סיכום 2010: הדירות התייקרו ב־10%, המכירות זינקו ב־27%
יזמי הנדל"ן יכולים לסכם את שנת 2010 בסיפוק. למרות הדיבורים על קיפאון בשוק הנדל"ן, נתוני 14 החברות הגדולות מגלמים זינוק של 33% בהכנסות ממכירת דירות חדשות בשנה החולפת. יו"ר חברת שיווק הנדל"ן אמבסדור: "יש פער עצום בין התבטאויות ראשי ענף הנדל"ן לבין מה שקורה בשטח"
זינוק של 27% במספר הדירות החדשות שנמכרו בשנה החולפת - זו המגמה שעליה מצביעה בדיקה שערך "כלכליסט" לגבי מחירי הדירות בשנת 2010. מהבדיקה שנעשתה על פי נתוני 14 מחברות הבנייה הגדולות בישראל עולה כי במהלך השנה שעברה הצליחו החברות למכור 5,144 דירות חדשות, זאת לעומת 4,066 דירות שאותן מכרו בשנה שעברה. המחיר הממוצע לדירה שנמכרה עלה ב־10%, מ־1.49 מיליון שקל ב־2009 ל־1.64 מיליון ב־2010.
בשיא המכירות מחזיקה חברת שיכון ובינוי שהצליחה למכור בשנה החולפת 1,142 יחידות דיור, גידול בשיעור של 23% לעומת 2009. מיד אחריה ברשימה ממוקמת חברת גינדי החזקות, האחראית לבניית פרויקטים רבים במרכז הארץ, ובהם פרויקט G ופרויקט שרונה בתל אביב. במהלך 2010 הצליחה החברה למכור 915 דירות - גידול של 6% בלבד לעומת השנה שעברה. במקום השלישי נמצאת חברת אזורים, שרשמה ב־2010 עלייה של 19% בהיקף המכירות והצליחה למכור השנה 700 דירות חדשות.
להבדיל מגינדי החזקות, גינדי השקעות של מנור וכפיר גינדי בולטת במיוחד על רקע הזינוק החד שרשמה במספר הדירות שהצליחה למכור בשנת 2010. במהלך השנה החולפת מכרה החברה 505 יחידות דיור - זינוק של 184% לעומת 2009. מיד אחריה נמצאת אמפא מליבו שמכרה 480 דירות, עלייה של 171% במספר הדירות שנמכרו לעומת 2009. את הגידול החד ניתן לייחס, בין השאר, על רקע כניסת החברה לפרויקטים עירוניים בירושלים, רמלה ותל מונד - מעבר לפעילותה הנדל"נית בביצוע הרחבות בקיבוצים.
העליות היו צפויות
המגמה שעליה מצביעה הבדיקה היתה, במידה רבה, צפויה מראש. שוק הנדל"ן פתח את 2010 עם ציפיות רבות, לאחר קיפאון זמני שהחל בשנת 2008. המגמה התהפכה במחצית השנייה של 2009, שהיתה אחת השנים הטובות של חברות הבנייה. במהלך שנה זו מאות דירות נחטפו על ידי לקוחות. חלקן נמכרו בהתראה קצרה ביותר, לעתים כמעט ללא בדיקה מוקדמת של השטח.
מגמת ההתאוששות בשוק הנדל"ן בשנה שעברה לוותה בעליות מחירים - וחברות שהחזיקו במלאי של קרקעות לבנייה רשמו במקרים מסוימים רווחים עצומים של עשרות אחוזים על ההשקעה הראשונית. בתוך כך, קבוצות הרכישה והשחקנים החדשים שהחלו להופיע בענף הגבירו גם את התחרות, והעלו באופן משמעותי את מחירי הקרקעות.
מחיר ממוצע לדירה, לפי חברה, במיליוני שקלים
בדיוק כמו 2009, גם את שנת 2010 ניתן לחלק לשניים. המחצית השנייה של השנה החזירה את השוק לשפיות: מחירי הדירות החלו להתייצב, וקבוצות הרכישה החובבניות נעלמו כמעט לחלוטין מהשטח. עם זאת, עדיין קיימים פערים גדולים בין הביקוש להיצע של דירות חדשות בשוק - נושא שעדיין רחוק מפתרון. בהתאם לכך, גם בשנה החולפת נמשכה מכירת הדירות החדשות בקצב מהיר.
הקצב הזה לווה בכמויות עצומות של כסף שזרמו לחברות. על פי בדיקת "כלכליסט", במהלך השנה החולפת רשמו 12 מתוך 14 החברות (2 מהחברות לא מסרו דיווח בעניין זה) גידול של כ־33% בהיקף המכירות של הדירות החדשות, שזינק מכ־5.16 מיליארד שקל בשנת 2009 לכ־6.85 מיליארד שקל במהלך 2010.
