לא יורדים מ-4 חדרים: גם הזוגות הצעירים מתעקשים על דירה גדולה
סקר שערך השמאי לוי יצחק מצא שרוב הזוגות הצעירים אינם רוצים דירות קטנות כלל. לכן הטענה שדירות 3 חדרים נעלמו בשל אינטרס של היזמים או של ראשי הערים אינה תואמת את המציאות. ולכן גם תוכנית הממשלה לפתור את בעיית מחירי הדיור על ידי הגדלת מלאי הדירות הקטנות מחמיצה את המטרה
בשנתיים האחרונות גאו מחירי הדירות ונוצר מחסור חמור בדיור לזוגות צעירים. כדי לתקן את המצב, החלו כמה ראשי ערים לגבש יוזמות ומשרד השיכון והבינוי הכין תוכנית שיחייבו בנייה של 20%–30% מיחידות הדיור הנבנות כדירות קטנות המיועדות לזוגות צעירים.
הדעה הרווחת בקרב הגורמים המקצועיים עד כה היתה כי היעדרן של דירות 3 חדרים מהשוק הוא שילוב של אינטרס היזמים ורצון הרשויות למנוע כניסה של אוכלוסיות חלשות לשטחי הערים. ואכן, חיפוש של דירות 3 חדרים בפרויקטים החדשים בערי המרכז יעלה מעט מאוד ממצאים.
אולם סקר חדש של עורך מחירון הדירות לוי יצחק מעלה כי מרבית הזוגות הצעירים אינם מעוניינים כלל ברכישת דירות קטנות מתחת ל־4 חדרים. בעוד שבעבר, דירות 2.5–3 חדרים היוו נתח מכריע בשוק הנדל"ן המקומי, המגמה מאז שנות ה־90 התחלפה וזוגות צעירים החלו לרכוש בעיקר דירות 4–5 חדרים. המסקנה העולה מן הסקר היא כי תוכניות הממשלה ליצירת דיור בר־השגה לצעירים לא יפתרו את הבעיה.
מתפשרים על מיקום
הסקר נערך בקרב 1,310 זוגות צעירים מגוש דן, חיפה, השרון, השפלה ודרום הארץ, נשואים, רובם הגדול ללא ילדים, חסרי דיור בבעלותם, המתעתדים לרכוש דירה ראשונה. 956 זוגות צעירים, שהם 73% מהנשאלים, ענו בסקר כי לא ירכשו דירה קטנה יותר מדירת 4 חדרים. זוגות אלה ציינו כי יהיו מוכנים להתפשר על גיל הנכס ומיקומו, אך לא ירכשו דירה בשטח קטן ולא ירכשו דירת 3 חדרים חדשה. בתוך כך, אותם זוגות אמרו כי יהיו מוכנים לשקול רכישת דירות ישנות בנות 3 חדרים או 3.5 חדרים אם יכללו מרפסות גדולות שאותן ניתן יהיה להרחיב לדירת 4 חדרים מרווחת.
236 זוגות, המהווים כ־18% מהנשאלים, ענו כי בכוונתם לעבור לאזור מרוחק יותר - עד חצי שעה נסיעה מהאזור שבו הם מתגוררים כיום, כדי שיוכלו לרכוש דירות מרווחות ולהימנע מרכישת דירת 3 חדרים. לדוגמה, זוגות המתגוררים בגוש דן ציינו כי ישקלו מעבר לאזור גדרה, רחובות, מודיעין, יבנה, אשקלון, חדרה ובאר יעקב. 16% אף ציינו שבכוונתם לעזוב את גוש דן לגליל או לערים בדרום הארץ, ולהימנע מרכישת דירת 3 חדרים.
118 זוגות, כ־9%, השיבו כי הם מתקשים להחליט אם לקנות דירה עכשיו או להמתין ולראות אם יירדו המחירים. אך בתשובה לשאלת גודל הדירה אמרו חד־משמעית כי לא ירכשו דירת 3 חדרים ויעדיפו דירת 4 חדרים רחוקה יותר מהמרכז.
