מלחמת המחסנים: פסיקה חדשה תשנה את כללי המשחק בהתחדשות עירונית?
פרויקטים של התחדשות עירונית מזמנים לבעלי דירות יתרונות רבים, שדרוג משמעותי של איכות החיים, ביטחון וכמובן רווח כלכלי. אך מה קורה כשהבניין כולל גם מחסנים בנוסף לדירות, אשר משמשים בפועל למגורים? ומהן הזכויות של בעלי המחסנים בכל הנוגע לסירוב לפרויקט, על פי פסיקה חדשה מהתקופה האחרונה? עו"ד רן ברא"ז, משרד לוי טילר, נרדיה, הר-צבי, ברא"ז ושות', המתמחה בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית, מספק את התשובות לכל השאלות החשובות
מה קורה כשהמחסן שהפך לדירה הופך לאתגר משפטי בהתחדשות עירונית? עו"ד רן ברא"ז, משרד לוי טילר, נרדיה, הר-צבי, ברא"ז ושות', מספר כי בחלק מפרויקטי ההתחדשות העירונית, בנוסף לדירות הקיימות, קיימת יחידה רשומה בטאבו שבעבר היתה מיועדת כמחסן או משרד, אך בפועל משמשת כדירת מגורים, כולל תשלום של מס רכישה וארנונה על דירת מגורים. "אחרי שנים בהן הכל מתנהל על מי מנוחות, כאשר רוצים לבצע הריסה ובנייה מחדש, מגלים שאין בתכנית החדשה מספיק זכויות לתת דירה לבעלים של המחסן" אומר עו"ד ברא"ז. "לעתים אפילו לא ניתן לייצר מחסן משום שאין אישור מהעירייה למחסן צמוד. התוצאה לא מפתיעה - הבעלים מתמרמר ומסרב לחתום, ופרויקטים כאלו מגיעים למפקחת על רישום המקרקעין".
לדבריו, "בדיון אצל המפקחת עוסקים בתכלית חוק החיזוק - הגנה מפני רעידות אדמה להצלת חיי אדם, ולכן המפקחת תכפה את הפרויקט על דייר סרבן, אם יוכח שההצעה סבירה ושוויונית". השוויון הנבחן הוא כמותי-מהותי, "כלומר, כולם מקבלים תוספת שטח זהה. פסקי דין דחו עד כה באופן עקבי דרישות בעלי מחסנים לקבל תוספת זהה, בטענה שהם אינם שווים לבעלי הדירות ושהיחידות שבבעלותם לא תורמות זכויות לפרויקט התמ"א". התוצאה היתה בדרך כלל פיצוי כספי לאחר הערכת שווי על ידי שמאי.
"לאחרונה התקבל פסק דין חדש בבית המשפט המחוזי בתל אביב, בו נקבע כי לא ניתן לכפות על בעל המחסן לוותר לגמרי על זכותו הקניינית ולהסתפק בפיצוי כספי", מסביר עו"ד ברא"ז. לדבריו, "הפסיקה החדשה טרפה את הקלפים והיא עלולה לגרום למבוי סתום במקרה של סירוב לקבלת פיצוי, לצד סירוב של העירייה לאפשר בנייה של מחסן עצמאי. אני בטוח שלא לכך התכוון בית המשפט ואין לי ספק שכאשר יוכח לבית המשפט שהברירה היא בין ביטול ההסכם לבין כפייה של פיצוי כספי על בעלים של מחסן, הכף תטה לכיוון של אישור ההסכם על מנת לאפשר את הגשמת תכלית החקיקה".
