מרכז הנדל"ן
אחרי ביטול ההקלות: תוכנית חדשה ברמת גן תוביל להיטלי השבחה של מאות אלפי שקלים
מרכז הנדל"ן: כשנה וחצי לאחר שבוטל כמעט לחלוטין מנגנון ההקלות, נכנסה ברמת גן לתוקף תוכנית המעגנת את מדיניות ההקלות שהייתה נהוגה בעיר. בעקבותיה כבר נשלחו שומות היטל השבחה שבהן חלק משמעותי מהחיוב מיוחס לזכויות תכנוניות, שמעולם לא התבקשו על ידי בעלי הדירות. אנשי מקצוע מזהירים כי המהלך עלול להתרחב לרשויות נוספות. עיריית ר"ג: "לא מדובר במהלך חריג, רשויות נוספות נהגו בדיוק באותו אופן"
כשנה וחצי לאחר שבוטל כמעט לחלוטין מוסד ההקלות בהליכי הרישוי, מתברר כי בעיריית רמת גן מצאו דרך לשמר חלק מהשלכותיו - ובעיקר את גביית היטלי ההשבחה שנלוו במשך שנים לאישור הקלות. בחודש ינואר השנה נכנסה לתוקף תוכנית מתאר חדשה בשם "תוכנית לעיגון הקלות", שבמסגרתה עוגנה מדיניות ההקלות שהייתה נהוגה בעבר, לטענת העירייה, בכל השכונות הוותיקות בעיר. המשמעות עבור בעלי דירות ותיקות המבקשים למכור את נכסיהם עשויה להיות חיוב של מאות אלפי שקלים בהיטל השבחה.
כזכור, מוסד ההקלות, שהיה במשך שנים חלק מהליך הוצאת היתרי הבנייה, בוטל כמעט לחלוטין בעקבות החוק שאושר בסוף שנת 2021. החל מ-1 בינואר 2025 לא ניתן עוד לקבל הקלה במסגרת בקשה להיתר, והבנייה מתאפשרת רק בהתאם להוראותיה של תוכנית מאושרת, ללא תוספות או שינויים.
הקלה היא תוספת או שינוי בזכויות הבנייה שאינם מעוגנים בתוכנית התקפה. בין ההקלות המוכרות ביותר הייתה הקלת "שבס-כחלון", שאפשרה תוספת של עד 30% יחידות דיור מעבר למאושר בתוכנית. לצד זאת ניתנו לאורך השנים הקלות גם בנושאים כמו קווי בניין, גובה מבנים ופרמטרים תכנוניים נוספים. ביטול המנגנון נבע בין היתר מהמסקנה כי הוא תרם לעיכובים משמעותיים בהליכי הרישוי, שכן כל בקשה להקלה חייבה הליך התנגדויות שעלול היה להאריך את משך קבלת ההיתר בשנים.
לצד זאת, ההקלות שימשו גם מקור להכנסות לרשויות המקומיות באמצעות היטלי השבחה. עם ביטולן אמור היה מקור הכנסה זה להצטמצם, אולם ברמת גן נכנסה לתוקף תוכנית חדשה שמבססת את אותן זכויות במסגרת תוכנית סטטוטורית.
כך, לפני כחודש קיבל בעל דירה ותיקה בשכונת שיכון ותיקים בעיר שומת היטל השבחה בסך של כ-355 אלף שקל. מהשומה, שהגיעה לידי "מרכז הנדל"ן", עולה כי כ-152 אלף שקל מהחיוב יוחסו לתוכנית רג/מק/340/ג/100 – "תוכנית לעיגון הקלות", שנכנסה לתוקף לפני כחצי שנה. על פי דברי ההסבר לתוכנית, מטרתה היא לקבוע הוראות בינוי למגורים בהתאם למדיניות ההקלות שהייתה נהוגה בוועדה המקומית וברשות המקומית.
