בשורה לבעלי קרקעות: ועדות הערר מחזירות את הפטורים מהיטל השבחה למטרתם המקורית
ועדת הערר במחוז מרכז קבעה כי גם בעסקאות קומבינציה ניתן ליהנות מהפטור על רכיב הממ"דים, כל עוד העסקה מובילה בפועל לבנייתם. ההחלטה עשויה להשפיע על עסקאות נדל"ן רבות וממשיכה את מגמת ההרחבה בפרשנות הפטורים מהיטל השבחה
ועדת הערר במחוז מרכז קבעה לאחרונה כי גם עסקת קומבינציה עשויה ליהנות מהפטור מהיטל השבחה בגין רכיב הממ"דים. ההחלטה אינה משנה את הוראות החוק, אך היא מרחיבה את אופן יישומן, ועשויה להשפיע על עסקאות נדל"ן רבות שבהן בעלי קרקע מתקשרים עם יזמים בעסקאות קומבינציה.
בשנים האחרונות הפכה סוגיית היטל ההשבחה בגין תוספת של ממ"דים לסוגיה חמה במיוחד. מצד אחד מבקשות הועדות המקומיות את האפשרות לגבות היטל השבחה בגין תוספת שטחים אלה ומאידך, טוענים הנישומים, לקיומו של פטור מהיטל השבחה לבניית ממ"דים, בהתאם לדין.
היטל השבחה מוטל על השבחה תכנונית שנגרמה כתוצאה מאישור תכנית, מתן הקלה או אישור שימוש חורג (סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה) ומאחוריהן עומד העקרון החברתי לפיו על מי שהתעשר כתוצאה מפעולה תכנונית שלטונית – לחלוק את התעשרותו עם הציבור.
אלא שלצד עקרון חלוקת העושר, מנוצל היטל ההשבחה גם ככלי לעידוד וקידום מדיניות תכנונית, חברתית ובטיחותית באמצעות פטורים שהמחוקק קבע או השאיר לשיקול דעתה של ועדת התכנון או הרשות המקומית – נניח במתן פטור, מלא או חלקי, למתחמים בהם מתוכננת תכנית לפינוי ובינוי, פטור להרחבת דירת מגורים עד 140 מ"ר, פטור למוסדות ציבוריים וכו'.
אחד הפטורים שקבע המחוקק ומעוגן בסעיף 19(ב)(9)(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, הנו הפטור שלפיו לא תחול חובת תשלום היטל השבחה: "... בשל בניית מרחב מוגן...". הואיל והיטל השבחה משולם רק בעת מימוש הזכויות המושבחות, בדרך של מכר הזכויות או קבלת היתר לבנייה, התגלע בפסיקה במשך שנים ויכוח בשאלה אם הפטור האמור ניתן על עצם קבלת הזכויות שנוספו לצורך בניית הממ"ד, או רק בגין בנייתו של הממ"ד בפועל.
בהחלטה בעניין חשדר (ערר 417/11 חשדר מגדלי שליטה בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים), קבעה ועדת הערר כי נוסחו של סעיף הפטור, הנוקט בלשון "בניית מרחב מוגן", מחייב את הקביעה שלפיה באמצעות הפטור ביקש המחוקק לעודד בניית ממ"דים בפועל, ולא את מתן הזכויות לבנייתם או את הסחר בהן.
מאז שולטת הקביעה בעניין חשדר בכיפה - שלפיה הפטור ניתן רק בעת מימוש הזכויות לבניית הממ"ד בדרך של קבלת היתר לבנייה. ההחלטה בעניין חשדר הביאה ועדות מקומיות לטעון שעסקאות פינוי ובינוי בין בעלי דירות קיימות לבין יזם מהוות מימוש זכויות בדרך של מכר, במטרה להביא לחיוב עסקאות אלה בהיטל השבחה מלא, מבלי להמתין למתן היתר הבנייה.
לאחרונה קבעה ועדת הערר במחוז מרכז, בשני עניינים שונים, כי יש לראות בעסקת קומבינציה - שהיא עסקה של העברת זכויות במקרקעין בתמורה לקבלת שירותי בנייה - מימוש שחל לגביו הפטור מהיטל השבחה בשל בניית ממ"דים (ערר (מרכז) 8049-08-25 פרטיאלי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה; ו- ערר (מרכז) 8011-02-26 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה נ' אדל אוה פאולה אני.
ועדת הערר קבעה כי מאחר שמהותה של עסקת הקומבינציה היא קבלת שירותי בנייה, מתקיים הרציונל שבבסיס הפטור - עידוד בניית ממ"דים. זאת, שכן הסכם הקומבינציה מהווה, לעמדת ועדת הערר, את ראשיתו של מסלול מוגדר וברור שסופו במתן היתר בנייה, לרבות בניית שטחי ממ"ד בפועל.
לצד זאת, קבעה ועדת הערר, כי הועדה המקומית רשאית להתנות את הפטור בקיומה של בנייה בפועל ולהציב לשם כך תנאים אשר יוודאו כי הפטור אכן ניתן כדין.
החלטה זו מצטרפת למגמה שחלה בשנים האחרונות – לפרש את הפטורים מהיטל השבחה באופן המתחקה אחר כוונת המחוקק תוך החלה של פרשנות מרחיבה לסעיפי הפטור המעוגנים בחקיקה וסביר להניח שמגמה זו תימשך.
מאת עו"ד אוהד יאראק, שותף במחלקת משפט מינהלי, מכרזים ורגולציה וראש מחלקת מיסוי מוניציפלי במשרד פירון
d&b – לדעת להחליט
