הנדל"ן החם הבא: למה כולם רוצים את יד אליהו
שכונת יד אליהו מציגה כיום חלון הזדמנויות לרוכשים המחפשים קירבה למרכז תל אביב, מחירים נגישים, ופוטנציאל השבחה עתידי. עם ההתקדמות של פרויקטי ההתחדשות, השכונה צפויה לצמצם את פערי המחיר ולהפוך לאחד האזורים המבוקשים בעיר
שכונת יד אליהו, השכונה הוותיקה והגדולה בתל אביב, חווה בשנים האחרונות תהליך התחדשות עירונית מואץ שמושך אוכלוסיות חדשות ומגוונות ומשנה את פניה באופן דרמטי.
השכונה מושכת כיום ספקטרום רחב של קונים: זוגות צעירים המחפשים מחירים נגישים במרכז הארץ, הייטקיסטים הרוצים להיות קרובים לאזורי התעסוקה ביגאל אלון ויצחק שדה, משפרי דיור מהשכונה שרוצים לשדרג לבינוי חדש, משקיעים שרואים פוטנציאל השבחה עתידי, ואפילו מבוגרים מצמצמי דיור שעוזבים בתים פרטיים מהישובים הסמוכים.
ביד אליהו מתבצעים כיום פרויקטי מגורים רבים של יזמים שונים, לצד תוכנית מקיפה של העירייה לשדרוג תשתיות ופיתוח תחבורה – ביניהם הקו הסגול של הרכבת הקלה והמטרו העתידי. שילוב זה צפוי להוביל לשינוי מהותי במעמדה של השכונה, ולעלייה ניכרת במחירי הנדל"ן בשנים הקרובות.
האזור מציג היום שילוב יחודי של נגישות גבוהה למרכז העיר - כ-10 דקות רכיבה על אופניים לשדרות רוטשילד - לצד מחירי נדל"ן נגישים יחסית. דירות בשכונה נמכרות בטווח של 40 - 50 אלף שקל למטר, בעוד באזורים סמוכים כמו שכונת ביצרון המחירים כבר חוצים את רף ה-50 אלף שקל למטר.
מבחינת תשתיות עתידיות, לרחוב לה גווארדיה יש תוכנית ייחודית לחיזוק הדי.אן.איי התל אביבי באזור, הכוללת שדרת חנויות מתחת לבניינים החדשים לאורך כל הרחוב ויצירת רצף עירוני. השכונה נהנית מקירבה למחלף לה גווארדיה, לקנטרי ברבור, למרכזי תעסוקה ולהיכל מנורה, עם ריכוז חברות הייטק באזור יגאל אלון.
מהלך נוסף שמחזק את מעמד השכונה הוא מעבר מכללת אפקה, שעתידה להביא עמה כ-5,000 סטודנטים. מעבר זה לא רק מצביע על תשומת הלב וההשקעה של עיריית תל אביב באזור, אלא גם צפוי לשנות את פני השכונה: סביבת לימודים חדשה לצד שטחים ירוקים, נוכחות של קהל צעיר ותוסס, עלייה בביקוש לדיור ולשכירות, והגירה חיובית של משפחות צעירות. כל אלה משתלבים עם תנופת ההתחדשות העירונית, שדרוג התשתיות והמסחר – וממצבים את יד אליהו כאחת השכונות המתפתחות והמבוקשות בעיר.
המסה הקריטית תסגור את פערי המחיר
ירון ספקטור, כלכלן ושמאי מקרקעין MBA באחד מהמשרדים הגדולים בארץ, מסביר את המנגנון מאחורי השינוי הצפוי: "בתל אביב יש מעגלים של מחיר, כמו בערים באירופה. המעגל הראשון הוא לב העיר מרוטשילד עד הירקון, המעגל השני מגיע עד דרך נמיר ואיילון, והמעגל השלישי כולל את יד אליהו". לדבריו, המחירים באזור יד אליהו נמוכים כיום בכ-35% ממחירי המעגל השני של תל אביב.
