"ב-10 בבוקר החזרתי צ'ק, אחר הצהריים קניתי ב-720 מיליון"
צחי אבו על היום שקבע את גורלו: כשהבורסה קרסה והעולם נכנס לפאניקה, הוא החזיר צ'ק של 10 מיליון שקל לרוכש מבוהל ובאותו יום רכש מיצחק תשובה את מתחמי האנרגיה ב-720 מיליון שקל: "אמרתי לו' קח, תהיה בריא, תודה רבה. כשתרצה לקנות תחזור'
צחי אבו, מנכ"ל ובעלים של קבוצת אבו- ההזדמנות שבמשבר
צחי אבו, יזם הנדלן מאשדוד שהפך לשחקן מרכזי בשוק ההון הישראלי, מסביר למה זה הזמן הטוב ביותר לקנות נכסים, ואיך הוא הפך משבר הקורונה לעסקה של 720 מיליון שקל עם יצחק תשובה
שוק הנדל"ן בישראל נמצא כבר תקופה בקיפאון. הריביות הגבוהות, המלחמה ותהליכי הרגולציה הארוכים מייצרים סביבה שבה רוכשים מתלבטים, יזמים מחכים והמחירים נותרים גבוהים. רוב המומחים מנבאים ירידות במחירים או מחכים לשינוי בתנאי השוק. במציאות הזו, משרדי מכירות ריקים, אין תורים לדירות חדשות והביקוש כמעט נעלם מהעין.
"אנשים היום נמצאים במצב של המתנה", אומר צחי אבו, יזם הנדל"ן מאשדוד שהפך בשנים האחרונות לאחד השחקנים המרכזיים בשוק ההון הישראלי בשיחה עם דן קצ'נובסקי, בעלים ומייסד של אתר מרכז הנדל"ן, בפרק השבועי של "רכבת ההשקעות". "זה כאילו הם עומדים ברמזור, האור אדום, אבל ברגע שהאור התחלף מאדום לירוק אתה תראה אותם ואתה תראה אותם בהמוניהם. אם אני הייתי צריך דירה הייתי קונה אותה היום".
את הפילוסופיה העסקית שלו, הוכיח אבו בפועל ב-15 במרץ 2020, ביום שבו השווקים קרסו עקב הקורונה. "במרץ 2020 היו כמה ימים שהייתה תחושת סוף העולם", נזכר אבו. "הייתי יושב במשרד בחתימת הסכם למכירת קרקע ל-400 יחידות דיור ברובע המיוחד באשדוד, עם חברה ציבורית מאוד מכובדת. 10 בבוקר מסיימים את החתימה, אני מקבל צ'ק של 10 מיליון שקל במעמד החתימה".
אבל אז קרה משהו שחשף את אופיו. "פתאום דופק לי בדלת אותו בעלים של אותה חברה ואומר לי 'תשמע צחי, חתמנו הכל, נתתי לך צ'ק 10 מיליון, אבל תראה מה קורה עכשיו. הבורסה נופלת, יש קורונה, הנייר שלי יורד ב-16-17 אחוזים. אני מבקש שתוותר לי'".
תגובתו של אבו הייתה מפתיעה. "נתתי לו נשיקה בראש ואמרתי לו: 'קח, תהיה בריא, תודה רבה. כשתרצה לקנות תחזור'". באותו יום, בעודו נוסע עם כרטיס של עובד חיוני להרצליה, אבו עשה את המהלך ההפוך. "שמתי לו הצעה על השולחן לקנות עסקה ב-720 מיליון שקל, את כל מתחמי פי-גלילות. עשיתי את אותה עסקה במרץ 2020".
תינוק במריצה
אבו מכיר את שוק הנדל"ן מקרוב, מהבית, ממש מיום לידתו. "כשתינוק נולד", הוא מספר, "שמים אותו בדרך כלל בעגלת תינוק ומטיילים איתו. אותי שמו במריצה ישר". אביו של אבו, יחיאל, עלה לארץ בגיל 13 ב-1963 והתחיל כפועל בנייה ובהמשך הקים את "אבו יחיאל חברה לבניין", והפך דמות מרכזית בפיתוח העיר אשדוד, עיר מגוריו. "כשהיינו ילדים ויצאנו לחופש הגדול, לקחו אותנו לעבוד בבניין, כבר בגיל 7-8, אספנו מסמרים ויישרנו אותם, רק כדי להבין את הערך של העבודה", הוא נזכר.
