"תהיה האטה במכירות והמחירים יעלו": בשוק הנדל"ן נערכים להגבלות על מבצעי המימון
בענף עוד לא יודעים כיצד לעכל את ההחלטה שתגביל את מבצעי המימון שמעניקים כיום היזמים לרוכשי הדירות, והגיעו בחלק מהאזורים לכמחצית מהדירות החדשות בשוק החופשי; בין ההצעות שכבר עלו: משכנתאות שהיזמים יישאו בעלויות שלהן ומכירת חלקי דירות
בנק ישראל הטיל היום (א') פצצה על ענף הנדל"ן כאשר המפקח על הבנקים הודיע כי הוא מגביל את מבצעי המימון הנהוגים בענף. ההנחיות החדשות יאלצו את הבנקים להגדיר פרויקט כבעל סיכון גבוה ולחייב את יזם הפרויקט לרתק יותר הון עצמי ולשלם ריבית גבוהה יותר על מימון הפרויקט, במקרים שבהם לפחות 25% מהמכירות הן בתשלומים דחויים, כלומר במבצעי מימון, ובמקרים בהם דחיית מועד התשלום נעשית על יותר מ-40% ממחיר הדירה. כמו כן היקף הלוואות הבלון שהבנקים יוכלו להעניק ליזמים יוגבלו ל-10%.
מדובר במשקולת רצינית על כתפי היזמים שמבצעי המימון היו הקלף המרכזי ששלפו כדי להחזיר את המכירות למסלולן עם עליות הריבית ובהמשך עם פרוץ מלחמת חרבות ברזל, שני אירועים שהאטו מאוד את קצב המכירות. מבצעי המימון היו קיימים גם קודם לשנתיים האחרונות אך הם היו נקודתיים, במינונים נמוכים יותר והתמצו בעיקר ב-מבצעי 20/80 ולא במבצעים אגרסיביים יותר דוגמת 10/90. כעת הם כבר ברירת המחדל והציבור התרגל, זה אפשר ליזמים להמשיך למכור גם בתקופות הקשות ביותר כשהם מציעים לציבור הרוכשים לדחות את הקץ ולצפות לימים טובים יותר עם ריביות נמוכות ויציבות, וזה התאים לכולם. זה גם אפשר ליזמים לשמור על מחירים גבוהים למרות הענקת הטבת המימון שמשמעותה על פי האוצר הנחה של כ-6-7% ממחיר הדירה.
הקיצוץ בהלוואות הבלון שהיקפן מתוך סך הרכישות של דירות חדשות בשוק החופשי כבר הגיעו לשיא של כ-23%, כך שהמשמעות המיידית היא קיצוץ של חצי במתן ההטבות, וזאת כאשר שיעור מבצעי '80-20' - אלו שנלקחים כהלוואת בלון ואלו שניתנים ללא הלוואה בכלל - הגיע בערים מסוימות ל־61%, ובאזור המרכז עמד על קרוב ל־50%.
מיד עם היוודע הגזרה, החלו היזמים ולמעשה כל הגורמים בענף שהם בעלי אינטרס להמשיך את מכירת הדירות, לנסות ולהעריך את גודל הנזק ובמקביל כבר לחשוב על דרכים יצירתיות חדשות לפתור את הנושא. מאור אוחנה מנכ״ל רשת דרכנו לייעוץ משכנתאות, סבור כי מדובר באירוע מאד משמעותי, "נפלה פצצה שאת ההשלכות שלה נגלה בימים הקרובים. הבנק לא יכול להלוות יותר מ-10% כהלוואות בלון ליזמים, זה אומר שהיזם יצטרך לרתק יותר הון ועלות המימון שלו תעלה, לא ישתלם לו לקחת הלוואות בלון והוא לא יוכל למכור", הוא הסביר.
בנוגע לפתרון אפשרי אומר אוחנה, "יש כבר רעיונות למעקפים, למשל שהלקוח - הרוכש ייקח משכנתא מהיום הראשון והקבלן יממן את ההלוואה לתקופת הביניים ולא באמצעות הלוואת בלון כפי שמקובל כרגע. בכל מקרה כרגע הכדור אצל היזמים".
אבי מנדלר, יו"ר חברת עץ השקד אמר כי האירוע של בנק ישראל היה צפוי, אך לא רצה להתנבא על העתיד ובחברה שלו טרם גיבשו מדיניות תגובה לנושא, "נכון שהיזמים נשאבו לתת את הטבות המימון, אבל בא המבוגר האחראי ומציב גבולות. יש אנשים שההסתכלות שלהם יותר אחראית ואני סומך עליהם שיעשו מהלכים נכונים לכלכלת ישראל. יכול להיות שזה פחות טוב לי ברמה הרגעית אבל אם הם רואים בזה סכנה על המערכת הבנקאית עדיף לתקן את זה עכשיו".
