היזמים מכרו למעלה מ-1,500 דירות בשדה דב: מהם מחירי הדירות בשכונה היקרה בישראל?
ישראל-קנדה דיווחה על 260 חוזי מכר במחיר ממוצע של 80.5 אלף ₪ למ"ר, קבוצת חג'ג' דיווחה על 119 הסכמי מכר, במחיר ממוצע של 8.3 מ' ₪ ליחידה, אביסרור דיווחה על מכירת פנטהאוז בקומה ה-15 ביותר מ-103,000 ₪ למ"ר וגינדי מכרה כמעט 700 דירות תוך שבועות בודדים. היזמים בשדה דב מכרו יחד למעלה מ-1,500 דירות בשכונה שעתידה להיות מהיקרות בישראל. לאחר שנה של תחרות בין הפרויקטים – יצאנו לבדוק כמה באמת עולה דירה בשכונה שצפויה להיות הכי יקרה בישראל- שדה דב בת"א
שכונת שדה דב החדשה למעשה דוחקת את שכונות רמת אביב, ג' ול' לכיוון המזרחי ומציעה לראשונה מגורים על קו החוף בצפון תל אביב. השכונה, בה פעילים עשרות יזמים הנעזרים במגוון פרזנטורים בתהליכי השיווק, הייתה השכונה הנסקרת ביותר בשנה האחרונה, בה למעלה מ-1,000 דירות נמכרו בסכום ממוצע של 79-85 אלף ₪ למ"ר.
הקרקע בשדה דב אושרה לפני מספר שנים וחולקה ל-3 מתחמים, בהם זכו יזמים רבים כגון קבוצת חג'ג', אביסרור, קלוד נחמיאס, לוינשטיין ואחרות. המכרז הראשון לקרקעות בשכונה שווק ע"י רמ"י באוגוסט 2021, ובו רכשו שורה של חברות קרקעות במחירי שיא של כ-2.8 מיליון ₪ עלות קרקע ליח"ד. בשנת 2025, לאחר שמחירי הקרקעות ירדו משמעותית, יצאו רמ"י למכרז קרקעות נוספות ליזמים, בהן זכו בין היתר, אלקטרה, לוזון וחברת גינדי החזקות שזכתה בכמות הגדולה ביותר לשיווק ליזם אחד עם 708 דירות.
היציאה לשיווק של מספר פרויקטים גדולים הובילה חברות נדל"ן להיעזר בשירותם של פרזנטורים בשיווק הפרויקט. הראשונה הייתה קנדה ישראל שרתמה את נועה קירל למהלך, ובהמשך הצטרפו גם יהודה לוי ששימש כפרזנטור של אביסרור וליאור סושרד (קלוד נחמיאס). במעקב אחר דו"חות החברות הציבוריות הפעילות באזור, המחיר הממוצע של הדירות שמכרו עומד על סכום ממוצע של 79-85 אלף שקלים למ"ר לדירות רגילות.
הדירות ה"מיוחדות" בפרויקטים, בהן דירות מיני פנטהאוז ודירות פנטהאוז הנחשבות ל"קצפת של היזמים" – ולעתים מתומחרות במחיר למ"ר הגבוה בכ-30% מאשר הדירות הרגילות בפרויקט, נמכרו במחירי שיא שהגיעו עד לכ-103,000 ₪ למ"ר (בפרויקט של אביסרור למשל) ודירה ענקית בשטח של 390 מ"ר בפרויקט של קבוצת חג'ג' נמכרה ב-42 מיליון ₪, מחיר המשקף כ-107,700 ₪ למ"ר.
"לדירות פנטהאוז יש "מחיר משלהן", מכיוון שיש קהל שמוכן לשלם הרבה כסף בכדי ליהנות ממרפסת גדולה, קומה אחרונה, או שטח דירה "מיוחד", מספר מתווך בשכונה. גם בשכונה המזרחית לשדה דב, נמכר לאחרונה פנטהאוז בפרויקט איינשטיין TLV בכ-90,000 ₪ למ"ר".
חשוב לציין, כי כל הפרויקטים המשווקים מציעים מפרטים גבוהים הכוללים בין היתר, בריכות שחיה, חדרי כושר, מתחם סאונה, טרקלין דיירים ועוד שלל מתקני לייף סטייל לטובת הדיירים.
צריך לזכור שמרבית הדירות בשכונה יהיו מוכנות בעוד כ-3-6 שנים – כך שמחירי הדירות והפנטהאוזים עוד צפויים לעלות לקראת האכלוס. בפרויקטים שבקו ראשון לים אנו מעריכים כי מחירי הפנטהאוזים יגיעו לרמת ה-130-150 אלף ₪ למ"ר, ויימכרו כאן פנטהאוזים שיימנו ברשימת הדירות היקרות בארץ.
ואז הגיעה גינדי החזקות: רכשה קרקע בזול ומקימה פרויקט בהיקף של 708 דירות
לפני כחצי שנה גינדי החזקות טלטלה את שוק הנדל"ן שהציעה לראשונה דירות בשדה דב החל מ-49,000 ₪ למ"ר בלבד, מחיר הנמוך בכ-30-35% ממחיר השוק. לאחרונה החברה העלתה קמפיין המציע פנטהאוזים מ-65,000 ₪ למ"ר, מחיר שלדברי גורמים בענף "מנותק מהמציאות ומשקף מחירים של פנטהאוזים שלא קיימים יותר כיום בצפון תל אביב". ההסבר למחירים האלו עשוי לנבוע מכך שגינדי רכשה את הקרקע בזול, במחירים הנמוכים בכ-40% ממחירי הקרקעות ששווקו בשנת 2021.
לדברי גורם אחר בענף, "יזמים בשכונה בונים פרויקטים קטנים יותר ואין להם סיכוי להתחרות עם המחיר הזה. מדובר על מחיר הנמוך בעשרות אחוזים אפילו מהפרויקטים הממוקמים מזרחית לשכונת שדה דב, וזוהי הטבה שרק חברות גדולות עם איתנות פיננסית כמו של גינדי החזקות יכולות לתת".
השאלה שנשאלת היא – מה צופה לנו העתיד? יש יגידו כי השכונה מיתגה את עצמה כשכונת יוקרה, בה רק אנשים מאוד עשירים יכולים לגור. ימים יגידו לאן תלך השכונה ואנחנו נמשיך לעקוב אחר המחירים, השיווק ומי הקונים.
