שי אליאב, שותף מנהל, גינדי כספי ושות' הסביר כי "מדינת ישראל ניסתה במשך שנים לווסת את שוק הדיור מלמעלה: תוכנית פטישים, הרחבת פטורים, מע״מ אפס, מחיר למשתכן, מחיר מטרה, העלאת שיעורי המס למשקיעים ומה לא.אבל במשך למעלה מעשור השוק המשיך לבעבע, עד שעליית הריבית, המלחמה והסטת הקשב הלאומי עצרו את המנוע. חלפה התקופה שבה כל אבן שפגעה בקרקע הפכה לזהב ורכישות בוצעו על בסיס ציפיות. היום, הביקוש לא נעלם, אבל הוא זהיר, מפוכח ותלוי בוודאות. כל טעות מתורגמת לריבית, עיכוב, פיצויים ואובדן רב. מי שינצח הוא מי שינהל סיכון זהיר, יפחית מינוף ויבין שהשוק השתנה. ומבחינת המדינה - רק הסרה מעשית של החסמים, יצירת שוק משוכלל ואפקטיבי, יעצים את ההיצע וימנע חזרה לתקופת קדחת המחירים"
עו"ד אבירם גולדשטיין, מנהל מחלקת נדל"ן (סניף ת"א) וראש תחום התחדשות עירונית, יהודה רוה ושות' – משרד עורכי דין ציין כי כשהביקוש גבוה, המודל עובד. אני רואה את זה בבאר שבע – שם אני מייצג יזם בפרויקט של הריסת 550 יחידות ובניית כ-2,800 דירות חדשות. שוק שהתעורר, ביקוש אמיתי, ופרויקטים שזזים. אבל הבעיה המבנית היא פשוטה: עלויות הבנייה הרוויה הסטנדטית זהות פלוס מינוס בכל הארץ – קומת בטון ופלדה עולה בקרית שמונה כמו בגוש דן. מחיר המכירה – שממן את הכול – שונה לחלוטין. אני מכיר את זה באופן אישי, אני במקור מקרית שמונה, הוריי עדיין גרים שם. עוד לפני המלחמה הפריפריה סבלה מהפער הזה – המלחמה רק הפכה אותו למשבר ממשי. הפתרון חייב לכלול התערבות ממשלתית. לא כי השוק עצל – אלא כי הוא פועל בהיגיון. לדוגמא: יזם שמקדם פינוי-בינוי בפריפריה להריסת מאות יחידות צריך לקבל עדיפות או הנחה במכרזי מקרקעין שהמדינה משווקת באזורי ביקוש. אם המדינה רוצה שהתחדשות עירונית תהיה כלי לכל הארץ – ולא רק "מחדרה עד גדרה" – הסיכון לא יכול להיות רק על גב היזמים והדיירים.
עו"ד אורלי מנדלסון, בעלים ומייסדת מנדלסון ושות' חברת עורכי דין. "אחת הטעויות הגדולות בשיח על משבר הדיור היא ההנחה שהרשויות המקומיות והמדינה פועלות תמיד לאותה מטרה. בפועל, המדינה מבקשת להגדיל במהירות את היצע הדירות, בעוד שהרשות המקומית נדרשת לממן את התשתיות, מוסדות החינוך והשירותים העירוניים הנלווים. כל עוד הפער הזה לא יקבל מענה אמיתי, באמצעות מודל כלכלי שמאפשר לקלוט את התושבים החדשים, לא מדובר רק במשבר דיור אלא במשבר של מודל התמריצים שעליו בנוי שוק הנדל"ן בישראל".
עו"ד אלון יואלי, שותף, מיתר, התייחס לתוכנית איחוד וחלוקה. "תוכנית איחוד וחלוקה היא תכנית בעלת משמעות קניינית שהופכת חלקות מקור שונות למגרש/י תמורה חדשים. תוקף החלוקה החדשה הוא ממועד כניסת התכנית לתוקף. אישור תכנית בישראל אורך שנים רבות, כאשר בדרך יזם התכנית עשוי להתמודד עם התנגדויות, עררים, עתירות מנהליות ועוד. אין היגיון שבתום דרך החתחתים הזו, לא ניתן יהיה לפרק שיתוף במגרש התמורה החדש, בטענה שבחלקת המקור היה בית משותף שניתן היה, אולי, לבצע לגביו פינוי בינוי. המשמעות היא עיקור מתוכן של התכנית ומניעת האפשרות לממשה, בניגוד לתפיסה המשפטית המקובלת, לפיה פירוק שיתוף במקרקעין משותפים היא זכות מוקנית, התורמת תרומה חשובה למניעת חסמים ולקידום פרויקטים לרווחת הציבור בכללותו".
