מרכז הנדל"ן
לשכת השמאים תומכת בביטול ההפקעה – ותוקפת את מנגנון הפיצוי
מרכז הנדל"ן: לשכת שמאי המקרקעין גיבשה את עמדתה ביחס לטיוטת חוק השיקום המואץ למתחמים שנפגעו בעימותים עם איראן, הצפויה לעלות השבוע לדיון בוועדת הפנים של הכנסת. יו"ר הלשכה, נחמה בוגין, מברכת על הסרת האפשרות להפקעת דירות ב"בניינים סרבנים", אך מזהירה מפני פגיעה משמעותית בבעלי דירות שיבחרו בחלופת היציאה ("ביי-אאוט")
בעקבות הפצתה אתמול (ב') של טיוטת החוק לשיקום המתחמים שנפגעו במהלך העימותים עם איראן ("חוק לשיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, התשפ"ו-2025"), גיבשה לשכת שמאי המקרקעין שורת הערות והמלצות לתיקון. כפי שפורסם אתמול, הטיוטה המעודכנת – שצפויה לעלות ביום ה' הקרוב לדיון בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת - כוללת שינויים מהותיים לעומת נוסח החוק המקורי, ובראשם הסרת הסעיף שאפשר למדינה להפקיע את דירותיהם של סרבנים כאשר לא הושג רוב מינימלי של 51% בבניין.
בהתייחס לטיוטה המעודכנת אומרת יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, כי "ראשית יש לשבח את הנוסח הנוכחי שהינו מצומצם ממוקד וריאלי יותר מהנוסח הראשוני. מספר שינויים משמעותיים הופכים את החוק המוצע לישים יותר. ראשית - השינוי בעניין חלופת ההפקעה אשר היתה אופציה פוגענית ואכזרית. אני נלחמתי להסרתה מטיוטת החוק ושמחה שכך בחרו לעשות מקבלי ההחלטות".
לדבריה, כבר מלכתחילה נועדה ההפקעה לשמש אמצעי לחץ כלפי בעלי דירות שסירבו לחתום, על מנת למנוע תופעת סרבנות. "מלכתחילה ההפקעה היוותה חלופה שנועדה להיות חרב מעל ראשם של בעלי הדירות במטרה למנוע תופעה של סרבני חתימות. יש לזכור כי ההפקעה היא הפעולה האכזרית ביותר שניתן לבצע על קניינו של אדם. על פי החוק בישראל, ניתן לבצע מהלך זה רק אם יש בכך צורך ציבורי. לפי גרסת החוק המקורית, ההפקעה אינה לצורכי ציבור אלא משמעותה היתה ליטול מבעל הדירה את קניינו ולתת למישהו אחר להנות מכך. מדינת ישראל לא יכולה להרשות לעצמה מהלך כזה מול בעלי הדירות".
במקום מנגנון ההפקעה, כוללת הטיוטה המעודכנת קריטריונים שיאפשרו פנייה לבית המשפט, אשר יוכל במקרים מסוימים לחייב בעלי דירות להצטרף להליך. "כעת במקום הפקעה יש בחוק המוצע קריטריונים מסוימים שמאפשרים לפנות לבית משפט וזה יכול לחייב את בעלי הדירות להסכים לתהליך, כל זאת על פי שיקולים הגיוניים ומידתיים, ובכל מקרה לא מופעלים על בעל הדירה חוקי ההפקעה, וגם במקרה זה הוא יהיה זכאי לדירה חדשה או לפיצוי כספי. יש להדגיש כי מס רכוש בכל מקרה מחוייב לבנות בניין חדש במקום זה שנהרס, פיצויי ההפקעה הינם נמוכים משמעותית ובחלופה זו, אם היתה נותרת, משמעותה שהמדינה בעצם מתנערת מאחריותה ו'זורקת' את בעל הדירה לקבלת פיצוי זעום".
עם זאת, בוגין מצביעה על ליקויים שנותרו בטיוטה, ובראשם מנגנון הפיצוי הכספי לבעל דירה שבוחר ב"חלופת היציאה" – כלומר, למכור את דירתו ליזם במסגרת עסקת ביי-אאוט. לטענתה, נוסחת החישוב הקיימת אינה משקפת את מלוא זכויותיו הכלכליות של בעל הדירה.
