כנס מרכז הנדל"ן
מהנדס העיר ירושלים: "אם נתקמצן בזכויות בנייה, נקבל איכות גרועה"
בפאנל על התחדשות עירונית בכנס מרכז הנדל"ן הביעו מומחים ביקורת חריפה על תקן 21, שמטרתו לאזן בין האינטרסים של כל הצדדים: "כולם מבלפים את כולם", אמר מנכ"ל תדהר ייזום. "הבעיה הגדולה שלנו היא הזמן", הוסיף מנכ"ל קרסו, בעוד ראש עיריית קריית ים תקף את רמ"י: "מתנהגים כמו חזיר בר שלא רוצה להכניס את היד לכיס"
איך ליישם התחדשות עירונית מוצלחת וצודקת? איך מבטיחים שהתחדשות עירונית תהיה כדאית לכולם - לדיירים, ליזמים ולרשויות? ואיך מאזנים בין הפיתוח המואץ לבין מרקם כלכלי וחברתי? אלה השאלות המרכזיות שעלו בפאנל שעסק בהתחדשות עירונית בהנחיית מיכל שימקוביץ, שותפה בכירה בפרידמן קפלנר שימקביץ דוד ושות', בכנס של מרכז הנדל"ן.
תומר אלפסי, מנכ"ל תדהר ייזום ונכסים מניבים, התייחס לתקן 21, התקן שאמור לאזן בין זכויות הבנייה לכדאיות הכלכלית של הפרויקט, "כולם מבלפים את כולם בתקן 21. חלק מההוצאות לא נכנסות לתקן למרות שמשלמים על זה, וגם חלק מהעלויות לא מתומחרות כפי שצריך. היו מקרים שהצלחנו לצאת עם תקן 21 לפרויקט מוצלח, אבל יש פרויקטים שנמשכים 8 שנים, ואם רק עכשיו מעדכנים את התקן זה כבר לא יהיה רלוונטי. הסוסים ברחו מהאורוות, זה אומר שכשנגיע לאישור התב"ע נצטרך לחזור בחזרה כי התקן לא יהיה מעודכן. זה כמו סולמות וחבלים - מטפסים, מטפסים ואז חוזרים חזרה כי זה לא כלכלי וצריך לעדכן. התקן הזה לא חי את עלויות הבנייה האמיתיות, עלויות הבנייה עלו הרבה יותר מהמדד, ולכן אני חושב שצריך לעשות משהו אחר".
תמר אברהם, שמאית מקרקעין בכירה, בעלים ומנהלת של תמר אברהם שמאות מקרקעין וניהול נכסים, אמרה כי יש ועדות שמשתמשות בתקן באופן לא נכון, ככלי תכנוני: "אנחנו יודעים שתחום ההתחדשות העירונית יש בו בעיה מובנית כי מעמיסים על סביבה אורבנית קיימת. העמסה של יח"ד מאיימת על הרשויות וחלקן דורשות כללי תקן כמו עלויות בנייה וכו' ולפעמים זה הופך לכלי תכנוני כדי לצמצם את היח"ד. באיזון בין הזכויות לכדאיות הדיירים צריכים להבין לפעמים שגם הם חייבים לעשות ויתור קטן, זו לא עסקת קומבינציה ויש כאן המון אילוצים. גם אם הרשות תסכים ללכת לקראת דיירים, הם חייבים להבין שגם הם נדרשים להתפשר עם הרשות המקומית בשלב אישור התוכנית, ורק ככה דברים יוכלו להתקיים. בסוף, זה הכל אנשים וצריך להגיע להבנות".