"תחום חוות השירותים בנסיקה"
תחום אחר שצובר תאוצה משמעותית בימים אלו הוא חוות השרתים, ונראה כי הוא מצריך תשומת לב והבנה שייחודית אליו. עו"ד הדר טל, שותף מנהל, ראש משותף מחלקת נדל"ן, ש. פרידמן, אברמזון ושות', הסביר כי
תחום חוות השרתים נמצא בנסיקה והיקפי ההשקעה הגבוהים בו חורגים מיכולת המימון של שחקני ענף התקשורת המסורתיים, ומייצרים הזדמנות משמעותית ליזמי נדל״ן ואנרגיה להפוך את התחום לדור הבא של הנדל״ן המניב. לצד דברים אלו מומלץ להתייחס בזהירות רבה לדיווחים בתקשורת על עסקאות של מילארדים, משום שבין רכישת קרקע והכרזה על כוונה להקים בה חוות שרתים, לבין תחילת הפעלת חוות השרתים באותה קרקע, קיים מרחק רב ביותר של סטטוטוריקה מורכבת, חוסר בחשמל, ודרישות מימוניות חריגות. במונח 'הבהלה לזהב' יש גם את המילה בהלה"".
עו"ד עידן בן-יעקב, שותף בבן-יעקב משרד עורכי דין, ציין כי "מהפכת ה-AI מציבה אתגר חדש בפני שוק הנדל"ן. הקמת חוות שרתים ומרכזי נתונים. פרויקטים אלו אינם דומים לנכס מניב רגיל, אלא מהווים מתקנים עתירי תשתית המחייבים זכויות בנייה מתאימות, הספקי חשמל עצומים, פתרונות קירור וסנכרון מול גופי תשתית לאומיים. במובן זה, הנדל"ן המניב הופך לנדל"ן תשתיתי. החסם המרכזי כאן אינו הנדסי או מימוני, אלא רגולטורי-תכנוני: החיבור המורכב בין מוסדות התכנון, הרשויות, חברת החשמל וגורמי האנרגיה. השאלה היא האם הדין והפרקטיקה הקיימים ערוכים לכך, או שנדרש מסלול תכנוני-משפטי יעיל ומהיר יותר שיבטיח ודאות וקיצור לוחות זמנים."
לדברי עו"ד ספי זילברשטיין בעלים ספי זילברשטיין משרד עורכי דין ״הפרויקטים היום מורכבים מבעבר ומחייבים את עורכי הדין ליצירתיות, גמישות ולמידה תוך כדי תנועה, על מנת לצלוח את האתגרים הרבים. תחום הנדל״ן לא מפסיק להתפתח ולהמציא את עצמו מחדש. משרדנו מטפל בימים אלה בעסקאות שונות ומרתקות בתחום האנרגיה, כגון הקמת תחנת כוח, חוות שרתים, מתקני אגירה, מתקני מחזור ועוד, והתחום ממשיך להתפתח ללא הרף".
"לא לבחור בין מהירות ליסודיות"
עו"ד ורד צרור-ג'רסי, שותפה במחלקת הנדל"ן של פישר (FBC) התייחסה לגישה שיש לנקוט ביחס לעסקאות נדל"ן. לדבריה, "אחת הטעויות הנפוצות בעסקאות נדל"ן היא להסתכל על שלב החתימה כעל קו הסיום, כאשר בפועל זו רק תחילת החיים של הנכס. במיוחד כשמדובר בנכס מסחרי או מניב, ישנה חשיבות לאופן שבו הנכס יתפקד "ביום שאחרי". לכן, שלב הבדיקות המשפטיות הוא לא שלב טכני אלא שלב חשוב, שבו מגלים נקודות חולשה ומוקדי סיכון שכדאי מאוד להכיר טרם החתימה על מנת לייצר מסלול בטוח להתקשרות ולהתנהל באופן חכם ונבון מיד לאחר החתימה. בעיניי, החוכמה היא לא לבחור בין מהירות לבין יסודיות, אלא לדעת לשלב ביניהן. בסופו של דבר, עסקה טובה היא עסקה שנחתמה במהירות אך גם נבנתה נכון, תוך ניהול סיכונים מראש ומתן וודאות ללקוח."
