בלעדי
ירידה של 23% במחיר: העסקה ברמת השרון שמעידה על הקיפאון בשוק הנדל"ן
מדובר במכרז לבניית 128 דירות בדרום העיר, על גבול שכונת תל ברוך בתל אביב, בו ניצחה קבוצת שבירו; היא תשלם 1.79 מיליון שקל ליח"ד - או 230 מיליון שקל בסך הכל - ירידה חדה לעומת מה ששילמו קנדה ישראל וצמח המרמן על הקרקע באותו אזור לפני חמש שנים
קבוצת שבירו ניצחה בהתמחרות לרכישת מגרש לבניית 128 דירות בדרום רמת השרון על גבול שכונת תל ברוך בתל אביב, ותשלם 230 מיליון שקל. הקבוצה ניצחה חמש הצעות אחרות שהתמודדו על השטח.
המגרש הוא בבעלות מבוזרת של כ-200 אנשים, לחלקם שברירי זכויות. עו"ד מיכאל שטיינבך קיבץ בעלים שמחזיקים בכ-30% מזכויות הבנייה במגרש. לפני כארבע שנים הגיש בשמם לבית משפט השלום בהרצליה בקשה לפירוק שיתוף. בית המשפט קיבל את הבקשה ומינה את עו"ד רן ברא"ז לכונס נכסים. לאחר שפרסם את האפשרות לרכוש את המגרש הוגשו שש הצעות, הגבוהה בהן של שבירו עמדה באותו שלב על 200 מיליון שקל. קבוצת הבעלים הפרטיים של שטיינבך צירפה את חברת אשכול של דרור אברהמי וביחד הם השוו את הצעתם לזו של שבירו. כדי להכריע בוצעה היום (ג') התמחרות שבסופה נקבע כי שבירו ירכוש את המגרש.
קבוצת שטיינבך עדיין יכולה לחבור לשבירו בעסקת קומבינציה או תמורות (כלומר תשלום רק עבור שירותי הבנייה). אם לא יהיו ביניהן הסכמות, שבירו תקנה מהקבוצה את חלקה היחסי במגרש על פי השווי שנקבע בהתמחרות.
מהעסקה הזו אפשר ללמוד הרבה על מה שהתחולל בשוק הדיור בשנים האחרונות, במיוחד באזור תל אביב, ועל השלכות הקיפאון בשוק הנדל"ן. המגרש הוא חלק מתוכנית רצועת הנופש שמאפשרת בנייה של כ-4,000 דירות. בשנת 2021 רשות מקרקעי ישראל שיווקה את המגרשים שבבעלותה באותו אזור, ברוב המגרשים זכתה במכרז קנדה ישראל באמצעות חברת הבת שלה ICR. במקביל היא יצרה שיתוף פעולה עם חברת צמח המרמן, כך שכיום שתי החברות חולשות על מגרשים שמאפשרים בנייה של כ-1,200 דירות במתחם. כשמקבצים את כל המכרזים והעסקאות עולה כי החברות שילמו כ-2.6 מיליארד שקל על זכויות הבנייה. כלומר שווי של כ-2.1 מיליון שקל עבור הקרקע ליחידת דיור. לעומת זאת חמש שנים אחר כך שבירו תשלם לפי יחס של כ-1.79 מיליון שקל עבור הקרקע ליחידת דיור, ירידה חדה מאוד של כ-23%. בעלות הזו קבוצת שבירו תוכל למכור את הדירות במחיר תחרותי לעומת קנדה ישראל ושותפתה. בתסריט שבו מחירי הדירות יעלו קבוצת שבירו צפויה לגרוף רווח נאה.
עם זאת, בהשוואה למכרזים האחרונים בשדה דב לפני כשנה, המחיר ששילם שבירו מלמד על יציבות ואולי אף התייקרות מתונה. בפברואר ובמרץ 2025 נסגרו מכרזים לבניית כ-4,300 דירות בשדה דב. רוב המגרשים נמכרו לפי שווי של כ-1.8 מיליון שקל ליחידת דיור. כלומר מחיר דומה מאוד למחיר ששבירו ישלם. אלא שהמיקום של שדה דב מערבי יותר, קרוב מאוד לים ולכן אמור להיות יקר יותר. בקיזוז היתרון של הנוף לים אפשר לומר ששבירו שילם קצת יותר.
