יזמי התחדשות עירונית בירושלים רוצים לחסוך בעלויות - ומנסים לקצץ בבנייה ירוקה
הוועדה המחוזית ירושלים דורשת בנייה ירוקה ברמה גבוהה יותר מהתקן הארצי, ויזמי פינוי-בינוי בקריית יובל ובארמון הנציב מתנגדים לתוכניות שהם עצמם קידמו. יזמת פרויקט בקריית יובל מציגה עלות עודפת של 32 מיליון שקל ודורשת תוספת שטחי בנייה כפיצוי. עיריית ירושלים: "חיסכון בעלויות הבנייה כיום לא יבוא על חשבון הבריאות של התושבים בעתיד"
הוועדה המחוזית ירושלים תדון בשבוע הבא בהתנגדויות לשתי תוכניות התחדשות עירונית גדולות - בשכונות קרית יובל (535 דירות) וארמון הנציב (470 דירות). לשתי התוכניות התנגדו שכנים בעניינים שונים, ואולם מה שמשותף לשתי התוכניות זה שגם היזמים התנגדו לתוכנית שהם עצמם קידמו והוועדה המחוזית הפקידה. הטענה שחוזרת בשתי ההתנגדויות העצמיות היא שסטנדרט הבנייה הירוקה הגבוה שהוועדה המחוזית ירושלים דורשת (4 כוכבים) נוקשה, אינו מתאים לפרויקט ומביא ל"תוספת עלויות בשיעור של מיליוני שקלים", כך לפי התנגדות היזמיות גולדן סיטי וקבוצת בן דוד השקעות המקדמות פינוי בינוי בארמון הנציב.
תקן הבנייה הירוקה הישראלי, שהפך למחייב ב-2020, נועד לצמצם את ההשפעות השליליות של תהליך הבנייה ושל השימוש במבנים על הסביבה. התקן כולל רכיבים של יישומי בנייה ירוקה בתשעה תחומים: אנרגיה, קרקע, מים, חומרי בנייה, בריאות ורווחה, פסולת, תחבורה וניהול אתר הבנייה. הפרויקט מקבל ניקוד לפי רמת היישום של הקריטריונים, במנעד שבין 5-1 כוכבים. ע"פ מסמך שהוכן ע"י מרכז המחקר של הכנסת והתפרסם בדצמבר 2025, כמעט כל המבנים שאושרו כבעלי תקן בנייה ירוקה, וגם רוב גדול של המבנים שנמצאים בתהליכי אישור, הם בדירוג כוכב אחד בתקן. הרשות שבה המספר הגדול ביותר של מבנים בעלי תקן היא תל אביב-יפו, ואחריה מודיעין, הרצליה, רעננה, אשקלון וראשון לציון.
יזמיות הפרויקט במתחם ח' בארמון הציב טוענות בהתנגדות שהגישו באמצעות עו"ד בן המאירי ממשרד הרצוג פוקס נאמן כי "תקן הבנייה הירוקה משמש כקוד בנייה מחייב וככזה הוא כולל הגדרות נוקשות שאינן ניתנות לערעור, וקובע מסגרת מוגבלת לחלוקת התקן לשימושים שונים ולהשגת הדירוג המבוקש. כמו כן, מבנה התקן מושתת גם על אלמנטים רבים שאינם בשליטת היזם או המתכננים, כך שהלכה למעשה, בדרגות הגבוהות אין חופש בחירה מספק לצבירת הניקוד הנדרש".
עוד הוסיפו היזמיות כי "מגישות התוכנית מודעות לכך שעיריית ירושלים החלה לשאוף לאחרונה לרף של 4 כוכבי בנייה ירוקה גם במגורים, אך כמוסבר בחוות דעת בנייה ירוקה, בהיעדר כל מדיניות המתחשבת בשוני בין אזורים בירושלים, אין זה מן הראוי להטיל מגבלה זו באופן גורף". היזמים דורשים להוריד את דרישת הוועדה המחוזית בתוכנית מ-4 כוכבים ל-2 כוכבים.
