ניתוח
השכירות במרכז תתייקר: אין מספיק דירות למפונים שירצו לחזור לאזור מגוריהם
מלאי הדירות להשכרה בערי המרכז שנפגעו מהטילים האיראניים, בהן בת ים, תל אביב, רמת גן ורחובות – לא יספיק לתושבים שפונו ויחפשו דירה באזור מגוריהם הקודם. ההתייקרות כבר ניכרת בשטח בשל ביקוש לדירות עם ממ"ד
בת ים היא אחת משלוש הערים הצפופות בישראל, מתגוררים בה בממוצע כ־16.2 אלף תושבים לקמ"ר. רובם, ובוודאי באזור הפגיעה, מתגוררים במבנים לא ממוגנים. השילוב של צפיפות עם מצבם הירוד של המבנים גרם לזירת הנפילה של הטיל האיראני במרכז העיר להידמות יותר לאחת מערי עזה ההרוסות. הנפילה גם גבתה את חייהם של תשעה מתושבי העיר, פצעה כ־200 והובילה לפינוי מסיבי של תושבים שדירותיהם יצאו מכלל שימוש.
נפילות נוספות כמו אלו שברחובות, תל אביב ורמת גן היו בעלות מאפיינים דומים — מרכזים עירוניים עמוסים בתושבים שהתגוררו בבתים ישנים ופגיעים. על פי נתונים עדכניים, כ־18 אלף אנשים פונו מבתיהם, מתוכם 12 אלף עברו להתגורר בבתי מלון, והיתר מתגוררים בשכירות או בפתרונות אחרים שמצאו. מרבית התושבים ששוהים במלונות מתאוששים מהטראומה שעברו, חלקם מאובדן ביתם, וטרם החלו במסע לחיפוש דירה חדשה. אך סביר כי בקרוב יפנו לארגן מחדש את חייהם, וההערכה היא כי חלק גדול מהם יחפשו דירה להשכרה באזור מגוריהם הקודם. הורים לילדים ירצו להישאר בקרבת המסגרות הקיימות, קשישים בסמוך למועדונים שבהם הם חברים ולקופות החולים שלהם ועוד, אך כשזה יקרה צפויה לרובם אכזבה.
מבדיקת כלכליסט עולה כי בארבע ערים שבהן היו פגיעות משמעותיות — בת ים, רחובות, תל אביב ורמת גן — מלאי הדירות להשכרה באזורים שנפגעו נמוך במיוחד כבר היום, ואינו מציע מאות דירות פנויות כפי שנדרש, כך שרובם ייאלצו להתפשר או להתרחק ולשכור דירה באזור אחר. לצד זאת, לא כל המבנים ייהרסו וחלק מהמפונים פונו לזמן קצוב עד לשיפוץ ותיקון ביתם, כך שחלק מהדירות יידרשו לזמן קצר בלבד של שיקום. נציין כי באר שבע, אשר ספגה פגיעות קשות, אינה אזור ביקוש מובהק, ולכן למחסור בדיור ולעליית המחירים צפויה להיות השפעה קטנה יותר.
למרות המחסור הצפוי בדירות, נתונים ראשוניים של אתר יד2, יחד עם שיחות שנערכו עם מתווכים הפועלים באזורי הפגיעה, מעידים על כך שבשלב זה — נכון לשבועיים האחרונים — אין שינוי לרעה במחירי השכירות באותן הערים, ובחלקן אף נרשמו ירידות קלות בהשוואה לחודש דצמבר 2024. אך יש לציין שההערכות הן שלטווח הבינוני למצב תהיה השפעה על עליית מחירי הדיור. נתון נוסף מצביע על כך שאחוז הממ"דים בערים הללו נמוך, כך שמי שחושש לשכור דירה ללא ממ"ד ייאלץ לשלם יותר או לחפש דירה בעיר אחרת. כך, למשל, בעיר בת ים כ־75% מהדירות הן ללא ממ"ד, ובאזורים הוותיקים של העיר המספרים אף גבוהים יותר. לאור המצב, בחלק מהערים החלו לבחון בימים אלה פתרונות לטווח בינוני־ארוך שייתנו מענה למפונים.