השומה מייחסת לבעל הדירה זכויות נוספות שמעולם לא התבקשו על ידו במסגרת בקשה להיתר, ובהן הגדלת שטח המגורים, אפשרות להגדלת גובה הקומות, שינוי בגובה קומת הגג ותוספת קומות מרתף. זכויות אלה שימשו בסיס לחלק משמעותי מהיטל ההשבחה שנדרש לשלם.
התוכנית של עיריית רמת גן קיבלה תוקף כשלושה חודשים לאחר פסק הדין בעניין "לויתן" של בית המשפט העליון, שנועד לצמצם את היקף היטלי ההשבחה המוטלים על בעלי דירות בבניינים המיועדים להתחדשות עירונית. בחודש יולי הפך פסק הדין לחלוט לאחר שבית המשפט דחה את בקשת עיריית תל אביב לקיים דיון נוסף. בעקבות ההתפתחויות הללו גובר החשש בקרב גורמים בתחום כי רשויות מקומיות נוספות יאמצו מהלכים דומים לצורך המשך גביית היטלי השבחה.
לדברי שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, "בדומה לתוכנית הרובעים בתל אביב, גם כאן מדובר בהשבחה תיאורטית המבוססת על זכויות בנייה עתידיות והקלות תכנוניות ערטילאיות, שאין כל ודאות אם ומתי יתממשו. להערכתי, נראה יותר ויותר רשויות מקומיות שמוציאות דרישות לתשלום היטלי השבחה בסכומים גדולים על בסיס תוכניות מסוג זה".
טרשנסקי מוסיף כי בעלי דירות המתכננים למכור את נכסיהם צריכים לבדוק מראש אם צפוי חיוב בהיטל השבחה, ולבחון את דרישות התשלום בהתאם לקריטריונים שמאיים לאחר קבלת השומה.
גם עו"ד אריאל קמנקוביץ, ממשרד קמנקוביץ-זלמנוביץ המתמחה בדיני תכנון ובנייה, סבור כי מדובר במהלך בעל השלכות רחבות. לדבריו, "כל עיר שתבחר לעגן זכויות להתחדשות עירונית במסגרת תוכנית עירונית עלולה ליצור מצב שבו בעלי דירות ישנות יחויבו בהיטל השבחה, למרות שלא הוגשה בקשה להיתר בנייה ולא קיימת כל תוכנית קונקרטית להתחדשות עירונית בבניין".
עוד הוסיף קמנקוביץ כי לאחר מאבקים משפטיים שניהל נגד גביית היטלי השבחה בתל אביב, שלדבריו הסתיימו בפסק הדין האחרון של בית המשפט העליון, הוא מעריך כי צפוי מאבק נוסף סביב ניסיונות של רשויות מקומיות לגבות היטלי השבחה בגין זכויות שטרם מומשו. לטענתו, חיוב בהיטל בגין זכויות שקיימות על הנייר בלבד ואינן מתומחרות בפועל בעסקאות מכר אינו משקף "מס אמת", ולכן אין מקום להטילו.
עיריית ר"ג: "מטרת התוכנית לשפר את התכנון עבור מבקשי ההיתר"
מעיריית רמת גן נמסר בתגובה: "הניסיון להציג את תכנית ההקלות שנוצרה לטובת ולרווחת הציבור כתכנית שמטרתה לפצות את העירייה הוא מנותק והזוי, ומעיד על מי שטוען כך שהוא לא קרא את התכנית או התעמק בפרטיה. העירייה גובה היטל השבחה בהתאם להוראות החוק והדין, ו'מכר' הוא מימוש בגינו העירייה חייבת לגבות את ההיטל.
"התכנית שאושרה היא תכנית שהחליפה את הליך פרסום ההקלות בבקשות להיתר ומטרתה לשפר את התכנון עבור מבקשי ההיתר. כאמור העירייה מחויבת בגביית היטל ההשבחה ואיננה רשאית לפטור מתשלום זה. לא מדובר במהלך חריג, שכן רשויות נוספות נהגו בדיוק באותו אופן".