טיעון דומה עולה בהתנגדות חברת מאיר אבנר, יזמת הפרויקט במתחם שבין הרחובות מאיר אבנר לברזיל בקריית יובל, שההתנגדות שלה נוסחה ע"י עורכי הדין ענר חפץ ואביה סקלסקי ממשרד ארנון, תדמור-לוי: "תקנות התכנון והבנייה מ-2020 קובעות סטנדרטים לבנייה ירוקה בישראל. ע"פ התקנות, מבנה מגורים חדש נדרש לעמוד ברמת בנייה ירוקה של כוכב אחד על מנת לקבל היתר בנייה. חרף זאת, ע"פ דרישת לשכת התכנון המחוזית נקבע בהוראות התוכנית כי הבנייה תבוצע לפי תקן בנייה ירוקה ברמה של 4 כוכבים לפחות".
לטענת היזמת, "החמרה זו הינה בעייתית מכיוון שההוצאות העודפות הנובעות מבנייה ירוקה ברמה של 4 כוכבים לעומת כוכב אחד לא נלקחו בחשבון במסגרת בחינת הכלכליות של הפרויקט לפי תקן 21". תג המחיר שבו הם נוקבים גבוה: "הוועדה הנכבדה מתבקשת אפוא להורות על תוספת שטחי בנייה שוות ערך לעלות העודפת המפורטת לעיל-בסך כ-32 מיליון שקל. וזאת בהתאם לקביעת שמאי הוועדה המחוזית".
יועץ הסביבה אדר' רן קליק מחברת יוזמות הסביר לכלכליסט כי תיקון לתקן הישראלי שנוצר ב-2016 נמצאת בהכנה ויתפרסם בשנה-שנתיים הקרובות. לדעתו, כל עוד התקן מתבסס על התקן מ-2016 - יש בעיה מובהקת לדרוש בתב"ע 4 כוכבים. לדבריו, "התקן הקיים לא יודע לייצר קשר בין דירוג הכוכבים והמציאות. הוא נוקשה, כולל לאקונות, ולא מאפשר ליזם לייצר בנייה טובה יותר - בשונה מתקן בינלאומי כמו ה-LEED, שמבטיח שאם תתאמץ תוכל להגיע לרמה הגבוהה ביותר". קליק מוסיף שחוק התכנון והבנייה מאפשר ליזמים לבחור גם בתקן בינלאומי, כשזה לא מוגדר אחרת בתב"ע. לדבריו, ניתן לראות שיזמי הבניינים הכי מתקדמים בישראל בוחרים בתקן הבינלאומי.
מעיריית ירושלים נמסר: "עיריית ירושלים אימצה מסמך מדיניות חדש (2026/1) המעגן נוהל רשמי ומחייב לכלל הבנייה החדשה בעיר, בסטנדרטים הגבוהים משמעותית מהתקן הארצי. המדיניות קובעת כי כל פרויקט נדרש לעמוד בדירוג של 3 כוכבים לפחות לפי התקן הישראלי (ת"י 5281), ובפרויקטים משמעותיים הדרישה עולה ל-4 כוכבים. עיריית ירושלים עומדת איתנה מול ניסיונות יזמים להפחתת הדירוג, מתוך תפיסה שחיסכון בעלויות הבנייה כיום לא יבוא על חשבון הבריאות והביטחון הכלכלי של התושבים בעתיד. הבנייה הירוקה בירושלים מתמקדת בשיפור רווחת הדייר באמצעות אקוסטיקה מתקדמת, שימוש בחומרים לא רעילים ובידוד תרמי אופטימלי המונע 'עוני אנרגטי' וחוסך בעלויות חימום וקירור. כמו כן, המדיניות מחייבת שילוב מערכות לאגירת אנרגיה וייצור חשמל סולארי להבטחת תפקוד הבניינים גם במצבי חירום".
