מרכז הנדל"ן
ביהמ"ש הכריע: שטח משותף בבניין משרדים פטור מארנונה - גם אם הבעלות בו פרטית
בית המשפט לעניינים מינהליים קיבל באופן חלקי את ערעור לשכת המסחר נגד עיריית תל אביב, וקבע כי חדרי הניקיון ועמדת השומר בבניין שבבעלותה במרכז העיר הם שטחים משותפים המשמשים את כלל הדיירים - ולכן אינם חייבים בארנונה. בנוסף, העירייה חויבה בתשלום הוצאות משפט בסך 15 אלף שקל
בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב קיבל בשבוע שעבר באופן חלקי את ערעור לשכת המסחר נגד עיריית תל אביב, וביטל את חיוב הארנונה על חלק מהשטחים המשותפים בבניין משרדים במרכז העיר. בפסק דינה של השופטת ארנה לוי נקבע כי אף שהשטחים מצויים בבעלות הלשכה, הם משמשים את כלל בעלי הזכויות והמחזיקים בבניין ולא את הלשכה בלבד, ולכן אין לחייבם בארנונה.
הערעור הוגש לבית המשפט המחוזי בתל אביב על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה של עיריית תל אביב מינואר 2025. המחלוקת עסקה בחיוב בארנונה של ארבעה נכסים בבניין של לשכת המסחר תל אביב והמרכז, בפינת הרחובות קרליבך והחשמונאים.
עד אמצע 2023 לא הוטל חיוב ארנונה על הנכסים הללו, אולם החל מ-1 ביולי 2023 העירייה החלה לחייבם. שניים מהנכסים הוגדרו כשטחים טכניים, בהיקף של כ-150 מ"ר, ובהם חדרי חשמל, גנרטור ומערכות מיזוג. שניים נוספים הוגדרו כשטחי שירות, בהיקף של כ-20 מ"ר, ובהם עמדת שומר וחדרי ניקיון.
בעקבות השינוי הגישה לשכת המסחר השגה, וטענה כי היא רק אחת הדיירות בבניין, וכי השטחים שבמחלוקת הם שטחים משותפים המשמשים את כלל המחזיקים ולכן פטורים מארנונה. מנהל הארנונה דחה את ההשגה וקבע כי מדובר בשטחים בני חיוב. גם ועדת הערר אימצה בינואר 2025 את עמדת העירייה, וקבעה כי הלשכה מתפקדת בפועל כחברת הניהול של הבניין, מחזיקה ושולטת בשטחים, ולכן חייבת בתשלום הארנונה בגינם.
העירייה: "הלשכה מתפקדת כחברת ניהול ולא רק כדיירת"
בערעור לבית המשפט, שהוגש באמצעות עו"ד מוטי איצקוביץ, שותף מייסד במשרד כץ גבע איצקוביץ (KGI), טענה הלשכה כי מדובר בשטחים משותפים המשרתים את כלל דיירי הבניין, ולכן לפי צו הארנונה אין מקום לחייבם.
עוד טענה הלשכה כי ועדת הערר שגתה כשקבעה שלא פירטה את טענותיה בשלב מוקדם, שכן לנישום עומדת הזכות להוכיח את טענותיו במסגרת שלב הראיות. הלשכה הוסיפה כי אינה חברת ניהול אלא דיירת בבניין, ולחלופין, גם אם תיחשב ככזו, ניתן לחייבה לכל היותר בגין שטחים טכניים הקשורים למערכות אנרגיה ומיזוג.
לדבריה, יתר השטחים – ובהם עמדת השומר וחדרי הניקיון – הם שטחים משותפים המשמשים את כלל הדיירים, ולכן אינם בני חיוב. היא הדגישה כי עמדת השומר הוכרה בעבר כשטח משותף, וכי לא חל שינוי המצדיק את חיובה. בנוסף טענה כי ועדת הערר לא הבחינה בין סוגי השטחים ולא בחנה בנפרד את השטחים שאינם טכניים. הלשכה חזרה גם על דרישתה לאחד את כלל השטחים לחשבון אחד בסיווג תעשייה ומלאכה.