עוד התייחסה צרור ג'רסי לדגשים מיוחדים שיש לתת עליהם את הדעת בניסוח חוזי שכירות בנדל"ן מסחרי ומניב, ואמרה כי "חוזה שכירות של נכס מניב, במיוחד של משרדים ומסחר, שונה מהותית מהסכמי שכירות אחרים, כי הוא נועד לשרת מודל עסקי שלם. זהו המנוע הכלכלי של הנכס, אשר משפיע על השווי שלו, על מימון עתידי, על האטרקטיביות של הנכס ואפילו על היכולת למכור אותו בעתיד. מכאן, שגם לסעיפים שנראים סטנדרטיים או תפעוליים, כגון בלעדיות; התרחבות; שוכרי משנה; ועוד, עשויה להיות השפעה משפטית וכלכלית מהותית. לכן כאשר מנסחים הסכם שכירות צריך להכיר היטב את הנכס, את החזון של הלקוח והתכנון העתידי שלו, ולבנות מנגנונים שימנעו חיכוכים, יאפשרו ניהול שוטף ויציב לאורך זמן וישמרו על האטרקטיביות של הנכס".
עו"ד גיא שלו, סגן ראש מחלקת נדל"ן, תכנון ובנייה הוסיף כי "מלכודת הטריפל A היא התופעה שבה משכירים מעניקים תנאים מקלים לשוכר גדול ובעל איתנות פיננסית, מתוך הנחה שחוסנו הכלכלי מהווה ערובה מספקת. בפועל, שוכר כזה עשוי לבחון את גבולות ההסכם ולהפעיל לחץ מסחרי. לכן, יש להבחין בין איתנות פיננסית לביטחון משפטי עסקי, ולהתמקד באיכות ההסדרה החוזית (בטוחות, מנגנוני אכיפה, סעדים, וניסוח מדויק) ולא רק בזהות השוכר. שוכר חזק הוא בהחלט נכס, אבל הוא לא פוטר את המשכיר מהצורך בניהול סיכונים נכון ובבניית מערכת הגנות חוזית מלאה. בשוק המאופיין גם באי ודאות וגם בריבוי חלופות מסחריות, דווקא שם נבחנת החשיבות האמיתית של ההסכם".
עו"ד משה מויאל, שותף מייסד במשרד מויאל מלאכי ושות', ציין כי "בשוק הנדל"ן של היום, עורך דין לא יכול להרשות לעצמו לשבת מן הצד ולהסתפק בהחלפת טיוטות. היזמים פועלים בסביבה מורכבת של ריבית גבוהה, עלויות מימון ולחץ עסקי מתמשך, וכל עסקה דורשת מאמץ גדול יותר כדי להבשיל. לכן גם עורכי הדין חייבים להיות הרבה יותר מעורבים בתהליך. עורך דין נדל"ן צריך להיות גורם שמקדם עסקאות, לא רק בודק אותן. בסופו של דבר, עבור יזם כל מכירה היא עולם ומלואו. עיכוב קטן עלול לעלות כסף רב, ולעיתים אף להביא לנפילת העסקה. לכן עורך הדין צריך להיות זמין, אקטיבי, לדעת לפתור בעיות, לחבר בין הגורמים הרלוונטיים ולהניע תהליכים. לא להסתפק במיילים ובהערות על מסמכים, אלא להיות חלק מהדרך ומהמאמץ להביא את העסקה לקו הסיום. דווקא בתקופה שבה השוק מחפש את הדרך לחזור לצמיחה, היזמים צריכים לצדם יועצים שמבינים את המציאות העסקית שלהם. עורך דין טוב יודע להסתכל על התמונה הרחבה, להבין מימון, לזהות חסמים, להציע פתרונות ולספק ערך מוסף מעבר לליווי המשפטי השוטף. לעיתים מדובר בחיבור לגורמי מימון, לעיתים במציאת פתרון יצירתי, ולעיתים פשוט בזמינות ובמעורבות שמאפשרות להתגבר על מכשולים בזמן אמת. בסופו של דבר, הלקוח לא מודד אותנו לפי מספר ההערות שכתבנו על הסכם, אלא לפי היכולת שלנו לסייע לו להשלים עסקאות ולהשיג את המטרות העסקיות שלו. זו הגישה שעורכי דין בתחום הנדל"ן צריכים לאמץ היום יותר מתמיד".
