"מחצית מכלל הפרויקטים של התחדשות עירונית - בשלוש ערים בלבד!"
"תל אביב, ירושלים ובת ים ממשיכות לרכז 50% מכלל מיזמי ההתחדשות העירונית במדינה. הפריפריה? גם השנה היא נותרה מאחור בגלל חוסר כדאיות כלכלית", כך אמר דן קצ'נובסקי, מנכ"ל מרכז הנדל"ן, בפסגת ההתחדשות העירונית 2025, בדברים שהטילו צל כבד על מצב שוק הנדל"ן בישראל
"תל אביב, ירושלים ובת ים ממשיכות לרכז 50%(!) מכלל מיזמי ההתחדשות העירונית במדינה. קחו רגע לעכל את הנתון הזה. שלוש ערים - מחצית מכלל הפרויקטים. במדינה שבה כולם מסכימים על הצורך הדוחק בהתחדשות עירונית - זה נתון פשוט מדהים", כך אמר דן קצ'נובסקי, מנכ"ל מרכז הנדל"ן וקבוצת סקאלה בפתח פסגת ההתחדשות העירונית במלון דיויד אינטרקונטיננטל בתל אביב. לדבריו, גם השנה הפריפריה נותרה מאחור בתחום זה, בגלל שיקולים של כדאיות כלכלית. "אחרי שנתיים של מלחמה ומטחי טילים למרכזי הערים - המדינה עדיין לא מצאה לנכון להכניס את היד לכיס".
בפני מאות משתתפים מקרב ראשי ערים, יזמים מובילים, שמאים ועורכי דין מהשורה הראשונה וגורמי מימון ותיקים, שרטט קצ'נובסקי תמונה מטרידה של ענף הנדל"ן הישראלי שנמצא במשבר חסר תקדים. "הוועידה השנה", אמר, "היא אולי החשובה ביותר שהיתה עד היום. בשנה האחרונה נכנסו לזירה פקטורים כלכליים וגיאו-פוליטיים חסרי תקדים".
"מסטארט-אפ ניישן - לספרטה ניישן"
עולם הנדל"ן בכלל ותחום ההתחדשות העירונית בפרט, נמצאים במשבר חסר תקדים, זאת לאחר שהאופטימיות שאפיינה את הענף בפסגה שעברה התנפצה על סלעי המציאות. "בפסגת ההתחדשות הקודמת, לפני שנה בדיוק, דיברנו בתקוה על היום שאחרי המלחמה", אמר קצ'נובסקי. "ייחלנו להתאוששות שהוא יביא לשוק הנדל"ן; נשאנו תפילה לחזרתם המהירה של כל החטופים; וצפינו שתהיה הורדת ריבית בתוך שבועות או חודשים ספורים. אף אחד מהתרחישים האופטימיים האלה לא התממש. שלשום אף נחשף החזון הממשלתי לשנים הקרובות: בידוד בינלאומי, והסתמכות גוברת על ייצור עצמי; מסטארט-אפ ניישן - לספרטה ניישן".
"עם המציאות הזו", הוסיף קצ'נובסקי, "ולא משנה מה דעתנו עליה, נצטרך להתמודד כולנו. ואני לא צריך לספר לכם שענף הנדל"ן יהיה מהמושפעים העיקריים ממנה".
כפי שמפרט קצ'נובסקי. עד כה המלחמה לא רק שלא הביאה להאצת תהליכים כפי שניתן היה לצפות, אלא דווקא החמירה את המצב כאשר החסמים המלווים את השוק ממשיכים לחסום אותו. כך, מציין קצ'נובסקי כי הבעיה הביורוקרטית אף החריפה השנה. משך הוצאת ההיתרים נותר ארוך מאוד ואפילו עלה ביחס ל-2024. "כמעט ארבע שנים מיום קבלת תיק מידע ועד לקבלת היתר", כך לדבריו. "אפשר היה לצפות שלאור המלחמה, התהליכים יתייעלו. בפועל - התדרדרות לאחור".
לדברי קצ'נובסקי, יזמים רבים בענף עומדים בפני משבר רציני. "כל הנחות היסוד שהיו לפני חמש ושש שנים, שצפו כי השוק ימשיך לעלות בעקביות, כבר לא רלוונטיות. ולמכור דירות היום? זו כבר משימה בכלל לא פשוטה".
בריחת המוחות
אחד הנתונים המדאיגים ביותר נוגע לירידה החדה בקצב גידול האוכלוסייה הישראלית. לדברי קצ'נובסקי בשנה החולפת נרשמה לראשונה זה שנים ירידה משמעותית בקצב גידול האוכלוסייה. לפי נתוני הלמ"ס, משנת 2019 קצב הגידול השנתי ירד בכ-40%. המגמה הזו נובעת בגלל עזיבת של ישראלים משכילים את הארץ. "מדובר", אומר קצ'נובסקי, "על עשרות אלפי אנשים, רובם משכילים, לא פעם מהאליטה הכלכלית של ישראל. אליהם מצטרפים כמובן עוד מאות אלפים שיושבים על הגדר - ומחכים בחשש לראות מה יוליד יום".
לשיטתו, ההשפעה של התופעה הזו על שוק הנדל"ן כבר ניכרת בשטח. "אפשר לזלזל בזה או לעצום עיניים", הוא אומר, "אבל בחלק מהערים בארץ קשה מאוד למכור היום דירות. רואים את זה היטב בנתוני המכירות הרשמיים, וזה גם מה שאני שומע באופן אישי מגורמים בענף".
לדברי קצ'נובסקי, יש מי שתולים את הקושי במכירות בריבית הגבוהה, אך מדובר באשלייה. הוא מציין כי בפריפריה המכירות דווקא ממשיכות בקצב סביר. והרי הרוכשים בחיפה ואופקים רגישים לשיעור הריבית לא פחות מרוכשי הדירות בתל אביב. "העניין הוא אחר. קוראים לו – 'סנטימנט'. והסנטימנט של השוק נמצא כיום בנקודה הנמוכה אי-פעם", הוא קובע.
נקודות אור בחשכה
האם יש סיבות לאופטימיות במצב העגום של המדינה, של הכלכלה ושל שוק הנדל"ן? אף שקשה למצוא אותן, מציין קצ'נובסקי כי אותן נין למצוא בעיקר ברמה המוניציפלית. הוא מדגים כי בערים חשובות ומובילות, כמו רמת גן וגבעתיים, משך הוצאת ההיתרים קטן; ירושלים ממשיכה לנפק היתרים בהיקפים גדולים - למעלה מ-2,700 יחידות דיור בהיתרים בפרויקטים של פינוי-בינוי, ועוד מאות רבות בהתחדשות בניינית.
"בעיני", ממשיך קצ'נובסקי, "זה מוכיח דבר אחד: כשמוסדות תכנון עירוניים רוצים - הדבר אפשרי. כשנחושים לחדש את פני העיר - התוצאות ניכרות בשטח".