הפער בין מחירים בשכונה לבין מחירי המעגל השני נובע ממספר גורמים: בינוי ישן, אוכלוסייה פחות חזקה כלכלית, וההפרדה הפיזית שיצר כביש איילון בינה לבין שאר חלקי העיר. אולם ספקטור רואה שינוי משמעותי במגמה: "מה שאנחנו רואים לאורך השנים שבינוי חדש מביא רמות מחירים שונות מהמחירים הקיימים. ככל שיש יותר בינוי חדש, הוא מביא אוכלוסייה איכותית ובתי ספר טובים".
התהליך שמתרחש ביד אליהו דומה למה שקרה בערים אחרות שעברו התחדשות, כמו שכונת קריית הסביונים ביהוד ובשכונות בית בפארק ונווה איילון באור יהודה. ספקטור מצביע על יתרון ייחודי של יד אליהו: היא תציע איכות מגורים של פרבר - פחות צפיפות ממרכז תל אביב - אך עם נגישות מיידית למרכז העיר בתחבורה ציבורית ופרטית. למשקיעים, השכונה מציגה הזדמנות השקעה אטרקטיבית בשל הפוטנציאל לצמיחת ערך שאינה תלויה במצב השוק הכללי, אלא בשיפור הפיזי של השכונה ובהחלפת האוכלוסייה.
ספקטור מעריך כי המסה הקריטית לשינוי משמעותי היא כ-1,000 יחידות דיור חדשות: "1,000 זה המסה הקריטית שאנחנו רואים באור יהודה וקריית אונו, ומעל 1,000 יחידות יעשו את השינוי הרצוי ביד אליהו. כאשר מגיעים למסה זו, העירייה כאמור מוסיפה שירותים לתושבים ומתאימה אותם לאוכלוסייה החדשה שתיכנס לשכונה. הפער של 35% במחירים צפוי להצטמצם לכ-20%, בדומה לפערים הקיימים בין מעגלים סמוכים באזורים אחרים בעיר.
פרויקט "בין השדרות": מיני שכונה של כ-420 יחידות דיור
אחד הפרויקטים המרכזיים בתהליך ההתחדשות הוא "תדהר בין השדרות" של קבוצת תדהר ביזמות משותפת עם היזם נחמיה דוידי, הכולל 7 בניינים עם 420 יחידות דיור ברחוב לה גווארדיה, פינת הגיבור האלמוני ועמק איילון. אסף יעקב, סמנכ"ל המכירות בתדהר, מתאר פרויקט שתוכנן כ"מיני שכונה": "יש לנו מגדל אחד של 17 קומות ושישה בניינים של 10 קומות, עם מרחבים ירוקים בין הבניינים המאפשרים פרטיות וקהילתיות, מתחמים משותפים, מועדוני דיירים, חדרי עבודה, חדר כושר ומשחקייה לילדים – כל אלו לשימושם הבלעדי של דיירי הפרויקט.
הפרויקט מציע תמהיל מגוון של דירות - מדירות 2 חדרים של 50 מ"ר ועד דופלקסים גדולים של 5 חדרים, במפרט גבוה הכולל מיזוג VRF, דלתות חדשניות עם מנעול חכם, מערכות בית חכם ודודי שמש. בכל קומה יש שתיים או שלוש דירות לכל היותר, כשלכל דירה מחסן וחניה מקורה רגילה (לא מכפילה) וחניות עם תשתית להטענה חשמלית בנוסף קיימות במתחם מעל 80 חניות אורחים.
מבחינת מיקום אסטרטגי, הפרויקט מספק נגישות יוצאת דופן למרכזי הפעילות של המטרופולין. במרחק של מספר דקות באופניים מגיעים לשדרות רוטשילד וגם לכל השווקים החמים כמו שוק לוינסקי ושוק התקווה. "זה המקום הכי חם בעיר", מסביר יעקב, "כאשר הקירבה להיכל מנורה ולאזור התעסוקה ביגאל אלון הופכת את המיקום לאטרקטיבי במיוחד לעובדי הייטק". יעקב מציין שאנשים כבר רכשו עשרות דירות במהלך הפריסייל, "הם מבינים את הפוטנציאל בלרכוש היום דירה במחיר נגיש עבור מגורים בתל אביב, בשכונה מתחדשת ואזור שהולך להיות אחד הנחשקים ביותר בעיר".