מהסקר עולה כי שיקולי הזוגות נובעים בעיקרם ממחשבה על העתיד. זוגות רבים ציינו כי אם יתחילו את דרכם בדירת 3 חדרים ייאלצו לעזוב את הדירה בתוך תקופה קצרה ביותר עם הגדלת המשפחה. אותם זוגות אף ציינו כי מדובר בשיקול כלכלי, מאחר שמעבר דירה הוא הליך מסורבל ויקר והם משתדלים להימנע ממנו ולהתחיל את החיים בדירה שתתאים לפחות ל־10–15 השנים הראשונות לפחות. התקציב הממוצע לדירה בקרב הזוגות הצעירים שנסקרו היה מיליון שקל, המקסימום הגיע ל־1.4 מיליון שקל ואילו המינימום (באזור באר שבע) היה 570 אלף שקל. מרבית הזוגות נזקקו למשכנתה גבוהה.
דווקא זוגות מבוגרים
שני אירועים בתחום זה בלטו בשבועות האחרונים על רקע האופנה החדשה של פוליטיקאים ורגולטורים להעלות לסדר היום את עניין הדיור לצעירים. הראשון הוא התוכנית של האוצר לחייב בנייה של דירות קטנות לזוגות צעירים במסגרת כל תוכנית בנייה עתידית. עניין שכדי להפוך למציאות ייאלץ לעבור חקיקה וצפוי ללא מעט התנגדויות. האירוע השני הוא החלטה של משרד השיכון שלפיה במסגרת מכרזים ממשלתיים, 20% מהדירות יהיו בנות 3 חדרים בשיטת המכרז ההפוך הנקראת "מחיר למשתכן".
אהוד המאירי, יו"ר פירמת שמאות מקרקעין וייעוץ כלכלי, טוען כי אין שחר להערכה כי החלטות אלה יורידו את מחירי הדירות. "המשמעות היא מכירת דירה קטנה באותו מחיר למ"ר. הרי גם כיום יכול הזוג הצעיר לרכוש באותו תקציב, במקום שלושה חדרים חדשים, ארבעה חדרים ישנים במקום אחר. ברמת החיים המקובלת כיום דירה קטנה מתאימה לזוג צעיר בראשית דרכו ועם הגידול במשפחה, בתוך תקופה די קצרה, המשפחה תיאלץ למצוא דירה גדולה יותר ששוב אינה בת־השגה מבחינתה", אומר המאירי. לדבריו, "דירות בגודל עד שלושה חדרים מבוקשות דווקא על ידי פנויים וזוגות מבוגרים ללא ילדים, שרובם בעלי אמצעים. מי יערוב לכך שדווקא הזוגות הצעירים דלי האמצעים יצליחו להתחרות בהם?".
לסיכום אומר המאירי, "בעלי קרקעות ותיקים באזורי הביקוש נמנעים מלמכור אותן בשל שיעור מס השבח הגבוה החל עליהן, ולפי החוק כיום, ככל שיחכו יותר שנים, שיעור המס ילך ויירד". לכן, המאירי מציע לקבוע שיעור מס של 20%, כמו שנקבע ברפורמה, ובאמצעות כך היצע הקרקעות באזורי הביקוש יגדל ובעקבותיו יירדו מחירי הדירות.
ארז בנדל, מנכ"ל משותף בגמול השקעות, אומר: "ברוב המדינות מקובל שבתוכניות בניין עיר (תב"ע), חלק מיחידות הדיור מיועד לדיור בר־השגה במחירים מופחתים. בישראל, לאורך השנים האחרונות, הקשר בין מחיר הקרקע למחיר הדירה הוא מקרי. אם המצב הזה יימשך, אנו עלולים לגלות שגם מחירי הדירות ייהפכו ליקרים מדי עבור המשפחות שלהן רוצים למכור דירות במחירים סבירים".
מהתאחדות הקבלנים נמסר כי באזורי הביקוש יש כדאיות כלכלית לבנות גם דירות קטנות, והמחסור בהן לא נוצר בגלל הקבלנים. "בשנים האחרונות ראשי הערים קבעו בתוכניות בניין העיר מגבלות שלא איפשרו לקבלנים לבנות דירות קטנות מ־4 חדרים, מתוך רצון של ראשי העיר למשוך לעיר אוכלוסיות חזקות", אומרים בהתאחדות. לדוגמה, בנתניה, ראשון לציון, חולון וערים נוספות כמעט לא נבנו דירות קטנות. "יש לזכור כי גם הביקושים השתנו והצרכנים בישראל דרשו בשנים האחרונות דירות גדולות יותר", אמרו בהתאחדות. "כיום, כשהמחירים עלו, יש שוב דרישה לדירות קטנות יותר, אולם לא מדובר במוצר שניתן לייצר באופן מיידי".