שיעורי תפוסה נמוכים מחוץ לתל אביב
עו"ד אבי בן יעקב ראש מחלקת הנדל"ן במשרד וקסלר ברגמן התייחס לאתגרים בשוק הנדל"ן המניב, וציין כי שער הדולר הנמוך ומהפכת ה-AI יוצרים לחץ על חברות ההייטק, מה שמשפיע באופן ישיר גם על שוק המשרדים. "למעט תל אביב והסביבה, שבהן נדל"ן המשרדים ממשיך ליהנות מביקושים גבוהים ושיעורי תפוסה מרשימים, באזורים מחוץ לתל אביב ניתן לראות נכסים חדשים עם שיעורי תפוסה נמוכים גם לאחר איכלוס. אלו נתונים חריגים שלא הכרנו בעבר".
לדבריו, שוק ההייטק רגיש יותר מענפים אחרים לסיכוני מאקרו של המדינה, וחולשה בו פוגעת במרכיב מהותי של עולם המשרדים. "עולם ההייטק נשלט ע״י הון סיכון והוא רגיש ביותר לנושאים שכרגע משפיעים בארץ לרעה: שער דולר, ורפורמה משפטית שעלולה לפגוע במחקר האקדמי ובעצמאות בתי המשפט. ללא שינוי בכל אלה, ההייטק, ובעקבותיו עולם המשרדים, ייפגעו. לא בטוח שמקבלי ההחלטות בממשלה עוסקים בסוגיה הזו בעדיפות המתחייבת".
עו"ד טרי אלמוזלינו ארנון, ראש מחלקת נדל"ן בברנע ג'פה לנדה ושות' התייחסה לעסקאות רכישת מקרקעין באמצעות חברה. לדבריה, "רכישת מקרקעין באמצעות חברות הפכה לברירת מחדל בעסקאות מורכבות, המטשטשת את הגבולות המסורתיים בין תחום הנדל"ן לעולמות המיזוגים והרכישות. המציאות המאתגרת בשוק מחייבת כיום פתרונות יצירתיים המגלמים יתרונות מיסוי משמעותיים, חיסכון בהליכים בירוקרטיים מורכבים ו"העברת מקל" חלקה בהליכי הרישוי והתכנון. מגמה זו מחייבת את עורכי הדין, שהתמחו עד כה בנדל"ן קלאסי, לאמץ ראייה רחבה ואינטגרטיבית המשלבת הבנה עסקית, תאגידית ופיננסית מקיפה. העתיד בשוק שייך למשפטנים שיוכלו לנהל את המורכבות הזו ולספק מענה משפטי הוליסטי, ולא רק ליווי של עסקת נכס מסורתית".
עו"ד ארז ספיר, שותף בנשיץ ברנדס אמיר ושות' הוסיף כי "בחודשים האחרונים אנחנו עדים למגמה חדשה. - הפרויקטים בתל אביב ובסביבתה עוברים טלטלה. דרישה לפתיחת חוזים הופכת לדבר של שגרה ומבחינת היזמים, למרות הקשיים בביצוע, רובם רואים כמובן מאליו שהחוזה יפתח. מה המשמעות של מגמה זאת לגבי פרויקטים חדשים? האם כל תמורה כפופה לפתיחת החוזה אם השוק בקיפאון? מה המשמעות לתנאים המתלים שיש בכל הסכם? איך להתייחס לחברות קטנות שמציעות להחליף את היזמים אחרי שהיזם הנוכחי מציג דו"ח 0 הפסדי של שמאי הבנק? מה תפקידם של עורכי הדין בכל האירוע? שאלות אלה עומדות לפתחנו ואני צופה שיגיעו גם לפתחו של בית המשפט בעתיד הלא רחוק".