היזם יוסי ברק יו"ר קבוצת ברק פיננסים אמר כי המדינה שולחת את היזמים להסתדר בעצמם מבלי לספק להם פתרונות: "הבנק לוקח ליזמים את המכשיר הזה ואומר להם להסתדר אבל הוא לא נותן להם פתרון ליתר הדברים, יש הוצאות בנייה ומימון שעולות, פרויקטים שהתחילו וצריך לסיים. אז מי שהתחיל ינסה לסיים בכבוד אבל לגבי פרויקטים עתידיים אם יזם לא יבין איך הוא מצליח להרוויח בפרויקט הוא לא יתחיל אותו. בהתחדשות עירונית למשל זה יכול ליצור מצב שיזמים לא ישלמו את האגרות וידחו את הבנייה, וזה יבוא על חשבון הדיירים במבנים הישנים ובעיכוב של פרויקטים למגורים". לגבי פתרונות אומר ברק, כי הוא החל למכור דירות לשותפים, "לאוכלוסייה יש היום בעיה לקנות דירות במחירים האלה, אני מוכר דירות גם לבודדים וגם לשותפים, וכיום על כל דירה שאני מוכר לרוכש שמורכב ממשק בית אחד אני מוכר 2 דירות לשותפים שבהן כל שותף רוכש שליש דירה ואני בטוח שזה ילך ויגדל. יש הרבה אנשים שאין להם הון עצמי לדירה אבל יש להם 350 אלף שקל וזה מאפשר להמשיך למכור דירות ומונע בריחה של השקעות לחו"ל". יחד עם זאת גם ברק מודה כי פתרון מסוג זה אינו שלם כיוון שהוא לא מספק דירות לרוכשים.
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים של חברת שיווק הנדל"ן דרא העריך, כי להגבלות תהיה השפעה מיידית על קצב העסקאות בשוק עד שימצא פתרון אחר. "אנשי השיווק כל הזמן מוצאים פתרונות, בזמן שאנחנו מדברים ברוב חברות היזמות מדברים על פתרון לדבר הזה, המגבלה לא תפסיק את ההטבות כי היא חלה בעיקר על הבנק, הסיכון הוא עליו. אנחנו ונשב ונחשוב על פתרונות חדשים ונענה על הצורך הזה. יכול להיות שהלוואות עם גרייס (תקופת חסד שבה לא משלמים את הריבית על המשכנתא) יענו על הצורך".
רז שרייבר הבעלים של חברת אינהאוס שיווק פרויקטים אמר כי "ההגבלות הן צעד משמעותי וקשה שישפיע קודם כל על רוכשי הדירות ולא יפסח על הקבלנים. מאז 2023 חלה עלייה משמעותית בשימוש בכלי הזה ככלי שיווקי, מה שעזר לעודד רכישת דירות ואף החזיר משקיעים לשוק. רוכשי הדירות יידרשו כעת להעמיד אחוזי מימון גבוהים יותר כבר בתחילת הדרך, והקבלנים יאלצו לשנות את פריסת התשלומים שלהם והמשמעות היא האטה במכירות ואף מצוקה פיננסית מאחר ועלויות המימון שלהם יעלו משמעותית. צעדים אלו עלולים להוביל לעלייה במחירי הדירות דווקא במקום להוזילן, התוצאה תהיה האטה נוספת בשוק הדיור, דווקא בתקופה שבה יש צורך בתמריצים ולא במגבלות נוספות".
המשנה לנשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, חיים פייגלין מסר בתגובה: "שוק הדיור נמצא באחת התקופות הקשות שלו מקום המדינה. מסיבות רבות שכולן תוצאה של החלטות המדינה, נאלצים יזמים וקבלנים להיאבק על היכולת להמשיך לבנות. בצד השני נמצאים רוכשי דירות שבשל הריבית וגילום זינוק עלויות הבנייה של השנה וחצי האחרונות, מתרחקים בכל יום שעובר מיכולתם לרכוש דירה. במצב הזה, לא יתכן שבנק ישראל יפעל בצורה שהתוצאה שלה תהיה: פחות דירות ופחות אנשים שיוכלו לקנות דירות. בנק ישראל טוען שמכירות הדירות השנה מסכנות את יציבות הבנקים, אז נזכיר שלאורך עשרות שנים דירות נמכרות במגוון גדול של שיטות ואחת מהן היא המכירה בתשלום חלקי מוקדם שלא פגעה באף בנק. הבנקים שרשמו אשתקד רווחים עצומים אינם אלה שהמדינה צריכה לדאוג להם. תפקידה לחזק את התעשיות הישראליות ובראשן ענף הבנייה והתשתיות ולהגן על מי שזקוק לפתרון דיור".
