הפיצוי על איחור המסירה ימתין: רוכשי הדירות יסיימו לשלם ורק אז יתמודדו כנושים
רוכשי דירות בפרויקט של חברת בונה הצפון שנקלעה לחובות ביקשו לקזז את הסכום שהיזם חייב להם כפיצוי על איחור במסירת הדירות עם הסכום שהם נדרשו לשלם על פי החוזה בעת מסירת הדירה ובכך להבטיח את עצמם כנושים; ביהמ"ש העליון קבע כי העדיפות היא לבנק והרוכשים נדרשים לשלם; המשמעות: מעמדם כנושים אינו מובטח
פסק דין תקדימי של בית המשפט העליון קבע לאחרונה (12 במאי) כי רוכשי דירות בפרויקט ביהוד נווה מונסון מחוייבים להשלים את יתרת התשלומים עבור הדירה שרכשו, וזאת למרות שהיזם נכנס להליכי פירוק בעקבות חובות שצבר. משמעות ההחלטה היא שלרוכשים לא תהיה עדיפות והם לא יהיו נושים מובטחים. הפסיקה קבעה כי העדיפות היא לסגירת תשלומי הליווי מול הבנק המלווה של הפרויקט.
התובעים הם חלק מקבוצה של כ-48 רוכשי דירות בפרויקט מגורים ביהוד מונסון שהוקם על ידי החברה היזמית "בונה הצפון". החברה מימנה את הפרויקט בהסכם עם בנק הפועלים, ההסכמים עם הרוכשים נחתמו בשנים 2016-2017 והם היו אמורים לאכלס את הדירות במהלך השנים 2019-2020.
בשל הקשיים של היזם בהשלמת הפרויקט, בשנת 2020 הגישו הרוכשים תביעה לבית המשפט המחוזי על איחור במסירת הדירות, וב-2022 בית המשפט קיבל את תביעתם וקבע כי הם זכאים למלוא הפיצוי שדרשו. רק בפברואר 2022 הועברו לרוכשים הודעות על כך שהדירות מוכנות, והחברה דרשה מהם להפקיד את יתרת התמורה עבור הדירות בטרם יקבלו אותן לידיהם. בשלב זה כבר היה ברור שהיזם נקלע לחובות שהוערכו בכ-160 מיליון שקל והחלו מהלכים להגעה להסדר עם החברה, מהלך שהרוכשים התנגדו לו (אך נדחו).
הרוכשים שטרם קיבלו את הפיצוי על האיחור במסירת הדירות טענו אל מול החברה והבנק, כי במקום להמתין כדי לקבל את הסכום שמגיע להם כפיצוי מהיזם, יש לבצע קיזוז בין הסכום שנותר להם לשלם עבור הדירות לבין הפיצוי שהחברה חייבת להם. הבנק דחה את הדרישה של הרוכשים לבצע קיזוז, וזמן קצר לאחר מכן החברה נכנסה להסדר חוב בהליך חדלות פירעון.
תביעה שהגישו בעניין הקיזוז לבית המשפט המחוזי בחיפה נדחתה בחודש יוני 2022, ובשלב זה העבירו הרוכשים את יתרת התמורה על הדירות תחת מחאה לחשבון הליווי של הפרויקט. דרישתם לקיזוז נדחתה גם על ידי מנהלת ההסדר שקבעה כי ההתחייבות היא קודם כל לחשבון הליווי של הפרויקט, וכי התשלום עבור הדירות הוא ההתחייבות של הרוכשים כלפי הבנק והיא אינה כרוכה בחובתה של החברה לשלם להם את הפיצוי על האיחור במסירה.
משלב זה החלה מסכת ארוכה של ערעורים שהוגשו על ידי הרוכשים, בערעור הראשון שהוגש לביהמ"ש המחוזי, הם טענו כי הם עומדים בסעיף לחוק חדלות פירעון שמאפשר להם לבצע את הקיזוז ולכן האיחור והתשלום כן כרוכים זה בזה. מנהלת ההסדר חזרה על עמדתה והבנק אף טען כי הרוכשים מבקשים להקנות לעצמם עדיפות על פני נושים אחרים בהסדר המתגבש. לפי הבנק, עמדה זו של הרוכשים מנוגדת לתפיסות היסוד של הליווי הפיננסי.