בת ים: צורך במעל 1,000 דירות להשכרה
בסיכום המלחמה בעיר בת ים פונו כ־110 בניינים הכוללים כ־2,000 דירות שבהם כ־5,000 תושבים, אשר מתוכם כ־1,200 התפנו למלונות וחלקם התפנו באופן עצמאי. כך שגם בתרחיש האופטימי שבו חלק מהמפונים ימתינו זמן קצר, סביר כי כ־1,000 מהם יחפשו דירות סביב האזור שבו היה ביתם. לפי נתוני יד2, מחיר להשכרת דירת 4 חדרים ללא ממ"ד עומד על כ־5,800 שקל, ולדירת 3 חדרים — על כ־4,500 שקל. כשמדובר בדירות עם ממ"ד, שכאמור אין רבות מהן בנמצא באזור הפגיעה ובעיר בכלל, קופצים המחירים משמעותית: דירת 3 חדרים תושכר בכ־6,000-5,500 שקל, ודירת 4 חדרים עם ממ"ד בכ־7,100 שקל בממוצע. בבת ים,המדובר באזור שיש בו מיעוט דירות ולכן הביקוש צפוי לעלות על ההיצע — וייתכן שגם להעלות את מחירי השכירות באזור.
קרול אליאב, בעלת סוכנות שיא־מרכז הפועלת בעיר בת ים, מספרת כי גם בתקופה שקדמה למלחמה עם איראן היצע הדירות באזור היה אפסי. "ההשלכות של המלחמה האחרונה עוד לא נראות בשוק, אבל אני מבינה שהמלאי לא יספיק והמחיר יעלה", היא אומרת. לדברי אליאב, לפני כשנה וחצי, עם פרוץ מלחמת חרבות ברזל, המצב בעיר היה שונה: "בתחילת המלחמה בעזה ראינו שהרבה עובדים זרים שהתגוררו בעיר עזבו, וגם צעירים שיצאו לעצמאות וגרו בשכירות חזרו להורים. הרבה דירות התפנו, המלאי גדל והמחירים ירדו, אבל אחרי שנה בערך המלאי נגמר, שוב התחיל מחסור בדירות והמחיר חזר לעלות", היא מספרת.
לדבריה, יש ביקוש גבוה להשכרת דירות בעיר, אבל כרגע יש הרבה מאוד לקוחות שרוצים ממ"ד — וכמעט שאין דירות כאלה. "בשלב זה אנחנו לא רואים ניצול של המצב על ידי בעלי הדירות, אבל בשוליים כן נתקלים בזה. למשל, לקוח שלנו ביקש 12 אלף שקל לחודש עבור דירת 3 חדרים עם ממ"ד שמחירה בשוק עומד על כ־7,000 שקל לחודש".
תל אביב: מוכנים להתפשר על בניין עם מקלט
בתל אביב היו מספר מוקדי פגיעות וכ־1,200 דירות הוצאו משימוש, אך ההנחה היא שניתן להחזירן לשמישות בשיפוץ. כ־400 דירות נוספות מוגדרות כדירות במבנה מסוכן, וההנחה היא שייקח זמן רב יותר להחזיר אותן לקדמותן. אחת הפגיעות באזור שנחשב כצפוף באוכלוסייה היתה ברמת אביב וגרמה לנזק רב.
המתווכת עדי רוזנפלד, שעובדת בשכונת רמת אביב, אומרת כי גם ללא התושבים שהדירות שלהם נהרסו והם צפויים לחפש דירה באזור, יש היצע נמוך מאוד של דירות להשכרה. "אני לא יודעת לאן המפונים האלה ילכו. שוק השכירות מאוד קשה בשנה האחרונה ואין היצע של דירות. בשנים קודמות, בתקופה הזו של השנה, כבר היינו רואים דירות שיוצאות להשכרה, אבל השנה לא רואים את זה".
לגבי המחירים, אומרת רוזנפלד כי בניגוד לדירות שעמדו למכירה ומחירן ירד במספר אזורים, בשוק השכירות המחירים לא ירדו. מצב הממ"דים בעיר תל אביב אומנם טוב יותר מזה של בת ים ועומד על כ־50%, אך גם כאן היצע הדירות נמוך והמחירים גבוהים. "קיים לחץ על השכרת דירות עם ממ"ד, אבל אנשים כן מוכנים לשמוע ולהתפשר על בניין עם מקלט. במלחמה ראינו שגם חלק מהתושבים שהיה להם ממ"ד העדיפו לרדת למקלט של הבניין כי העריכו שהוא מוגן יותר".
