יזמי בורג' חליפה הירושלמי רומזים: העררים נגד התוכנית - ניצול של תקופת המלחמה
באופן חריג, המועצה הארצית תדון בעררים על תוכנית המגדל במתחם אפשטיין שאושרה בוועדה המחוזית. העוררים נגד המגדל שיתנשא לגובה של כ-167 מטר טוענים כי הוא יגמד את אתרי ההנצחה הלאומיים בהר הרצל ויד ושם. מנגד טוענים היזמים: "אם הייתה התוכנית נדונה במועד אחר, ספק אם היה חשש לפגיעה ברגשות המשפחות השכולות"
ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה תדון בישיבתה בחודש הבא (8 במאי) בשלושה עררים שהוגשו נגד תוכנית המגדל במתחם אפשטיין בקריית יובל בירושלים, הידועה כ"עין כרם טאוור" או כ"מגדל בורג' חליפה" הירושלמי, שאושרה בוועדה המחוזית. העוררים טוענים כי המגדל, שיתנשא לגובה של כ-167 מטר, יפגע בקו הרקיע ההיסטורי של ירושלים, יגמד את אתרי ההנצחה הלאומיים בהר הרצל ויד ושם, ומקודם ללא תוכנית מתאר עדכנית לעיר. מנגד, החברה היזמית אם או אפשטיין טוענת כי "אם הייתה התוכנית נדונה במועד שאינו עת מלחמה, ספק אם היה מתקיים אותו חשש לפגיעה ברגשות המשפחות השכולות".
מדובר בדיון חריג, שכן כתנאי מקדים לדיון בערכאה הגבוהה ביותר של עולם התכנון בישראל נדרשת המלצה של שלושה חברי ועדה מחוזית, אישור של יו"ר הוועדה או החלטת בימ"ש. במקרה הזה ניתן אישור של יו"ר הוועדה המחוזית שירה תלמי באבאי, לאחר שנכנעה ללחץ הציבורי.
בספטמבר 2024 החליטה ועדת ההתנגדויות של הוועדה המחוזית ירושלים, אחרי דיון ב-196 התנגדויות, לאשר את תוכנית ההתחדשות במתחם אפשטיין. התוכנית, שהופקדה בינואר 2024, כוללת הקמת מגדל מגורים, תעסוקה ומסחר על מגרש בשטח 7 דונם בציר שדרות הרצל-הנטקה בירושלים, מעל עין כרם. על פי התוכנית המקורית, גובה המגדל הגיע ל-197 מטר, אך בעקבות המלצת הוועדה המקומית הונמך המגדל ב-30 מטר. עם זאת, מספר הקומות יישאר כמעט ללא שינוי, כשההנמכה תתבצע באמצעות הנמכת גובה הקומות. מדובר במגרש משופע, ולכן המגדל יתנשא לגובה של 40 קומות מעל מפלס רחוב קרית יובל (במקום 43 קומות במקור), עוד 4 קומות לכיוון עין כרם, ועוד 4 קומות בתת הקרקע.
להחלטת הוועדה המחוזית על אישור התוכנית הוגשו שלושה עררים: האחד מטעם עו"ד יוסי חביליו, סגן ראש עיריית ירושלים; השני של ד"ר יובל שפיינר, יו"ר המינהל הקהילתי יובלים; והשלישי של התאחדות האדריכלים ובוני ערים בישראל. המשיבים לעררים הם הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה והחברה היזמית "אם או אפשטיין בע"מ".
עו"ד יוסי חביליו טוען בערר שלו כי גובה המגדל הוא כאילו 40 קומות, אך בפועל, עקב תוספת קומות טכניות, הוא מגיע לגובה של 50 קומות. לדבריו, המגדל, שיהיה הבניין הגבוה ביותר בירושלים, ייראה למרחק ויפגע בקו הרקיע ההיסטורי של ירושלים. "המגדל פוגע ומגמד את אתרי הזיכרון וההנצחה הלאומיים בהר הרצל ויד ושם, שהם רכיב מרכזי בהיותה של ירושלים בירת ישראל", נכתב בערר. "באזור הר הרצל ויד ושם ניתן היה לצפות לבנייה צנועה ומכובדת. מגדל ענק וראוותני, שזה הדבר הראשון שיראה כל אדם שיגיע להר הרצל או וליד ושם, אינו מתאים למקום באופן קיצוני. העוררים יטענו כי חזונם האדריכלי של הר הרצל ויד ושם היה מיקומם במקום גבוה, קידוש הקרקע והקירבה לאדמה, כאשר האזור סביב להם הוא אזור ירוק ופתוח, או אזור של בנייה נמוכה".
