פחות תעסוקה, יותר מגורים: למרות התנגדות עיריית בת ים - אושרו השינויים בתוכנית יוספטל
תוכנית הדגל של עיריית בת ים שצפויה לקום על ציר המטרו נאלצה לעבור שינויים כדי להפוך לכדאית כלכלית ולישימה ליזמים. לתוכנית נוספו מאות דירות ונגרעו שטחי תעסוקה למרות התנגדות העירייה שהגישה ערר; ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה דחתה את התנגדות העירייה, וקבעה כי השארת התוכנית כפי שדרשה העירייה עלולה להשאיר אותה "על הנייר"
תוכניות לא תמיד מתגשמות, כך גילתה לאחרונה עיריית בת ים שהערר שהגישה לתוכנית שער יוספטל נדחה פה אחד על ידי ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה. אחד מנימוקי הוועדה לאישור התיקון בתוכנית שקידמה הוועדה המחוזית, היה, כי עדיף תוכנית שניתן יהיה ליישם כעת, גם אם צריך להתפשר על התכנון והחזון המקוריים, שנראו טוב על הנייר אך הם אינם ישימים כעת. ההחלטה לאשר את התיקון לתוכנית שקידמה הוועדה המחוזית ת"א משמעותה בשטח, היא תוספת של 249 דירות - עלייה של 21%, ובמקביל הופחתו כ־18,700 מ"ר של תעסוקה ומסחר - ירידה של כ־11%.
תוכנית "שער יוספטל" פורסמה להפקדה בדצמבר 2022, היא מתפרסת על שטח של כ־62 דונם בחלק הדרום מזרחי של מחלף יוספטל, בכניסה לעיר בת ים, ובסמיכות לתחנת הרכבת יוספטל, לנתיבי איילון ולמפגש עתידי של שני קווי מטרו (M1 ו-M3). על פי התוכנית שהופקדה בדצמבר 2022, יהרסו במתחם 479 דירות במבנים נמוכים, וייבנו 1,175 דירות במבנים בני 9 עד 59 קומות. כמו כן, כ-167 אלף מ"ר הוקצו לטובת תעסוקה ומסחר.
כאמור, התוכנית המקורית השתנתה, והוועדה המחוזית אישרה תוכנית אחרת שהעריכה כי תהיה ישימה. אחת הראיות לכך שהתוכנית אינה מושכת יזמים, היא שמתוך 3 תתי מתחמים בתוכנית, רק באחד נבחר יזם – חברת פרשקובסקי. הוועדה המחוזית טענה, כי התוכנית המקורית לא הייתה כלכלית בתנאי השוק שהשתנו. מאז הפקדתה עלו הריבית ועלויות הבנייה, ולכן נדרשו התאמות כדי לאפשר את מימוש ההתחדשות העירונית. התוכנית המתוקנת הוסיפה 249 יחידות דיור, בין היתר באמצעות הקטנת גודל הדירות והגדלת הצפיפות (השטח הממוצע של דירה מכ־131.8 מ"ר לכ־123.5 מ"ר), וכעת היא מציעה הקמת מתחם מעורב שימושים חדש הכולל כ-1,424 יחידות דיור, ומרכז עסקים ומסחר בהיקף של כ-147,000 מ"ר.
ההתנגדות של עיריית בת ים התבססה על מספר טענות, ובהן, הטענה כי תוכנית שער יוספטל היא שער הכניסה הכלכלי של העיר ומוקד תעסוקה מרכזי, ולכן הגדלת המגורים על חשבון התעסוקה מחלישה את המטרה הזאת, לאור זאת שממילא קיים מחסור גדול של שטחי תעסוקה בעיר. בעירייה גם העלו חשש כי תוכנית מתוקנת תגרום לכך שהיזמים יבנו את הדירות, שהן החלק הכדאי יותר עבור היזמים, ואילו מגדלי המשרדים יישארו "על הנייר".
כאמור, בוועדת המשנה דחו את טענות העירייה, לפי הוועדה, למרות הפחתת היחס בין מגורים לתעסוקה (מ-52% תעסוקה ל-46%), בוועדה סברו כי לא מדובר בכישלון התוכנית אלא בתמהיל סביר יותר שיאפשר עירוב שימושים, וישאיר את האזור חי ופעיל גם בשעות הערב.
לגבי החשש ששטחי המשרדים לא יבנו הוועדה הסבירה בהחלטתה כי מדובר בתוכנית לפינוי בינוי, ולכן יש צורך לפנות דיירים ולבנות עבורם בתים חדשים במהרה. לגבי שטח התעסוקה נכתב, כי ניתן יהיה לבנות אותם כאשר התנאים הכלכליים יבשילו.
עו"ד ניצן זימרן, שותף במשרד עו"ד עפר טויסטר שייצג בהליך את חברת פרשקובסקי (היזמית במתחם) הסביר, כי הקביעה של ועדת המשנה לפיה לא ניתן לבסס אישור תוכנית על תקווה לשיפור עתידי בתנאי השוק, אלא על בסיס ההיתכנות הכלכלית שלה במצב הקיים, היא קביעה חשובה שתומכת בקידום תוכניות התחדשות עירונית בקצב ריאלי, ללא פתח לעיכובים ממושכים על בסיס תרחישים היפותטיים. "ועדת המשנה לעררים חיזקה את העיקרון הבסיסי לפיו תכנית התחדשות עירונית חייבת להיות בת-מימוש כבר כיום, לפי תנאי השוק הקיימים – ולא תכנית 'על הנייר' שמימושה תלוי בתקוות עתידיות. זו אמירה חשובה לכל מי שעוסק בתכנון ובפיתוח עירוני בישראל".
לאמירה של המועצה הארצית יש משמעות רבה גם לגבי ערים אחרות בישראל, וחשוב שתהדהד בקרב אותם ראשי ערים אשר הובטח להם במסגרת הסכמים הקמה של שטחים נרחבים לתעסוקה ומסחר. במציאות, כאשר עוזבים את נייר התוכניות, לגבי חלק גדול מהתוכניות לא ברור כלל האם הן ישימות, והתוצאה במקרים כאלה היא שרשות מקומית תישאר רק עם חלק המגורים שנחשב עדיין לישים ורווחי ליזמים, ואילו חלק התעסוקה לא יוקם.
