מרכז הנדל"ן
בגלל בריכת שכשוך על שפת הכנרת: המיליארדר מאיים לבטל הקמת פרויקט מלונאות
מרכז הנדל"ן: לורנט לוי מבקש להקים בריכה רדודה ברצועת 50 המטרים מקו החוף במלון בפרויקט, שיוקם על שטח בן 16 דונם, אך מוסדות התכנון מתנגדים. היזם, שרכש קרקעות בהיקף נרחב באזור, מבהיר כי ללא אישור הבריכה בפרויקט - יעדיף לוותר עליו. ברקע: מחלוקת ארוכת שנים עם רמ"י על הקרקעות
בריכת שכשוך שמבקש המיליארדר היהודי-צרפתי לורנט לוי להקים על שפת הכנרת, כחלק מפרויקט מלונאות חדש במועצה המקומית מגדל, הפכה למוקד מחלוקת תכנונית שמאיימת על עתיד הפרויקט כולו. בעוד מוסדות התכנון תומכים בהרחבת זכויות הבנייה להקמת מלון בן 140 חדרים, הם מתנגדים להקמת הבריכה ברצועת 50 המטרים מקו החוף. לוי הבהיר בשיחה עם מרכז הנדל"ן כי ללא האפשרות לבנות ברצועה זו, הוא מעדיף שלא להוציא את הפרויקט לפועל.
במסגרת התוכנית ביקש לוי להקים בריכת שחייה רדודה, שאותה מכנים נציגיו "בריכת סתלבט", לצד מסעדה בשטח של כ-150 מ"ר בסמוך לקו המים. אלא שבדיון שערכה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה צפון בפברואר השנה הוחלט שלא לאפשר את הבנייה המבוקשת בתחום רצועת 50 המטרים מהחוף. זאת, אף שהוועדה תמכה בקידום יתר מרכיבי התוכנית, לרבות הגדלה משמעותית של זכויות הבנייה ושינוי ייעוד קרקע לטובת מלונאות.
לפני מספר ימים אישרה ועדת המשנה למיון תוכניות של הוועדה לשמירת הסביבה החופית (ולחו"ף) את התוכנית, בכפוף לתנאים שנועדו להבטיח כי רצועת החוף תישאר פתוחה לציבור. בין היתר, הותרה הקמת שטח של 150 מ"ר לשירותי חוף ועוד 50 מ"ר למזנון בתחום השטח הפרטי הפתוח הסמוך לכנרת, תוך דרישה להצמיד את הבינוי לשטח המיועד למלונאות. עם זאת, בהחלטה לא ניתן אישור מפורש להקמת "בריכת הסתלבט" ברצועת החוף, שעמדה במוקד המחלוקת בדיון המחוזי.
מיקום התוכנית. משתרעת על פני כ-16 דונם מצפון למלון סולאייה, מדרום לקיבוץ גינוסר וממזרח לכביש 90
(צילום: י. ל. אדריכלים ומעצבים, ארד אורבן דיזיין)
התוכנית, שמקדמת חברת ל. לוי נדל"ן, משתרעת על פני כ-16 דונם מצפון למלון סולאייה, מדרום לקיבוץ גינוסר וממזרח לכביש 90. מדובר בקרקע שאינה בנויה כיום, שעליה מתוכנן מלון בן 140 חדרים, לצד שטחי הסעדה, חניה, בריכות שחייה ומתקני נופש.
על פי התוכנית שהוצגה לוועדה, היזם מבקש להגדיל את זכויות הבנייה מכ-7,500 מ"ר לכ-11,600 מ"ר, תוספת של כ-4,100 מ"ר המשקפת גידול של כ-55%. במקביל, מבוקשת הגדלת מספר חדרי המלון מכ-110 עד 113 חדרים ל-140. התוכנית כוללת גם שינוי ייעוד של קרקע שתוכננה לספורט ונופש לטובת מלונאות, לצד מתקני אירוח ובריכת שחייה.
התוכנית נשענת על שינויים בהוראות התכנון החלות על חופי הכנרת, המאפשרים כיום בנייה לגובה של עד ארבע קומות, לעומת שתי קומות בעבר. נציגי היזם הסבירו כי המלון תוכנן כמבנה מדורג, כך שממפלס הכניסה ייראו שלוש קומות בלבד, במטרה להתאים את הבנייה לטופוגרפיה ולנוף הכנרת.
"שיהיה פה משהו מיוחד על הכנרת"
אף שהוועדה המחוזית תמכה בהרחבת זכויות הבנייה, עיקר הוויכוח בדיון בפברואר התמקד דווקא בשטח הסמוך לחוף, בחלקו המזרחי של המגרש. היזם ביקש להוסיף בריכה צרה ורדודה בתחום השטח הפרטי הפתוח, בקרבת הכנרת. יוהאן לוי, בנו של לורנט לוי ונציג היזם, הסביר כי לא מדובר בבריכה המרכזית של המלון, אלא במתקן נוסף שנועד לאפשר לאורחים לשהות במים מול נוף הכנרת. לצד הבריכה תוכננה מסעדה בשטח של כ-150 מ"ר, שלטענת היזם תוכל לשרת גם את משתמשי הטיילת.
