מרכז הנדל"ן
מאבק בבית שמש: מאות תושבים ורמ"י נגד תוכנית למגדלים עם מאות דירות
מרכז הנדל"ן: רמ"י ולמעלה מ־550 תושבים הגישו התנגדויות לתוכנית בשכונת משקפיים, המבקשת לבטל את הייעוד המקורי לדיור מוגן ולהסב את הקרקע למגדלי מגורים בגובה של עד 20 קומות, הכוללים יותר מ־400 יחידות דיור ושטחי מסחר. המתנגדים: "סטייה מתנאי המכרז שבו זכו היזמים, פגיעה בשטחים ציבוריים ובצרכי התושבים"
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומאות מתושבי בית שמש מתנגדים לתוכנית רחבת היקף שמקדמות הוועדה המקומית בעיר יחד עם יזמיות מצפה גת ופסגות (איזיבס). התוכנית כוללת בניית 422 דירות ומגדלים לצד שטחי מסחר – במקום מתחם דיור מוגן שבו יועדו רק 230 יחידות דיור. לטענת המתנגדים, מדובר בצעד החורג מתנאי המכרז שבמסגרתו שווקה הקרקע ופוגע ישירות באינטרס הציבורי.
התוכנית, שהופקדה ביוני האחרון, מבקשת לשנות ייעוד של קרקע שיועדה לדיור מוגן בשכונת משקפיים בעיר, בשטח של כ־15 דונם, לטובת מגדלי מגורים, דיור להשכרה ומסחר – ולהגדיל את היקף הדירות ביותר מכפול. ההתנגדויות שהגישו למעלה מ־550 תושבים, בצירוף רמ"י, מתריעות מפני חריגה חמורה מתנאי החכירה, פגיעה בשטחים ציבוריים והחרפת עומסי התשתיות בעיר המתפתחת בקצב מהיר.
אל ההתנגדות של רמ"י מצטרפת התנגדות נרחבת מצד מאות מתושבי השכונות הסמוכות, המיוצגים בידי משרד עורכי הדין שחר פטל, המתמחה במקרקעין ותכנון ובנייה, יחד עם עו"ד יואב אינגבר. מטרת התוכנית היא לשנות את ייעוד הקרקע מדיור מוגן לדיור מיוחד (דירות להשכרה, כולל קטנות ודיוריות), מסחר ותעסוקה, תוך שינוי פריסת מבני הציבור בדרום שכונת משקפיים. השטח, שגודלו כ־15 דונם, תחום בין הרחובות הרב קוק, נהר הירדן ונהר הירקון.
התוכנית התקפה קבעה מגרש אחד בייעוד "מגורים מיוחד" – דיור מוגן, עם הקצאה של 230 יח"ד. יתר המגרשים נועדו לפארק ציבורי, שמונה יח"ד מגורים נוספים ושטח ציבורי פתוח.
לעומת זאת, התוכנית החדשה שמקדמים היזמים יחד עם הוועדה המקומית משנה את השימושים, מגדילה את שטחי הבנייה ומחלקת אותם לתשעה תאי שטח בשני מתחמים. בתוכם: שלושה מגרשים למגורים ודיור מיוחד – 142 יח"ד למגורים ו־212 יח"ד לדיור להשכרה (354 בסך הכול), שני מגרשים נוספים למגורים ומסחר – 68 יח"ד בחזית מסחרית, מגרש ייעודי לשביל עם חניון תת־קרקעי, ושטח ציבורי פתוח. בסך הכול: 422 יחידות דיור.
עוד כוללת התוכנית בקשה להעלות את גובה הבנייה במתחם הדיור המוגן עד ל־20 קומות – במקום שבע קומות בלבד כפי שנקבע בתוכנית המקורית. אחת היזמיות, שזכתה במכרז לדיור מוגן, מבקשת למעשה להמיר את הייעוד המקורי לדיור להשכרה – צעד הנוגד את תנאי המכרז.
בהתנגדות שהגישה שקמה סיג, מתכננת מרחב ירושלים ברמ"י, לוועדה המחוזית ירושלים בראשות שירה תלמי בבאי, היא הצביעה על שורת בעיות בתוכנית, ובראשן חריגה מתנאי המכרז והכללת שטחים שלא נכללו כלל בחכירה. "החברות פנו לרמ"י לצורך תיאום התוכנית המוצעת לאחר הדיון בהפקדת התוכנית. אולם הליך התיאום מול רמ"י לא הושלם ולא נבחנו כל ההיבטים הנדרשים", אמרה סיג.
לטענת רמ"י, היזמים מבקשים להגדיל שטחים שמעולם לא שווקו במסגרת המכרזים, ואף כללו שטחים בבעלות קק"ל באמצעות חניה תת־קרקעית. עוד הודגש כי תנאי המכרז שבו זכתה פסגות הגדירו ייעוד לדיור מוגן בלבד – ולכן אין לה כל זכות לקדם תוכנית שמבטלת את הייעוד הזה. בנוסף, נטען כי טבלאות האיזון בתוכנית שגויות ויש לתקן כך ששטח שיועד לעיריית בית שמש לא יהפוך לבעלות פרטית.
