בלעדיזינוק במשכנתאות חדשות: יותר מ־8 מיליארד שקל בחודש מרץ
בלעדי
זינוק במשכנתאות חדשות: יותר מ־8 מיליארד שקל בחודש מרץ
מדובר בהיקף הגבוה ב־20% מהממוצע החודשי בשנה האחרונה. בשוק מעריכים כי מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות, ולא נראה שמשהו יעצור את המשך הצמיחה של הר המשכנתאות, שכבר חצה את רף 400 מיליארד השקלים
שוק הדיור ממשיך לדהור קדימה. לפי הערכות במערכת הבנקאית, חודש מרץ היה חזק במיוחד בפעילות המשכנתאות ונלקחו בו משכנתאות בהיקף של יותר מ־8 מיליארד שקל.
היקף זה גבוה ביותר מ־20% לעומת הממוצע החודשי בשנה האחרונה, שעמד על 6.6 מיליארד שקל.
הנתונים מזכירים את נתוני מרץ אשתקד, שהיה חודש שיא עם משכנתאות בהיקף של 8.7 מיליארד שקל. אלא שמרץ אשתקד היה חריג, והפעילות בו נבעה מההיסטריה עם פרוץ משבר הקורונה. היה חשש שהסגר יביא לדחייה בתהליך המשכנתאות ושהנפילות בשוק האג"ח ישפיעו על הריביות בשוק המשכנתאות, ולכן לווים רבים מיהרו לסגור עסקאות.
לעומת זאת, מרץ 2021 עמד בסימן חזרה לשגרה. "משכנתאות חדשות בהיקף של 8-6 מיליארד שקל בחודש זה הרמה החדשה", אמר בכיר במערכת הבנקאית.
הגורם המרכזי לפעילות ההולכת וגדלה בשוק הדיור הוא הביקוש הגבוה יותר מההיצע. כמו כן, לא נראה שיש באופק תוכנית שתגדיל את ההיצע ותמתן את עליית המחירים – טרם הוקמה ממשלה וגם אם תקום בקרוב, לא ברור אם תהיה תוכנית להגדלת היצע הדירות וכמה זמן ייקח בכלל ליישם אותה. בסיטואציה הזו רוכשי הדירות מעדיפים למהר ולסגור עסקאות, ולא להתמהמה ולהסתכן בהמשך עליית מחירים.
"המחירים ימשיכו לעלות"
גם הכלכלנים מעריכים כי מגמת עליית מחירי הנדל"ן תימשך. לדברי ד"ר גיל בפמן, הכלכלן הראשי של בנק לאומי, "מחירי הדירות על פי העסקאות בינואר־פברואר 2021 עלו בכ־0.3% לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בדצמבר 2020 עד ינואר 2021, ובשנה האחרונה המחירים עלו ב־4%. להערכתנו, עליית מחירי הדירות תמשיך ותואץ ותגיע לרמה חד־ספרתית גבוהה במהלך 2021. עלייה זו צפויה לשקף את התאוששות הביקושים מסיבות כלכליות, בהן ההתרחבות הדמוגרפית, ואת המחסור בהיצע".
אלכס זבז'ינסקי, הכלכלן הראשי של מיטב דש, ציין כי מגמת עליית מחירי הנדל"ן אינה ייחודית לשוק המקומי. לדבריו, באף מדינה באירופה לא ירדו מחירי הדירות בשנת 2020. "הביקוש לדירות חדשות בישראל ממשיך להיות מאוד חזק, אך מלאי הדירות החדשות הזמין נמצא בירידה די תלולה, מה שצפוי לתמוך בעליית מחירי הדירות", הוסיף.
2 צפייה בגלריה
מימין: מנכ”ל שירות התעסוקה רמי גראור ושר האוצר ישראל כץ
(טיזר צילומים: שלומי אמסלם לעמ, אלכס קולומויסקי)
החשש מהמשך עליית מחירי הנדל"ן אינו הסיבה היחידה לגאות בשוק המשכנתאות. בחלק מהבנקים ציינו כי הם רואים באחרונה יותר פעילות של משקיעים בנדל"ן. אם בשנת 2020 חלקם של המשקיעים משוק המשכנתאות עמד על 11% בממוצע, הרי שמתחילת השנה חלקם מגיע ל־13%. ההערכות הן שפעילות המשקיעים בשוק תצמח השנה. יש לזכור שהיקף הנזילות של הציבור גדל משמעותית בשנה האחרונה – היקף הפיקדונות בבנקים זינק ב־230 מיליארד שקל אשתקד, זינוק של 18%, ובעקבות ההתאוששות הכלכלית ממשבר הקורונה, הערכה היא שחלק מהכספים יחפשו השקעות חדשות, בין היתר בנדל"ן.
עלייה ברמת המינוף
מה שעוד מגדיל את שוק המשכנתאות הוא מגמת עלייה ברמת המינוף. בשנת 2018 היקף המשכנתאות במינוף גבוה (משכנתא בהיקף של יותר מ־60% משווי הנכס) היוו 32% מהשוק ואילו בשנה שעברה חלקן כבר הגיע לכמעט 40%. מגמת העלייה בהיקף המשכנתאות במינוף גבוה נמשכה גם בחודשים האחרונים. הסיבה המרכזית לכך היא העלייה במחירי הדיור, שמאלצת את רוכשי הדירות לקחת משכנתא גדולה יותר.
כמו כן, הרפורמה במסלול הפריים, המאפשרת להגדיל את החלק במשכנתא בריבית הפריים (החלק הזול במשכנתא) נכנסה לתוקף השנה, ובחודש מרץ גם ממחזרי המשכנתאות יכלו לנצל אותה.
אמנם הגורם המרכזי שמתדלק את שוק המשכנתאות הוא הביקוש להלוואות הללו, אך גם הבנקים רוצים למכור משכנתאות וחלקם אף סימנו יעד להגדיל את חלקם בשוק זה. הסיבה לכך היא שמשכנתא נחשבת להלוואה בסיכון נמוך, היות שיש מולה נכס משועבד. בנוסף לכך, מנועי הצמיחה האחרים של הבנקים עדיין מקרטעים בעקבות משבר הקורונה: הביקוש לאשראי הצרכני ירד ואילו בעסקים קטנים רמת הסיכון גדלה בעקבות משבר הקורונה.
לכן, אלא אם יקרה איזה מהלך דרמטי, נראה כי הגאות בשוק המשכנתאות תימשך גם בחודשים הקרובים, והר ההתחייבויות של משקי הבית בתחום זה שכבר חצה את רף ה־400 מיליארד שקל, רק יוסיף לתפוח.
