ועידת הנדל"ן
מנכ"ל מרכז הנדל"ן: "עליות המחירים כבר לא יוכלו לפצות על טעויות עסקיות"
היצע גובר, ביקושים מתמתנים, הגירה שלילית ושנת שיא של התחלות בנייה: מנכ"ל מרכז הנדל"ן דן קצ'נובסקי קורא לענף לאמץ מצוינות תפעולית ולקובעי המדיניות להחזיר את המשקיעים, לקדם שכירות ארוכת טווח ולהציל את ההתחדשות העירונית לפני שיהיה מאוחר מדי
"ענף הנדל"ן הישראלי נמצא בצומת דרכים היסטורי והתמונה שאנחנו רואים היא כמעט פרדוקסלית. מצד אחד הכלכלה הישראלית הוכיחה חוסן מעל לכל דמיון. למרות המלחמה, הבורסה שוברת שיאים ומניות חברות הנדל"ן עלו בעשרות אחוזים. השקל החזק עשוי להוביל לירידה במחירי הסחורות ועלויות הביצוע. הסקטור הפיננסי מאמין בענף הנדל"ן, ואנחנו רואים נגישות גבוהה מאוד למקורות מימון, גם אם הריבית גבוהה", כך פתח את דבריו דן קצ'נובסקי, בעלים ומנכ"ל מרכז הנדל"ן, בוועידת מרכז הנדל"ן אילת 2026.
"מהצד השני, כמות הדירות על המדף ממשיכה לעלות מדי חודש, בעוד שהגידול באוכלוסייה נמצא בשפל היסטורי, בעיקר בגלל ההגירה השלילית של השנתיים האחרונות. כשמוסיפים לזה את שנת השיא של התחלות הבנייה ב-2025 ואת כמות היחידות האדירה שנמצאת עכשיו בקנה התכנוני, המסקנה היא בלתי נמנעת: המציאות שליוותה אותנו בעשורים האחרונים מתחלפת במציאות חדשה: היצע גבוה, תכנון מסיבי וביקושים שמשנים פנים. יכול להיות שהשנים הקרובות ייראו אחרת לגמרי מכל מה שהכרנו".
לדבריו, במצב כזה, ענף הנדל"ן חייב לפעול בעיניים פקוחות. "הנדל"ן הישראלי הוא שוק משוכלל, פועלים בו אלפי יזמים שמגיבים בזמן אמת למציאות. וכשהשוק מזהה שההיצע מתחיל לעלות על הביקוש, הוא מבצע תיקון עצמי. זו הסיבה שאנחנו רואים כבר עכשיו לא מעט יזמים שבוחרים להמתין עם הוצאת היתרים, פרויקטים שנעצרים בשלב התכנון, כולם מחכים להתבהרות המצב. אבל ההמתנה היא לא תוכנית עבודה. השנים הקרובות ידרשו מאיתנו משהו אחר לגמרי: הן ידרשו יעילות, מקצועיות ושיתופי פעולה".
קצ'נובסקי טוען כי מי שתהיה לו נגישות לביצוע יעיל, לכסף זול ולכוח אדם איכותי, ידו תהיה על העליונה. מי שישכיל להטמיע טכנולוגיות חדשות ולפתח הבנה מעמיקה בשיווק וניתוח נתונים, הוא זה שישרוד את הטלטלה.
"אם בעבר השוק ידע לסלוח על תכנון לקוי או ניהול כושל בזכות הזינוק בערך הנכסים, המציאות החל מ-2026 כבר לא תאפשר זאת. עליות המחירים כבר לא יוכלו לפצות על טעויות עסקיות. מהיום, המצוינות התפעולית והדיוק העסקי הם לא רק יתרון, הם תנאי הסף להישאר במשחק".
הוא פנה למשרדי הממשלה ולקובעי המדיניות ואמר כי האזרחים קורסים תחת עול הריבית. "החלום לדירה בבעלות הולך ומתרחק מהזוגות הצעירים בישראל, והנתונים זועקים את המציאות הזו: בתוך עשור אחד בלבד, שיעור השוכרים בישראל זינק מ-27% ל-30%. במספרים אבסולוטיים מדובר בתוספת של 270 אלף משקי בית המתגוררים בשכירות, המשקפים עלייה של 50% במספר השוכרים בישראל".
זו, לדבריו, ההוכחה שדירה בבעלות הופכת למוצר יוקרה למיליונרים בלבד. "כדי לשנות את זה, אנחנו צריכים קודם כל קברניט, שר שיוכל להוביל מהלכים אמיצים בכנסת", אמר.
הפתרון הראשון לדבריו חייב להיות שכירות ארוכת טווח. הדבר השני הוא החזרת המשקיעים הביתה, באמצעות הורדת מס הרכישה על דירה שנייה.
"נושא נוסף, אולי החשוב מכולם בעת הזאת, הוא ההתחדשות העירונית. בשנים האחרונות ראינו את התחום הזה נוסק, עד שהגיע לשליש מכלל התחלות הבנייה בישראל ו-50% באזורי הביקוש. זה היה הקטר של הענף. אבל בשנה החולפת ראינו בלימה חדה, ונראה שהמגמה הזו נמשכת".
הסיבה לכך, אמר, היא שהכדאיות הכלכלית נפגעת. עלויות הביצוע זינקו, המכירות האטו, ויזמים פשוט לא עולים על הקרקע. "דווקא עכשיו, אחרי סבבי מלחמה בכל הגזרות, כשראינו במו עינינו איך הממ"ד הוא ההבדל בין חיים למוות, אנחנו מאפשרים לטבלאות אקסל לעצור את המיגון של אזרחי ישראל?", אמר. "זה לא נתפס שנושא הכדאיות הכלכלית תוקע פרויקטים ולא מאפשר להתחדשות העירונית להגיע למקומות שבהם היא באמת דרושה. אנחנו לא יכולים לוותר על הקטר הזה. חייבים לייצר כדאיות כלכלית בפרויקטים, וזה מתחיל בחשיבה מחודשת ואמיצה על נושא היטלי ההשבחה. אי אפשר לצפות מהיזם לבנות גם ממ"ד וגם לשלם היטלים שמרוקנים את הפרויקט מתוכן", סיכם.