אבו הצעיר הבין מוקדם מאוד שהכוחות שלו במקום אחר. ב-2019 נקרא לדגל ולקח לידיו את ניהול החברה המשפחתית, אז הבין שהחוזק שלו הוא לא בצד הביצועי ולא ביזמות אלא במסחר. הוא הוביל את החברה לאסוף צבר של פרויקטים מכל הסוגים, בהם נדל"ן מסחרי מניב, דיור להשכרה, מלונות ועוד.
ב-2021 ביצע אבו מהלך עסקי משמעותי כשרכש את השליטה בחברת "ארנה גרופ" (כיום "ארי נדלן") מידי איש העסקים מרכוס וובר, בעסקה שהוערכה בכ-443 מיליון שקל. תחת ניהולו, חוותה החברה עלייה משמעותית בערכה. היום יש לו שלוש חברות ציבוריות הנסחרות בבורסה: ארי נדלן (נדלן מסחרי מניב), Family (דיור להשכרה) וגפן (התחדשות עירונית). בצד הפרטי, הקבוצה מחזיקה באלפי דונמים ובחברות נוספות, כולל שותפות עם תעשייה אווירית ומתחמי אנרגיה שרכש במהלך הקורונה. "אין אזור מסוים להזדמנות", הוא אומר, "זה יכול להיות באשדוד, זה יכול להיות בתל אביב".
אף אחד לא מתכנן רחוק
אחת הבעיות בשוק הנדל"ן הישראלי הוא שאף אחד לא מתכנן לטווח הארוך. "אף אחד לא חושב על תוכנית 2050", אומר אבו, "אף אחד לא חושב על תוכנית 2070, אבל המדינה תגיע לשם". הוא רואה בזה כשל מערכתי של התכנון הישראלי. מעבר לכך, גם היום רשויות התכנון מגבילים יותר ויותר ומצמצים את הבנייה, מהצד שלהם, עוד ועוד.
אל התסבוכת הזו מתווספת אפשרות של הגירה נוספת, תושבי חוץ שירצו להגיע לישראל בגלל שינויים גיאו-פוליטיים. התמונה הכוללת שאבו מציירת היא של מדינה שגדלה בהכרח לעוד 10-20 מיליון תושבים, על שטח מוגבל ועם רגולציה מתהדקת. "הרגולציה מתקשה לייצר את המוצר הזה, להוציא אותו מהתנור שנקרא דירה. אנחנו רואים שוב ושוב שהזמן הולך ומתארך משמעותית".
"אנחנו", הוא ממשיך, "חיים במדינה שהאוכלוסייה שלה רק הולכת וגדלה, אך עם זאת השטח שלה מוגבל. יש צורך של כ-100 אלף דירות בשנה לגידול טבעי, לכמה תושבים מדינת ישראל יכולה להגיע? ל-20-30 מיליון. ומה יקרה? הם צריכים מקום לגור בו".
במצב זה, מציע אבו לחפש את ההזדמנויות במקומות שאחרים רואים בהם סיכונים, למשל בדיור להשכרה, תחום שנתפס כיציב יותר בתקופות של אי ודאות, המאפשר תזרים מזומנים קבוע. "אני מעדיף לשים את הכסף כרגע בדיור להשכרה, שבזמן הזה הכסף גם עובד ומניב ואני מקבל שכר דירה וגם המחיר של המוצר עולה", הוא אומר. "אמנם, התשואה בדירות קצת יותר נמוכה, אבל הערך של הדירה עולה". לדבריו, מדד מחירי השכירות עלה בשנתיים האחרונות "אפילו יותר מהריבית". "אם אתה יודע לקנות טוב ואתה לא קונה קרקעות ליזמות לדיור להשכרה, כאלו שצריך לשבת עליהן שנים ולממן את הריביות שלהם במחירים של קרקעות רגילות, אז אין שום סיבה בעולם שלא תעשה תשואות חיוביות", הוא מסכם.