אסף שפיינר התייחס גם הוא ל"רגישות מיקום הפרויקט מבחינה לאומית": "אין כל ספק שבניית המגדל המתוכנן לגובה כ-200 מ' בקרה להר הרצל תפגע בכבוד של האתרים הללו. ע"פ התכנון המוצע המגדל יתנשא מעל ואף ישקיף מלמעלה על אתרי המורשת החשובים האלה. יש בכך לא פחות מזילות של האתרים הללו ופגיעה מהותית גם במחשבה ובתכנון העומד מאחוריהם".
במינהל הקהילתי יובלים התייחסו בערר שלהם גם לסוגיות אחרות: "תוכנית האב של יובלים הגדירה וחילקה את מתחמי ההתחדשות למספר סוגים: אדומים - מבנים במצב פיזי ירוד; כתומים - מתחמים אשר בהם תשיק התחדשות עירונית; כחולים - עם עיבוי מינימלי ומתחמים מיוחדים. מתחם אפשטיין לא מוגדר באף אחד מהמתחמים האלה - קידום תוכניות שאינן במתחמים האדומים והכתומים יפגע במימוש ההתחדשות העירונית הנדרשת במתחמים אלה".
ערר התאחדות האדריכלים, עליו חתומים בין היתר האדריכלים מייק טרנר, דינאי אורנשטיין ורבקה גוטמן, קושר את הבנייה הגבוהה של המגדל לנושא רחב יותר: "כל עיר, ובוודאי ירושלים, צריכה שיהיה לה חזון תכנוני, כזה שמתבטא בתוכנית מתאר. במציאות של היום, לירושלים אין תוכנית מתאר עדכנית, מקצועית ורב-תחומית, תוכנית המבוססת על היררכיה מרחבית ועל מתודולוגיות לבחינת ההשלכות האורבניות של החלטותיה. אין לה תוכנית מתאר שמשרטטת את החזון הכולל שיבטיח את מעמדה הלאומי והבינלאומי כעיר בירה היסטורית ייחודית, כמוקד עולמי של עלייה לרגל וכביתם של תושביה. למציאות בה אין לעיר כירושלים תוכנית מתאר עדכנית - אין אח ורע בסטנדרטים התכנוניים בארץ ובעולם המפותח. מציאות זו מובילה את השוק הפרטי להוביל את התכנון בעיר, במקום שהשוק הפרטי ינוהל בהתאם לתוכנית סדורה, אחידה וקבועה המוכתבת מרשויות התכנון".
יועצי הוועדה המחוזית ירושלים, עורכי הדין צביה זיכרמן וחיים לנקרי, טוענים מנגד כי "החלטת ועדת המשנה (ועדת ההתנגדויות של הוועדה המחוזית ירושלים) הינה החלטה סבירה, מפורטת ומנומקת המלמדת כי התוכנית וטענות העוררים נבחנו באופן מעמיק, ענייני ומקצועי, וכי ההחלטה התקבלה בהליך נאות שאין כל מקום להתערב בו. טענות העוררים מבקשות, הלכה למעשה, לעקר מתוכן את מדיניות התכנון של מוסדות התכנון, הנגזרת ממגמות התכנון הארצית והמחוזית, ולא רק בעניינה של התוכנית מושא העררים, אלא גם בתוכניות רבות אחרות המקודמות בשכונה וסביבתה".
החברה היזמית, "אם או אפשטיין", שלחה אף היא כתב תשובה לקראת הדיון בוועדת הערר של המועצה הארצית, עליו חתומים עורכי הדין עינב בן שימול ושרון אבני. נקודת המוצא של המשיבה במקרה הזה היא שאין שום לגיטימציה לעררים, ועל כן דינם להידחות על הסף: "כפי שניתן להיווכח, יו"ר הוועדה המחוזית סברה שאין באף לא אחת מהבקשות נימוקים שמצדיקים רשות ערר מבחינת טיב התיכנון או נימוקי ההחלטה לאשר את התוכנית. כך גם עולה מהחלטתה שאם הייתה התוכנית נדונה במועד שאינו עת מלחמה, ספק אם היה מתקיים אותו חשש שנוגע לתזמון ולפגיעה ברגשות המשפחות השכולות, כלומר - שלא היה צורך לערב את המועצה הארצית בהליך התכנון. המשיבה סבורה שעיתוי לא יכול להוות שיקול לגיטימי בקבלת החלטה מסוג זה, לא כל שכן במעמד צד אחד. בוודאי שאין לכרוך בקשה אחת באחרת ולהתיר רשות ערר למתנגד שלא זכאי לכך בדין ורק מן הטעם ש'ממילא ידונו' בעררים אחרים".