ערן קופמן מסוכנות אבסולוט נכסים אומר כי כבר קיבל כמה פניות בודדות של תושבי שכונת רמת אביב שבתיהם נפגעו, אך עדיין לא בהיקף שמשפיע על השוק. "אני עוד לא מרגיש שינוי מרגע סיום הלחימה עם איראן, אבל בשנתיים האחרונות אנחנו רואים עלייה מתמדת של ביקוש להשכרה בצפון תל אביב — אנשים מתקשים לרכוש ויש פחות עסקאות מכירה".
לגבי הצפי הוא אומר: "כנראה שיהיה ביקוש גדול לדירות שהשוק לא יוכל לתת לו מענה, כי הדירות הפנויות יתפסו ושאר המחפשים ייאלצו לעבור לשכונות אחרות".
לגבי המחירים אומר קופמן כי בשכונות הצפוניות המחירים ממילא גבוהים, כך שלהערכתו לא נראה עליות משמעותיות. לדבריו, דירת 3 חדרים חדשה עם ממ"ד ברמת אביב ובשכונות הצפון תושכר ב־11-10 אלף שקל, ובלי ממ"ד תושכר ב־7,000 שקל.
רחובות: "השכרתי דירה עם ממ"ד והיו לי 20 פניות"
בעיר רחובות היו שתי פגיעות משמעותיות — האחת במכון ויצמן והשנייה במרכז העיר בסמוך לשוק העירוני. בשתי הפגיעות הוכרזו 14 מבנים להריסה, 8 מבנים הוגדרו כמסוכנים, ו־28 מבנים נוספים פונו לשיפוץ. בסך הכל פונו 700 תושבים, מתוכם 340 התפנו לבתי מלון.
איציק אטל, מתווך במשרד שייבה נדל"ן ברחובות, מתגורר בעצמו קרוב למוקד נפילת הטיל ומכיר חלק מהמפונים. "קיבלתי הרבה פניות לדירות להשכרה, אבל הרוב רוצים דירות עם ממ"ד ואין כאלה. זה אזור שלא היה בו עודף היצע. לפני שבוע השכרתי דירה עם ממ"ד והיו לי 20 פניות. חסרות דירות להשכרה והצעתי לאנשים פתרונות מרוחקים יותר, אבל הם רוצים להישאר כאן וצריך סבלנות. אם לא ימצאו — יצטרכו להתפשר. דמי השכירות מאוד עלו כאן, ובעלי בתים ניצלו את המצב, וגם עכשיו. דירת 4 חדרים עם ממ"ד מושכרת החל מ־7,500 שקל לחודש. דירות בלי ממ"ד הושכרו לפני שנה ב־5,000-4,500 שקל, והיום ב־6,000-5,500 שקל לחודש".
רמת גן: "חשש שבעלי דירות ינצלו את המצב"
כתוצאה משלוש הנפילות הקשות בעיר רמת גן, נפגעו 257 בניינים באופן ישיר ועקיף. לחמישה מבנים הוצא צו הריסה, ארבעה כבר נהרסו בפועל. עוד לפחות חמישה מבנים מוגדרים בשלב זה כמבנים מסוכנים. 64 מבנים מוגדרים בשלב זה כמוגבלים בשימוש. ביתר המבנים הפגיעות הן פגיעות הדף בעיקר, שלא מונעות או מגבילות מגורים במבנה.מבחינת תושבים, מכ־900 דירות פונו 2,466 תושבים ל־1,201 חדרי מלון. כמו כן, ההערכה היא שעוד 1,500 אנשים לפחות פינו את עצמם באופן עצמאי.
רונית פלד, זכיינית אנגלו סכסון רמת גן־גבעתיים, מספרת כי פגיעת הטיל באזור שנושק למתחם הבורסה ונחשב למבוקש — גרמה להרס רב. פלד מעריכה כי רק באזור זה יהיה ביקוש למאות דירות, אך כמעט ואין בו היצע. "כרגע פנו אליי כמה שוכרים, אבל אין לי מה להציע להם". פלד חוששת מאוד שבעלי הדירות ינצלו את המצב ויעלו מחירים, וקוראת להם להימנע מכך.