"הבריכה הזאת היא בריכה נמוכה, היא לא בריכה עמוקה, קרובה יחסית לבינוי, אבל עדיין יש לה את הנוף והיא צרה. קוראים לזה 'בריכת סתלבט'. אנשים שבאים לכאן יכולים ליהנות מהמסעדה, ועשינו פה סוג של מפלים שיכולים להעניק חוויה למבקרים".
ראש המועצה המקומית מגדל, נתנאל אלפסי, התייצב לצד היזם והציע להתיר בנייה מוגבלת ברצועה של 11 מטרים מתוך תחום 50 המטרים מקו החוף. אלפסי, שנותר בדעת מיעוט, התעמת עם חברי הוועדה בניסיון לשכנעם לאשר את הבקשה.
"אני אומר לך את האמת, יש לי ים של שטחים, של שטח ציבורי, של ספורט ונופש - מאושרים כבר. מישהו עשה שם משהו? מישהו הגיש לי בקשה למשהו? לספורט ונופש הזה? אף אחד לא הגיש כלום. אז מה אני אתן בחזית של מלון - מגרשי כדורסל? בואו נהיה הגיוניים. זה נותן יופי למלון".
בהתייחסו לבריכה הוסיף אלפסי: "זה נותן חזית לכנרת, וזה נותן אווירה אחרת. אנחנו צריכים לזרום עם העיצובים ועם היופי. שיהיה פה משהו מיוחד על הכנרת. לא עוד איזה בית מלון כמו שרואים במקומות אחרים".
מנגד, סגן מתכננת מחוז צפון, רומן טביקמן, ששימש יו"ר הוועדה, התנגד לבנייה המבוקשת בתחום רצועת 50 המטרים מהחוף, בטענה שאין לה הצדקה תכנונית. לדבריו, התוכנית כבר מעניקה ליזם תוספת ניכרת של זכויות בנייה, מרחיבה את השטח המיועד למלונאות ומגדילה את תכסית הבנייה.
"הם מקבלים פה תוספת שטח למלונאות על חשבון ספורט ונופש, מתוך זה הם גוזרים את הזכויות שלהם. הם כמעט מכפילים את השטח המותר, הם קיבלו עוד זכויות, הם גם עולים לגובה. אנחנו פיטים. אי אפשר להגיד פה שהיזם לא מקבל פה כלום".
גם נציגת המשרד להגנת הסביבה, הגר שושן, התנגדה לבריכה המבוקשת. "אפשר לוותר על בריכת השכשוך זאת", אמרה. "היא לא תשרת את הציבור. זה יהיה שטח שלהם". בתום הדיון התקבלה הצעתו של טביקמן ברוב של ארבעה חברים מול אחד, והוחלט לקדם את התוכנית ללא בריכת השכשוך החורגת לתחום רצועת 50 המטרים מהחוף.
מאחורי הבריכה: קרקעות במאות מיליונים ומחלוקת עם רמ"י
המחלוקת סביב בריכת השכשוך היא רק חלק ממאבק רחב יותר על פיתוח הקרקעות שבבעלות לוי לאורך חופי מגדל. לפני כעשור החל איש העסקים לרכוש מגרשים מבעלי קרקעות פרטיים באזור, במטרה להקים מתחם מלונאי רחב היקף. כבר בדצמבר 2017 פורסם כי ריכז בידיו קרקעות בשטח מצטבר של כ-120 דונם, המהוות חלק ניכר מעתודות הקרקע המיועדות לפיתוח של 800 עד 1,000 חדרי מלון בחופי מגדל. למרות היקף הקרקעות שרכש, תוכניות הפיתוח הנרחבות טרם יצאו לפועל.
במהלך הדיון בוועדה המחוזית סיפר ראש מועצת מגדל כי לוי מחזיק בכ-120 עד 130 דונם לאורך חופי הכנרת, וכי ניסיונותיו לקדם תוכנית מלונאית כוללת נתקלים זה שנים בקשיים בשל חלקות קטנות בבעלות המדינה, המשולבות בתוך הקרקעות שרכש. לטענת אלפסי, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מסרבת לבצע עם היזם חילופי קרקעות או למכור לו את החלקות, ומבקשת לשווק אותן באמצעות מכרז.
אלפסי הזהיר כי שיווק החלקות במכרז פתוח עלול לאפשר לגורמים אחרים לרכוש קרקעות הנמצאות בתוך שטחי הפיתוח של לוי, ולהשתמש בהן להפעלת לחץ כלכלי עליו.
