כלכלת הנדל"ן
"אני באופן כללי לא ישן טוב, כל הזמן צריכים להיות ערניים"
כך אמר מוטי קירשנבאום, יו"ר מגדלי ים התיכון ויו"ר קרן מרתון, כשנשאל על הקרקע שרכשה החברה בשדה דב, על רקע היזמים שנפלו באזור. קירשנבאום אמר את הדברים בפאנל שנערך במסגרת כנס כלכלת הנדל"ן 2025 של כלכליסט ומזרחי טפחות. על הפרויקט אמר: "פרויקט של דיור מוגן קו ראשון לים בשדה דב הולך לייצר חריג בתחום הזה ולטובה". זהר לוי, מנכ"ל אמפא, אמר על שוק המשרדים: "לפני חודשיים התחלנו לראות עלייה בסגירות חוזים. יש הבדל מהותי בין אזורי הביקוש למעגל השני"
"אני באופן כללי לא ישן טוב. כל הזמן בתחושה שצריכים להיות ערניים", כך אמר מוטי קירשנבאום, יו"ר מגדלי ים התיכון ויו"ר קרן מרתון, על קרקע שרכשה החברה בשדה דב. קירשנבאום אמר את הדברים בפאנל על נדל"ן מניב שנערך במסגרת כנס כלכלת הנדל"ן 2025 של כלכליסט ומזרחי טפחות, בהנחיית כתב כלכליסט אמיר פרגר. בפאנל השתתף גם זהר לוי, מנכ"ל אמפא.
מוטי, אתה עוסק בתחומים שונים בנדל"ן מניב - גם בים התיכון וגם בקרן מרתון. יש ציפייה בשוק להורדה בריבית, אבל סביר שהיא לא תרד בחזרה לרמה האפסית. הציפייה למפנה לאור זאת היא ריאלית?
קירשנבאום: "עברנו כמה סערות בשנים האחרונות שאחת מהן היא הריבית. היה לנו את הקורונה והיה לנו את הרפורמה המשפטית ואת המלחמה כמובן וגם את הריבית. כל אחד מהם בפני עצמו הוא סוג של גיים צ'יינג'ר שמשנה לגמרי את כל השיקולים ואת ההיתכנות של מה שנקרא נדל"ן מניב".
"אפשר לראות שבשנה הקודמת בכל אחד מהסקטורים ראינו הרבה פחות התחלות בנייה, ונרשמה ירידה של למעלה מ-30% בהתחלות בנייה. היו הרבה שנים טובות שבהן היזמים הצליחו לאגור שומנים, ועכשיו זה עוזר לממן את כל עלויות המימון הגבוהות יותר שהן תוצאה של ריבית שקפצה מ-0% ל-5% באופן דרמטי".
"אנחנו מדברים על סיטואציה שבה יזמים לא נערכו לעוצמה כזאת של שינוי תזרימי. הם נפגשים עם ריבית יותר גבוהה בהיותם ממונפים וצריכים להשיב את הקרן, אבל עדיין יש איזושהי חשיבה שהריבית במגמת ירידה. שנית, יש את אותם שומנים שעוזרים. שלישית, יש מוסדיים שבשנה מצטברים אצלם עוד 120 מיליארד שקל שמתוכם נניח 40-50 מופנים לישראל והשאר לחו"ל ומתוך זה 10 הולך לשוק הנדל"ן וזה עוזר. הם מסתכלים לשוק ונכנסים למה שמעניין אותם".
האם העובדה שהריבית לא תרד בצורה חריפה תאפשר את התפנית או שהציפיות מוגזמות?
קירשנבאום: "הנבואה לא ניתנה לי מכיוון שירידות הריבית הצפויות בשנים הקרובות יורידו את הריבית מ-6%-7% ב-1% בלבד, אז אין פה שינוי דרמטי מהבחינה הזאת, ולכן אני מניח שבשנים הקרובות נראה תיקון".
זהר, הנכסים שלכם בעיקר באזורי הביקוש - כמה הושפעתם מהמגמה הבעייתית שהייתה בשנים האחרונות בשוק המשרדים?
לוי: "רוב הנכסים שלנו באזורי הביקוש הרצליה ות"א. כמו כולם, חווינו ירידה לא כזאת משמעותית באחוזי התפוסה אבל לפני שני רבעונים התחלנו להרגיש שיפור - עלייה בכמות הלידים והסיורים. לפני כחודשיים התחלנו לראות עלייה בסגירות של חוזים".