"החוק המוצע מאפשר לבעל הדירה לבחור בחלופה כספית במקום להמתין לסיום הפרויקט. הפיצוי המוצע בחלופה זו מחושב לפי נתוני הדירה שנהרסה, לרבות שטחה. לדוגמא - בעל דירה וותיקה בשטח כ 70 מ"ר יקבל שווי של דירה חדשה בגודל זהה אולם הפיצוי לא לוקח בחשבון את שווי ההיוון של הדירה שהיה אמור לקבל בעליה בתהליך פינוי בינוי כלומר דירה בשטח גדול יותר".
לדבריה, מדובר בפגיעה כפולה בבעלי הדירות שניזוקו. "למה לפגוע בבעלי הדירות פעמיים? פעם אחת עשה זאת הטיל האיראני וכעת המדינה?", היא תוהה. "הפיצוי הראוי בחלופה זו הינו השווי המהוון של הדירה העתידית שצפויה להתקבל בפרויקט. הרי מי שדירתו נפגעה ייאלץ להתגורר בשכירות לתקופה ארוכה הרבה יותר ממי שהוא חלק מפרויקט פינוי בינוי 'שיגרתי' - שכירות לכל תקופת התכנון, אישור, היתר ועוד. מדוע שבעתיד יהיה מי שייהנה משוויה של הדירה החדשה ואת הפיצוי לא יקבל בעליה?". עוד היא מוסיפה כי "גם נושא תשלום דמי השכירות לתקופה שעד קבלת היתר הבניה לא ברור דיו, ראוי שמס רכוש יישא בהוצאה הזאת".
סוגיה נוספת אליה מתייחסת בוגין היא שיעור היטל ההשבחה. הטיוטה קובעת כי ההיטל לא יעלה על 25% מההשבחה, שינוי שלדבריה עשוי לחזק את היתכנות הפרויקטים. "הפחתת ההיטל לשיעור של כ 25% היא שינוי מבורך שיכול לעודד יזמים להצטרף למהלך בגלל כדאיות כלכלית גבוהה יותר. היטל ההשבחה הינו אחד הגורמים המשמעותיים שקובעים כלכליות של פרויקט. הפחתתו ל 25% במקום כ 50% ובמקום מס מוגדל באזורי המטרו שיכול להגיע ל-72%, יאפשר לפרויקטים לצאת לפועל ולהתממש מהר יותר לטובתם של בעלי הדירות שנפגעו".
ההצעה המעודכנת: בלי הפקעה, עם מנגנון ל"בניין סרבן"
כפי שפורסם אתמול, ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת הפיצה את טיוטת החוק לקראת הדיון שייערך ביום חמישי הקרוב, לאחר שהוכנסו בו שינויים משמעותיים ביחס לגרסה הממשלתית המקורית. החוק נועד להציע מסלול מואץ לשיקום מתחמי ההרס שנגרמו מפגיעות הטילים האיראניים. קידומו החל כבר בימי מבצע "עם כלביא" בחודש יוני האחרון, וכעת הוא מיועד לשמש גם לשיקום האזורים שנפגעו במבצע הנוכחי.
השינוי המרכזי, כאמור, הוא ביטול האפשרות להפקעת דירות כאשר לא מושג רוב של 51% בבניין. בעוד שהנוסח המקורי אפשר לרשויות להתערב ולהפקיע את הדירות לצורך קידום ההתחדשות, הטיוטה העדכנית משמיטה לחלוטין סעיף זה.
במקומו נקבע מנגנון ייעודי להתמודדות עם "בניין סרבן": אם קיימת הסכמה של 80% לפחות מכלל בעלי הדירות במתחם המיועד להתחדשות, ניתן יהיה לקדם את המתחם גם אם באחד הבניינים לא הושג הרוב הדרוש.
גם במנגנון לקביעת גבולות אזור השיקום חל שינוי. בעוד שבגרסה הקודמת הייתה אמורה ועדה מקצועית - בהשתתפות נציגי מינהל התכנון והרשות המקומית – לקבוע את הגבולות, הרי שכעת מוגדרת הוועדה כגוף ממליץ בלבד, והאישור הסופי יינתן בידי הממשלה. מעבר להעברת הסמכות לדרג הפוליטי, המשמעות היא הוספת שלב נוסף להליך האישור.
בדומה לנוסח המקורי, גם הטיוטה הנוכחית מסמיכה את הוועדה המקומית לאשר את תוכנית ההתחדשות של המתחם ההרוס. עם זאת, נוספה הוראה שלפיה אם הוועדה המקומית לא תתכנס לדון בתוכנית בתוך 45 יום ממועד הגשתה, או לא תקבל החלטה בתוך חצי שנה - תועבר התוכנית ישירות לאישור הוותמ"ל.