ארז בן אליעזר, מתכנן מחוז תל אביב במינהל התכנון, התייחס לחלקן של ועדות התכנון באישור תוכניות על פי תקן 21: "יש טענות על השמאים של הוועדות המחוזיות. אני וערן ניצן (יו"ר הוועדה המחוזית ת"א - ד"ל) מעולם לא הנחנו אותם איך לעבוד. אנחנו תמיד אומרים שאם יש בעיה בתקן צריך לדבר על זה. תקן 21 שסייעתי לקדם אותו צריך לקבוע את עולם התועלות ואת התקן הבסיסי. הבעיה היחידה איתו שלא לכל מקום במרחב יש יכולת נשיאה עד אין גבול. יש מקומות שהגענו לקושי בנשיאה של יח"ד, ברמת גן למשל. היו מצבי קיצון שבר"ג הגיעו לגני ילדים עם 5 קומות, זה עמוס וזה מצב קיצון שאסור להגיע אליו. התוכניות חייבות להיות כלכליות כי בלי כדאיות אין יזמות. אחד הדברים החשובים זה פרה רולינג (דיון מקדים לסגירת הפרטים הכלליים - ד"ל) ואנחנו עושים את זה כל הזמן, ויש מקומות שאנחנו מגיעים אליהם ומבינים שזה לא ניתן לקרות כרגע. אני מעדיף להגיד שבמקום הזה, בנקודת הזמן הזו, לא ניתן לבצע פרויקט, מאשר לקדם תוכנית על רווח של 5% שלא תקרה".
דן פרנס, מנכ"ל קרסו, אמר כי הבעיה שלהם כחברה יזמית היא הזמן: "מהתכנון ועד למכירה חולפות הרבה שנים. התקן לא מיושם נכון, הנתונים מוכתבים מלמעלה, וגם אם זה היה נכון אני חושב שצריך לתת זכויות מעבר לתקן, שתהיה לוועדה סמכות להקצות זכויות בהתאם לתקן 21 זמני כדי לגשר על הפערים האלה".
יואל אבן, מהנדס העיר ירושלים, אמר כי בניגוד לערים אחרות, בירושלים מעניקים זכויות בנייה שיוודאו כי הפרויקט אכן יצא אל הפועל: "במוסדות התכנון של המדינה אמרו לנו שאנחנו מפציצים בזכויות ליזמים, בעוד שאני שומע על תוכניות בערים אחרות שמאשרים למרות שהן לא כלכליות היום בהנחה שהמחירים יעלו והן תהיינה כלכליות. אני אומר לרשויות - אם אתם לא רוצים התחדשות עירונית אל תעשו. בירושלים אנחנו לא רואים בהתחדשות עירונית נטל כי זה מביא אוכלוסיה חזקה והעיר שלנו הגיעה למצב סוציו אקונומי 2 רק כי לא בנו. עוד בנוגע לתקן, נגיד שעוד שנתיים יצליחו לגרד את התקן בצד הכלכלי - זה יוביל לאיכות בנייה גרועה. אני שואל את ראשי הערים, זה מה שאתם רוצים לראות בעיר? אם אתה קמצן בזכויות, אתה תקבל איכות בנייה גרועה וזה לא יהיה מוצר ראוי. גם אנחנו מוטרדים מהזכויות, אבל אם אנחנו נותנים את התקן בדיוק זה עשוי לתקוע את הפרויקט. המטרה שלנו היא שהפרויקט ימומש ולא ייתקע".
דוד אבן צור, ראש עיריית קריית ים הוא מבין ראשי הערים הבודדים שמוכנים להקריב הרבה על מנת לקדם התחדשות עירונית בעירו: "לפני 10 שנים, כשנכנסתי לתפקידי כראש עיר ונכנסתי למתחם מוזנח, זה היה נראה דמיוני לקדם אותו. בשנים האחרונות ההתחדשות העירונית תופסת תאוצה, עיר כמו קרית ים משוועת להתחדשות עירונית. זה 4,500 דונם על הים ללא שטחים של רמ"י ועם הרבה דירות קטנות ומתפוררות.
"החלטנו שאנחנו, העירייה, מקדמים את התמ"א וסימנו את כל השכונות שצריכות פינוי בינוי. בהתחלה התחלנו ביחס של 1:6 וככל שהתקדמנו זה הגיע ליחס של 1:4. יש בארץ בעיות עם רמ"י שלא הפנימו שצריך לאשר קרקע משלימה אבל הם לא מקיימים אותה כי רמ"י מתנהגים כמו חזיר בר שלא רוצה להכניס את היד לכיס יחד איתנו. היה לי אירוע לבבי בעקבות העצבים בדיון עם רמ"י. העירייה שלנו ויתרה על כל היטלי ההשבחה כדי שהכל יתקדם מהר. היום מוכרים על הים בקרית ים דירות ב-30 אלף שקל למ"ר. אני אומר מכאן לרמ"י - זו לא קרקע שלכם ותתחילו להיכנס גם אתם לאירוע".