"יש הבדל מהותי בין אזורי הביקוש הרצליה, ת"א ור"ג למעגל השני שבו התפוסות ירדו בצורה יותר משמעותית וגם המחירים, וזה משהו שיימשך. כשזה ישתפר גם כאן אני מניח שהשיפור יתחיל באזורי הביקוש ואחר כך יתחיל להשפיע על המעגל השני".
"יש אצלנו קורלציה בין תעשיית ההייטק ושוק המשרדים. לשמחתנו בחודשים האחרונים רואים שיפור בתעשייה בכלל במיוחד בכל מה שקשור ל-AI וסייבר, יש יותר גיוסים וזה משפיע על כמות הביקושים למשרדים. שוב בגלל שרוב התעשייה באזורי הביקוש אז הביקושים מגיעים לשם. רוצים לקוות שיהיה שיפור באווירה הכללית ואז הביקושים יגדלו, נראה סגירות יותר משמעותיות מבחינת השטחים".
ואם כל זה נכון, ראינו מאות אלפי מ"ר דווקא באזורי הביקוש - בת"א יש פרויקטים רבים שצפויים להסתיים בשנים הקרובות. אתה לא חושש ממעבר של שוכרים מכם לפרויקטים החדשים?
לוי: "לא זה שוק משוכלל. לפרויקטים האלה לוקח זמן להיבנות ולהתאכלס. מה שמשפיע עלינו יותר זה צד הביקוש ולא צד ההיצע. אופי הביקוש הוא בעיקר של ההייטק. אמנם הביקוש נעצר בשנתיים האחרונות בגלל הריבית והמלחמה אבל השיפור שהרגשנו בחודשים האחרונים ימשיך ויעבור לשכבה השנייה גם של חברות של 1000 ו-2000 מ"ר ובטח סטארט-אפים אז לא מודאג מההיצע".
מוטי, גם אתם רכשתם לאחרונה קרקע בשדה דב לבית דיור מוגן חדש. ברקע ראינו מספר יזמים שההשקעות שלהם באזור הזה לא עשו להם טוב. שיכון ובינוי מחקו מיליארד שקל. חנן מור נפל. אתה ישן טוב עם הרכישה שלכם שם?
קירשנבאום: "אני באופן כללי לא ישן טוב. כל הזמן בתחושה שצריכים להיות ערניים כל הזמן ולהסתכל על הכדור ולא לנוח על זרי הדפנה. לגבי העסקה בשדה דב, מכיוון שאנחנו מאוד שמרניים ולא מסתפקים בזה שהתפוסות שלנו גבוהות והביצועים שלנו תמיד - אנחנו לא רק הצלחנו להדביק את התוכנית העסקית שלנו אלא תמיד עברנו אותה בגדול. בשדה דב אנחנו בשותפות פיננסית עם כלל ביטוח שבמסגרת ההסכם שלנו איתם מתוך ההון העצמי הם משקיעים 60% ואנחנו 40%. אנחנו בהיותנו זהירים הלכנו על העסקה בזהירות".
"ידוע עם זאת, פרויקט של דיור מוגן קו ראשון לים בשדה דב זה פרויקט שהולך לייצר איזושהי סוג של חריג בתחום הזה ולטובה. אז כמובן שעשינו את כל זה ורק לאחרונה אחרי שראינו מה קרה למשל לחנן מור. מכירים את הסיטואציה ואת הפרויקטים בשדה דב - אנחנו חושבים שזה משהו מאוד אטרקטיבי וייחודי ועל פני זמן כל הנושא של עלות הקרקע מתוך הסה"כ שמסתכלים על עלות הפרויקט והפוטנציאל בהכנסות וההיוונים הם להרבה שנים אז אנחנו מרגישים עם זה נוח".
זהר, אתם זכיין של WeWork בישראל? האם יש רגישויות מולם לעומת אחרים?
לוי: "כן, הם מתנהלים שונה. זה הסנסור הכי רגיש. התקופות שם הם הכי קצרות. בחודשיים האחרונים רואים ב-WeWork גם בשוק המשרדים הרגיל תנועה הרבה יותר גדולה וכמות סיורים יותר גדולה. וצופים ששם שיעור התפוסה יעלה הרבה יותר מהר. ואם היום אנחנו בממוצע של 82%-83% צופים שזה יגיע במשך השנה ל-85% וזה בעיקר בגלל הלקוחות הקטנים".