"פגיעה קשה באינטרס הציבורי"
לדברי עו"ד שחר פטל, המייצג מעל 550 תושבים משלוש שכונות סמוכות, ובהם גם חברי מועצת העיר תמי זוסמן ונתי גבאי, התוכנית לוקה בפגמים מהותיים המצדיקים את דחייתה על הסף: "התוכנית מבקשת לשנות באופן דרמטי ייעוד תקף וחוקי שנקבע לפני זמן קצר מאוד, לאחר עבודת מטה ממשלתית ואישור תכנית כוללת. בהתאם לאותה עמדה חוקית גם שווק המתחם ליזמים על-ידי רמ"י – לייעוד עיקרי של 'דיור מוגן בבנייה רוויה'. זהו ייעוד ציבורי מובהק וברור, שעל בסיסו תומחרה הקרקע, ועל בסיסו זכו היזמים במכרז לחכירתה".
עוד הוסיף כי אף שהייעוד עוגן במפורש בהסכמי החכירה, "מיד לאחר הזכייה במכרז קידמו היזמים את התכנית – המבקשת להמיר את המתחם למתחם 'מגורים מיוחד' בבינוי מגדלים רבי קומות ולשימושי מסחר, בעצימות גבוהה פי כמה ובמיקום הגבוה ביותר בשכונה – והכול בניגוד לעמדת רמ"י עצמה, למסמכים שנחתמו עמה, וללא כל בחינה של מדיניות כוללת או תשתית תכנונית עדכנית".
לטענתו, "דווקא הרשות המקומית – שאמונה על שמירת האינטרס הציבורי – בחרה להצטרף לתכנית כמגישה ולא להתנגד לה. הכול בניגוד לייעוד התקף שהוצג לציבור כחלק מתכנון מאוזן של השכונה, ובניגוד למסמכי החכירה המחייבים".
לדבריו, היקף ההתנגדויות – מעל 550 תושבים ובהם חברי מועצה – מהווה עדות מובהקת לכך שלא מדובר במהלך ציבורי אלא בפגיעה באינטרס הכללי: "מדובר במיקרוקוסמוס של הבעיות הכלליות בעיר: תכניות ענק מקודמות ללא בקרה, שינויי ייעוד מסחריים וצפיפות דיור בלי פתרונות תשתית, ומחיקת דיור מוגן בניגוד למדיניות הממשלתית".
גם חברת המועצה תמי זוסמן, המשמשת כממלאת מקום בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, רואה בתוכנית ביטוי לבעיות התכנון בעיר: "לא כך בונים עיר. לא כך שומרים על אמון הציבור. בית שמש נקרעת תחת קצב ובולמוס בנייה משולח רסן שאיבד שליטה. תכניות מקודמות ללא ראייה כוללת, שטחים פתוחים נעלמים ונדרסים, הציבור נדחק לשוליים, והתשתיות קורסות. זו לא גזירת גורל – זו תוצאה של תכנון מנותק.
"תכנית אחת איננה רק 'עוד תכנית'. היא קובעת איך תיראה העיר בעוד עשור: האם יהיו בה עצים? מדרכות? תחבורה נורמלית? או רק מגדלים צפופים, בלי שדרה עירונית, בלי נשימה, בלי ירוק לילדים ובלי דיור מוגן לבני הגיל השלישי. תכנית כזו שמשנה ייעוד ציבורי מרכזי – בלי הסבר, בלי מדיניות, ובלי אפילו להתנצל – היא לא פחות מהתנערות מתכנון אחראי ומטובת הציבור".
לדבריה, "ניסיון לשינוי ייעוד של דיור מוגן, המעוגן בתכניות ובהסכמי חכירה , למגדלי מגורים ומסחר – בניגוד לעמדת רמ״י וללא כל בחינה כוללת – הוא חצייה זחוחה וחסרת אחריות של גבול תכנוני. הרשות המקומית לא רק שלא בלמה את המהלך – אלא הצטרפה אליו. כך לא מנהלים עיר".
עוד הוסיפה כי "אי אפשר להמשיך להאיץ בנייה על בסיס תכנית מתאר בת 30 שנה שאינה עדכנית כלל. אין לעיר פרוגרמה לשירותי ציבור, אין מתכנן עיר ואין אדריכל עיר, וחסרים תקנים רבים וחיוניים באגף ההנדסה. כך נוצרת קריסה תשתיתית: בתחבורה, במוסדות החינוך, במבני הציבור, בפארקים ובשטחים הירוקים, בניקיון – ואף ביכולת לפתח תעסוקה. זה מסלול התנגשות עם המציאות, לא עם העתיד".
מטעם עיריית בית שמש לא נמסרה תגובה. היזמים לא אותרו עד מועד פרסום הכתבה.