חברת שיכון ובינוי, שמובילה את הרשימה כאמור מבחינת היקף הדירות שנמכרו, נמצאת במקום הראשון גם מבחינת היקף המכירות. על פי הנתונים, ב־2010 רשמה החברה הכנסות של 1.84 מיליארד שקל ממכירה של דירות חדשות - נתון המצביע על עלייה של 38% בהיקף המכירות לעומת השנה שעברה.
במקום השני בקטגוריה זו נמצאת גינדי החזקות עם מכירות של 1.6 מיליארד שקל, ירידה של 11% בהשוואה לשנה שעברה.
בדומה לזינוק שרשמה מבחינת היקף הדירות שנמכרו, גם מבחינה כספית רשמה גינדי השקעות את הזינוק החד ביותר בשנה החולפת, עם מכירות בהיקף של 902 מיליון שקל - עלייה של 180% לעומת השנה שעברה. אחריה בקטגוריה זו נמצאת אמפא מליבו, שהצליחה לרשום עלייה של 140% בהיקף המכירות הכספי. במקום השלישי נמצאת חברת חנן מור עם עלייה בשיעור של 105%.
"מחירים גבוהים מדי"
שמוליק לוי, יו"ר חברת שיווק הנדל"ן אמבסדור, מפעיל עשרות אנשי מכירות ברחבי הארץ, ונמצא עם אצבע על הדופק בכל הקשור לקצב המכירות ולרמת המחירים. בראיון ל"כלכליסט" הוא מעריך כי במהלך השנה הקרובה צפויה התמתנות של המחירים: "יש פער עצום בין ההתבטאויות של ראשי ענף הנדל"ן על כך שיש מצוקת דיור לבין מה שקורה בשטח. השוק מאוד מבולבל, ואנשים לא מבינים מה קורה".
לדברי לוי, "בשנה הקרובה כמות הדירות שיימכרו לא תגדל ותהיה זהה בהיקפה לשנת 2010". לעומת זאת, הוא צופה כי "מחירי הדירות לא יעלו אלא יישארו יציבים, לפחות במרכז הארץ. היזמים מבינים שאי אפשר להעלות יותר מחירים. הלקוחות כבר חנוקים, ומהרבעון האחרון יש מעין הסכמה שקטה בין היזמים לרוכשים שצריך להרגיע את המחירים".
לוי עושה הבחנה בין שוק הדירות במרכז הארץ לבין הפריפריה: "במרכז המחירים כבר לא יזוזו, אבל בפריפריה היזמים עדיין מזהים הזדמנות לצמצם פערים ולהעלות מחירים".
לדבריו, רוכשי הדירות התבגרו ופועלים כיום בצורה שקולה יותר מבעבר: "עד לפני כמה חודשים אנשים פחדו לפספס דירה. לכך תרמו גם קבוצות הרכישה ומבצעי ההגרלות של דירות שיצרו תרבות של רכישות בזק. היום השוק אטי יותר, מתנהל משא ומתן, ואנשים מחפשים דירה בשקט עד שהם מוצאים את המוצר שמתאים להם".
מתברר שגם מבחינת היזמים ניתן להרגיש כבר שינוי תפיסה: "היזמים מוכרים דירות אבל בקצב אטי יותר, וכדי להאיץ את השוק חוזרים להציע מבצעי מכירות. היום יש חזרה מסוימת לימים של שנת 2008. ב־2010 לא היה צורך במבצעים, ותקציבי הפרסום של ענף הנדל"ן ירדו".
לוי מסביר שרוב היזמים הפנימו שאם הם רוצים להמשיך לבנות, שיעור הרווחיות שלהם יישחק לאור התחרות הגוברת על הקרקעות: "הביקוש לקרקעות ילך ויגדל בשנים הקרובות, ומחירי הקרקעות יעלו. חלק מהיזמים יעדיפו לשלם יותר, למרות שחיקת הרווח".
כך בוצעה הבדיקה
היקפי המכירות והנתונים הכספיים של החברות לשנת 2010 הועברו ל"כלכליסט", ולפי נתונים אלה חושבו ודורגו הסיכומים. הנתונים מציגים מדגם מייצג של 14 חברות בנייה בישראל ואינם מייצגים את כלל השוק. הנתונים נאספו במהלך חודש דצמבר, ולכן בחלק מהחברות ייתכנו שינויים קלים במספר הדירות שנמכרו וכן בנתונים הכספיים. בחלק מהחברות הנתונים כללו גם מכירת מגרשים. במקרה שחברה לא דיווחה על כל תוצאותיה ל־2010, היא לא נכללה בחישוב המדד הרלבנטי.
היקף המכירות הכספי של החברות זינק גם הוא בשיעור של 33% (בניכוי 2 חברות שלא דיווחו על ההיקף הכספי של 2010), מ־5.16 מיליארד שקל בשנת 2009 ל-6.854 מיליארד שקל בשנת 2010. גם בהיקף המכירות הכספי נמצאת שיכון ובינוי במקום הראשון, עם 1.84 מיליארד שקל המשקפים גידול של 38%.