גם במקרה זה נדחתה עמדתם של הרוכשים, השופט דחה את הערעור וקבע כי הרוכשים הסכימו במסגרת חוזה המכר לוותר על זכותם לקיזוז מדמי התמורה עבור הדירות גם כלפי החברה וגם כלפי הבנק. ביהמ"ש נימק את החלטתו בכך שהבנק נוטל על עצמו חשיפה כלכלית גבוהה בכך שהעמיד אשראי לחברה הקבלנית וערבויות לרוכשי הדירות ולכן קיים היגיון בוויתור של רוכשי הדירות על זכות הקיזוז. לפי הפרשנות לחוזה, כספי הרוכשים צריכים לעבור לחשבון הליווי של הפרויקט במספר פעימות בהתאם להתקדמות הפרויקט, ונכתב בו כי הבנק אינו אחראי הרוכשים.
הרוכשים לא ויתרו, והגישו ערעור לבית המשפט העליון. השופטים מינץ ושטיין החזיקו בעמדה ולפיה הבנק אחראי על הנושא הפיננסי אך אין לו אחריות על האיחור של הקבלן במסירת הדירה, כלומר, על הסיכון הקבלני. לכן, הם סברו כי לא נכון לאפשר לקזז את הפיצוי המגיע לרוכשים מהתמורה. מנגד, ממלא מקום השופט יצחק עמית החזיק בדעת מיעוט וסבר כי בשל היחסים הישירים של הרוכשים עם הבנק וכן בגלל יחסי הכוחות אשר מציבים את הרוכשים בצד החלש לעומת הבנק.
בסיכום, התקבלה החלטה לדחות את טענות הרוכשים, "נוסחו של הסעיף (בחוזה המכר, ד"ל) מלמד באופן חד משמעי על ויתור מצד רוכשי הדירות על זכות הקיזוז כלפי הבנק", לשון ההחלטה. על החלטת בית המשפט העליון שדחתה את הזכות לקיזוז התקבלה בקשה לדיון נוסף אירוע נדיר כשלעצמו ואותו ערכה השופטת דפנה ברק ארז. השופטת בחנה את המקרה ואת פסק הדין של עמיתיה פעם נוספת וקבעה בדומה להחלטת הקודמות, כי דין הבקשה לקיזוז להידחות. על פי גורמים משפטיים, ההחלטה למרות שהתייחסה למקרה נקודתי היא תקדימית מכיוון שכל דיון בעליון הוא מחייב, ולכן הערכה היא כי בעתיד לא נראה עוד חילוקי דעות בנוגע לקיזוזים במקרים דומים.
משמעות ההחלטה כלפי הרוכשים היא שבסבירות גבוהה הם לא יזכו לקבל את מלוא החוב שנפסק להם מהיזם. נכון לדו"ח מנהלת ההסדר שהוצג בביהמ"ש, כנגד החברה הוגשו 150 תביעות חוב על סכום של כ-160 מיליון שקל, מתוך זה ישנם 2 נושים מובטחים בסכום של כ-100 מיליון שקל. 48 רוכשי הדירות מיהוד תבעו סכום של 21.6 מיליון שקל, אך נפסק להם חוב של כ-4.8 מיליון שקל בלבד. הם יאלצו להתמודד על ההחזר אל מול כ-100 נושים נוספים המוגדרים כמוהם כנושים רגילים שתבעו בסך הכל כ-55 מיליון שקל. לצד זאת, נכסי החברה שנותרו וניתן לממש מוערכים בכ-17 מיליון שקל בלבד.
הדיירים יוצגו על ידי עו"ד אייל ורדי גלר, הנאמנת עו"ד אלונה גומגרטן יוצגה על ידי עו"ד ירון רוסמן, חברת בונה הצפון יוצגה על ידי עו"ד חובב ביטון, הממונה על הליכי חדלות פרעון יוצג על ידי עו"ד רועי נירון ובנק הפועלים יוצג על ידי עו"ד אורי גאון ועו"ד חן גבאי.