"ברמ"י החליטו שהם לא עושים איתו חילופי קרקעות, לא מוכרים לו את החלקות, אלא רוצים להוציא אותן למכרז. תארו לכם אדם שמחזיק ב-130 דונם על חוף הכנרת במגדל, ולרמ"י יש כמה חלקות בודדות שנמצאות בתוך שטחי הפיתוח שלו, והיא מבקשת לשווק אותן במכרז. זה דבר בלתי נתפס. הרי כל בר דעת מבין שיכולים להגיע למכרז גורמים שכל מטרתם תהיה להשתלט על החלקות כדי להפעיל לחץ על היזם".
על רקע הקשיים בקידום התוכנית הכוללת, סיפר אלפסי כי המועצה המקומית ביקשה מלוי להתחיל בפיתוח אחת החלקות הנמצאות בבעלותו המלאה, שאינה מחייבת הסכמות עם רמ"י. בעקבות הבקשה קודמה התוכנית הנוכחית להקמת מלון "וילה כנרת" על שטח של כ-16 דונם.
"היה להם קשה ללכת על הדבר הזה", הוסיף אלפסי, "אבל בסוף הם נענו לבקשתנו, כי הם רצו באמת משהו לעשות יותר גדול. הם השקיעו מאות מיליונים, ואני אומר מאות מיליונים ברכישת הקרקע. זה הפרויקט שהם הגישו כדי שמחר הם יוכלו לצאת לביצוע, להתחיל עם משהו אחרי כל ההשקעה הגדולה שלהם".
בשיחה עם מרכז הנדל"ן אישר לורנט לוי את פרטי המחלוקת המתמשכת עם רמ"י ומתח ביקורת חריפה על התנהלותה. "רמ"י לא יודעת לעבוד, ומבחינתה שהשטחים יישארו פתוחים", אמר.
באשר לתוכנית להקמת מלון "וילה כנרת", הבהיר לוי כי מבחינתו האפשרות לפתח את רצועת 50 המטרים הסמוכה לחוף היא תנאי לקידום הפרויקט. לדבריו, אם לא תתאפשר הבנייה המבוקשת בתחום הרצועה, הוא יעדיף שלא להוציא את הפרויקט לפועל.
מרמ"י נמסר בתגובה: "מתחם 'חוף מגדל' (תב"ע ג/5966) כולל חטיבת קרקע בשטח של כ-857 דונם, מתוכם כ-100 דונם בבעלות המדינה ובניהול רשות מקרקעי ישראל. התכנית שבתוקף מייעדת את השטח לשימושי אכסון מלונאי, מסחר, שטחים ציבוריים פתוחים ותשתיות.
היזם לוי לורנט מחזיק בבעלות בחלק הצפוני של התכנית בשטח של כ – 170 דונם ולפני מספר שנים פנה בבקשה לרכוש את השטחים שבניהול הרשות המהווים שלוש חלקות בשטח כולל של כ – 27 דונם. חוק חובת מכרזים והפסיקה הענפה בנושא קובעים באופן חד-משמעי כי שיווק פומבי הוא 'דרך המלך' לניהול והקצאת מקרקעי ציבור, וזאת כדי להבטיח שוויון, שקיפות ושמירה על הקופה הציבורית.
ביחס לפניות היזם מר לוי לורנט, המחזיק בקרקע פרטית במקטע הצפוני של התכנית, הובהר לו כי הרשות מנועה עפ"י דין ממכירה ישירה של הקרקעות הממשלתיות. לפנים משורת הדין וכחריג למדיניות, נבחנה הצעה של היזם לביצוע עסקת חליפין (חלופת שטחים בין צפון הדרום). הצעה זו נדחתה על ידי הגורמים המוסמכים לאחר שנמצא כי אינה מאוזנת וכי שווי החלקות שהציע היזם להעביר למדינה נמוך משווי החלקות הממשלתיות שאותן ביקש לקבל.
כמו כן, הרשות הציעה ליזם לקדם תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמה, אשר תרכז את חלקי המדינה במגרש אחד ותאפשר לו רצף קרקעי למיזם המלונאי שלו, אך היזם דחה הצעה זו מאחר שביקש לכלול במיזם שלו את כלל השטח, לרבות חלקה הגובלת בתוואי נחל.
במקביל, הרשות פועלת לפדיון זכויות בשתיים מהחלקות שהוחזקו ע"י אגודת מגדל לצורך קידום שיווקן הציבורי. הליך זה מצוי בעיצומו ומתנהל בשל מורכבות ההליכים מול האגודה. רשות מקרקעי ישראל תמשיך לפעול בהתאם להוראות החוק, תוך שמירה על משאבי הקרקע הלאומיים והאינטרס הציבורי."
