כלכלת הנדל"ן
אופיר מורד: "73% מהציבור צופים שמחירי הדירות ימשיכו לעלות"
מנהל החטיבה העסקית של בנק מזרחי טפחות בכנס כלכליסט: "מחיר הדירות עלה ב-20% בארבע השנים האחרונות. כדי לקנות דירה נדרשות כיום 170 משכורות לעומת 120 בעבר". מורד סבור כי "על היזמים להוריד מחירים, לתת מענקי מקום"
"המציאות הכאוטית שאנו חיים בה בשנים האחרונות הפכה לשגרה. נתוני העבר הוכיחו שלאחר תקופה של משבר יש תקופה של פריחה. האמת שיש תחושה שההשפעה של המלחמה הולכת ויורדת והשאלה אם אנחנו צפויים לפריחה ושגשוג בענף הנדל"ן". כך אמר אופיר מורד, מנהל החטיבה העסקית של בנק מזרחי טפחות, בכנס כלכלת הנדל"ן של כלכליסט ומזרחי טפחות.
מורד סיפק נתונים מדוח הנדל"ן השנתי של הבנק. לדבריו, "מכירות דירות יד 2 שומרות על יציבות. כמעט 60% מהעסקאות במשק (למעט סוף 2024) מהוות יציבות לשוק הדירות והמכירות. אבל השפעת הריבית מהווה את אותותיה כאשר ב-2024 מבצעי השיווק השפיעו משמעותית על 2025.
"מבחינת מלאי, בסוף 2022, אחרי עלייה של 15% במחירי הדירות היו הערכות כמה מלאי חסר בשוק ומדוע המחירים עולים. 83 אלף דירות שאפשר למכור אותן, אבל עיקר הביקוש היה בתל אביב, ירושלים, בת ים, נתניה ורמת גן. המחירים למטר באזורים הללו עלו משמעותית ולכן כוח הקנייה ירד. וכשכוח הקנייה יורד יש לזה השפעה על המחיר. מחיר הדירות בארבע השנים האחרונות עלה ב-20%. זה דרמטי".
אז מה אומר הציבור?
"הציבור קורא ושומע שהמחירים יירדו אבל למעלה מ-73% חושבים וצופים שהמחירים ימשיכו לעלות. מדוע? ככל שההיצע עולה המחירים יורדים אבל מה שקורה השנה הוא ששיווקי הקרקעות נמצאים בירידה משמעותית. אין מגמה קבועה של היקף שיווקי קרקעות. בשנים שהיו שיווקים משמעותיים היו 25 אלף יחידות דיור".
לדברי מורד באגף ההתחדשות העירונית רואים מגמת שיפור. "יש הרבה יותר תוכניות התחדשות עירונית אבל התהליכים הביורוקרטיים מעכבים משמעותית את התחלת הבנייה. אנחנו יושבים במגדל משה אביב רמת גן. 100 מטר מאיתנו נפל טיל ובניינים נהרסו ופונו. היזם פנה לעירייה בבקשה שיתנו לו לבנות מגדל בארבע שנים. הוועדה המחוזית דרשה שני בניינים וזה אומר שצריך לתכנן מחדש. אז נדרשת יוזמה והסתכלות קדימה. מה שקורה בפועל זה שמשנים תוכניות חדשות לבקרים, אבל בפועל זה לא קורה.
בנוסף, בשנתיים האחרונות אנשים לא מוכנים לקנות דירה בלי ממ"ד. רואים פניות של אנשים שגרים בבניינים ישנים בבקשה לעשות התחדשות עירונית למשהו יותר בטוח. אז נכון שהתחלות הבנייה עלו משמעותית וזה נותן מענה ומגדיל את ההיצע, אבל השאלה מה קורה מצד הביקוש. יש גידול במשקי הבית לדירות חדשות וקשה לקנות דירה. ישנה עלייה מ-120 משכורות ל- 170 משכורות שנדרשות כיום כדי לקנות דירה. אז נכון שאין כמעט אבטלה אבל אלה פערים שקשה לגשר עליהם ולקבל החלטה בגינם".
מורד התייחס גם למשקיעים. "רואים מגמה של משקיעים שמוכרים דירות כדי להיכנס חזרה לבורסה, כי אם ההערכה היא שמחירי הדירות הולכים לרדת אז האלטרנטיבה הנכונה היא להכניס את הכסף לבורסה ולכן יש ירידה משמעותית בביקוש של המשקיעים".
בסופו של דבר המחיר הוא שקובע. "500 אלף איש נרשמו למחיר משתכן, רק 130 אלף זכו. יש עוד 370 אלף משקי בית או אנשים שרוצים לקנות שדירה אבל המחיר הוא שקובע וההיצע לא פוגש את הביקוש. אנשים רוצים דירות עד 20 אלף שקל למטר, הם לא יכולים להביא הון עצמי ויכולת להחזיר 35 אלף למטר".
מה צריך לעשות כדי שהביקוש וההיצע ייפגשו?
"על היזמים להוריד מחירים, לתת מענקי מקום. צריך למצוא כלים כדי למצוא את האיזון לקשור את הביקוש לתוך ההיצע. מרבית האנשים חושבים שיהיה טוב אז אנחנו אופטימים".