מנגד טענה העירייה כי לפי עדות סמנכ"ל לשכת המסחר, הלשכה אינה רק דיירת אלא גם הגוף שמתפעל את הבניין בפועל, ולכן היא המחזיקה והנהנית העיקרית מן השטחים. לשיטת העירייה, במצב כזה אין לראות בשטחים שטחים משותפים הפטורים מארנונה.
עוד נטען כי לפי הפסיקה, כאשר יש גורם אחד שהוא בעל השליטה והנהנה המרכזי מהשטח, אין מדובר בשטח משותף – גם אם השטח אינו חלק מנכס פרטי מוגדר. ביחס לעמדת השומר, טענה העירייה כי אין מדובר בשטח משותף, משום שלשכת המסחר היא היחידה שעושה בו שימוש, והעובדה שאין מדובר בחדר תחום אינה משנה מסקנה זו.
בית המשפט: אין הצדקה לחיוב גורף של כלל השטחים
ביחס לשטחים הטכניים, ובהם חדרי החשמל, קבע בית המשפט כי גם אם מדובר בשטחים משותפים, חל עליהם החריג שבצו הארנונה ולכן הם חייבים בתשלום. בפסק הדין צוין כי מנהל הלשכה אישר בעדותו שהלשכה, נוסף להיותה בעלת זכויות בחלק מהשטחים ודיירת בבניין, משמשת גם כמעין ועד בית או "אב בית", וכי שטחים אלה מצויים באחריותה ובחזקתה. לנוכח זאת קבע בית המשפט כי אין מקום להתערב במסקנת ועדת הערר שלפיה יש לחייב שטחים המשמשים למערכות אנרגיה, מיזוג אוויר וכיוצא באלה.
ואולם בכל הנוגע לשטחי השירות – חדרי הניקיון ועמדת השומר – קיבל בית המשפט את הערעור. נקבע כי מדובר בשטחים משותפים המשמשים את כלל דיירי הבניין לצורך תפעולו השוטף, ולכן אינם חייבים בארנונה. בית המשפט הדגיש כי אין מחלוקת שמדובר בשטחים שאינם צמודים ליחידה מסוימת, שאין לאיש זכויות קנייניות ייחודיות בהם, וגם לא הוצגה טענה או ראיה לקיומו של מחזיק אחד המחזיק ביותר מ-80% משטח הקומה או הבניין.
השופטת מתחה ביקורת על ועדת הערר, שלדבריה קבעה חיוב כוללני מבלי להבחין בין סוגי השטחים. בפסק הדין צוין כי הוועדה לא דנה באופן נפרד בשטחי השירות, לא ביצעה הבחנה בינם לבין השטחים הטכניים, והתייחסה לכלל השטחים כמקשה אחת. עוד נקבע כי הוועדה לא בחנה כראוי את הגדרת "שטח משותף", ולא קבעה במפורש כי שטחי השירות אינם עונים להגדרה זו.
בית המשפט הוסיף כי התקשה להבין את ביקורת הוועדה כלפי הלשכה על כך שלא העלתה טענות מפורטות די הצורך בשלב מוקדם, משום שהטענות נפרשו בהרחבה במהלך שמיעת הראיות, ולא הייתה מניעה לדון בהן לגופן ולבצע את ההבחנה הנדרשת בין סוגי הנכסים בהתאם לשימוש שנעשה בכל אחד מהם ולהוראות צו הארנונה.
עוד נקבע כי ועדת הערר שגתה כאשר מיקדה את הדיון בשאלה אם הלשכה היא חברת ניהול, במקום לבחון את השימוש בפועל בכל אחד מהשטחים. בית המשפט ציין כי אימוץ פרשנות העירייה עלול לרוקן מתוכן את הפטור הקבוע בצו הארנונה, אם כל שטח המנוהל על ידי חברת ניהול יסווג אוטומטית כבר-חיוב. בסופו של דבר חויבה העירייה גם בהוצאות משפט בסך 15 אלף שקל.
