מרכז הנדל"ן
אחרי שנים של מאבקים: המהפך במתחם המלון ההיסטורי בירושלים – ומי עומד מאחוריו
מרכז הנדל"ן: התוכנית להקמת מאות דירות במתחם מלון הנשיא בטלביה צומצמה מ-300 ל-225 דירות, ונציגי התושבים מדווחים על הסכמות עם היזמים לאחר שנים של התנגדויות. מאחורי הפרויקט, הכולל גם שימור של המלון הוותיק ושטחים לציבור, עומדים אנשי נדל"ן ירושלמים ואיש עסקים צרפתי מבעלי תחנת הרדיו החרדית "קול ברמה". סוגיית החניה והתנועה עדיין במחלוקת
אחרי שנים של תוכניות בנייה שאפתניות, התנגדויות תושבים ומחלוקות תכנוניות, מסתמנת התקדמות משמעותית בפרויקט המתוכנן במתחם מלון הנשיא ההיסטורי בשכונת טלביה בירושלים. התוכנית, שבגרסתה הקודמת כללה כ-300 דירות בארבעה מבנים, צומצמה ל-225 דירות בשלושה מבנים. במקביל, נציגי התושבים מדווחים על הסכמות עם היזמים במרבית הסוגיות שהיו במחלוקת, בהן שימור מבנה המלון, הקצאת שטחים לצורכי ציבור ופתיחת מעברים ציבוריים בשטח המתחם. עם זאת, סוגיית הסדרי החניה והתנועה טרם נפתרה.
לצד השינויים בתוכנית, גם הרכב היזמים שמאחורי הפרויקט מעורר עניין. מדובר בשותפות בין אנשי נדל"ן הפעילים בירושלים לבין איש עסקים צרפתי, המחזיק בין היתר בזכויות בתחנת רדיו חרדית.
אחד השותפים הבולטים בפרויקט הוא צבי (סילבן) עמאר, איש עסקים המתגורר במארסיי ומשמש נשיא הקהילה היהודית בדרום צרפת. עמאר, הנמנה עם בעלי תחנת הרדיו החרדית "קול ברמה", מכהן גם כדירקטור בחברת רבץ נדל"ן, אחת משלוש החברות המקדמות את התוכנית. הקשרים בין חברת הנדל"ן לתחנת הרדיו אינם מסתיימים בעמאר: יואל עמרם מאדאר, הרשום במסמכי התוכנית כנציג רבץ נדל"ן, שימש בעבר גם דירקטור בחברת קול ברמה, כפי שעולה מרישומי חברה שפורסמו בעבר.
הדמיה של הפרויקט בטלביה
(הדמיה: פייגין אדריכלים)
פעילותו העסקית של עמאר אינה מוגבלת לנדל"ן ולתקשורת. בתחקיר שפרסם כלכליסט בינואר 2025 דווח כי עסקיו משתרעים גם על תחומי התעופה והמסחר הבינלאומי. עוד עלה מהתחקיר כי משפחת עמאר העבירה לאורך השנים תרומות בסכום מצטבר של לפחות שני מיליון שקל לישיבת כסא רחמים, המזוהה עם הרב מאיר מאזוז. חלק מהכספים הועברו באמצעות חברת רבץ השקעות, שבבעלות עמאר ורעייתו רחל.
שותף נוסף בפרויקט הוא הלל זוריבין, ממייסדי חברת הדס קפיטל, הנמנית אף היא עם יזמיות התוכנית. זוריבין הוא דמות מוכרת בענף הנדל"ן הירושלמי, ובשנים האחרונות היה מעורב בעסקאות בהיקף של מאות מיליוני שקלים בעיר, לרבות רכישת זכויות במתחם היוקרה "ירושלים של זהב".
היזם השלישי הוא יחיאל פוטש, איש נדל"ן חרדי מירושלים, המופיע במסמכי התכנון כנציג חברת נשיא העם אחד בע"מ. פוטש הוא בין היתר בעליה של חברת מימושים, המקדמת יחד עם חברת אזורים פרויקט מגורים בשכונת רוממה בירושלים, הכולל כ-380 דירות בארבעה מגדלים בני עד 20 קומות. גם סביב הפרויקט ברוממה התעוררה מחלוקת, לאחר שתושבים, רבנים והמינהל הקהילתי הביעו התנגדות להיקפי הבנייה, בטענה כי הם אינם תואמים את אופייה החרדי של השכונה.
שלוש החברות פועלות לקידום פרויקט מגורים ומסחר במתחם מלון הנשיא, המשתרע על פני כחמישה דונמים באזור מפגש הרחובות קרן היסוד ואחד העם, תוך שימור מבנה המלון ההיסטורי.
פשרה עם התושבים
מלון הנשיא, שנחנך בשנת 1954 ביוזמת איש העסקים והמלונאי חיים שיף, היה במשך שנים אחד ממלונות היוקרה הידועים בירושלים. בטקס פתיחתו נכח ראש הממשלה באותה תקופה, משה שרת. בסוף שנות ה-80 נסגר המלון, ובהמשך שימש בין היתר כמרכז קליטה לעולים מאתיופיה וכן לפעילויות ציבוריות וקהילתיות.
במהלך העשורים שחלפו החליף המתחם בעלים כמה פעמים, כאשר תוכניות שונות שהוצעו לפיתוחו לא הבשילו לכדי מימוש. בשנת 1988 רכשה אותו אפריקה ישראל, שביקשה להקים בו פרויקט המשלב מגורים ומלונאות, אולם היוזמה לא יצאה לפועל. בשנת 2021 נמכר הנכס בכ-82 מיליון שקל לחברת א.ב.נ.ר אבן ישראל, שבין בעליה היזם הירושלמי נחום רוזנברגר. רוזנברגר הוביל קבוצת משקיעים הקשורה לבעלי רשת המרכולים אושר עד. לפי פרסומים, לאחר הרכישה השקיעה החברה כ-30 מיליון שקל נוספים בהסדרת זכויות החכירה בקרקע.
בפברואר 2024, כשלוש שנים לאחר הרכישה, נמכר המתחם פעם נוספת, הפעם לקבוצת מגשימים ולהדס קפיטל, תמורת כ-310 מיליון שקל, סכום הגבוה כמעט פי ארבעה ממחיר הרכישה בשנת 2021. רוזנברגר הסביר באותה עת כי המכירה נועדה לאפשר לו להתמקד בפרויקטים גדולים אחרים במרכז ירושלים, בין היתר באזור הדוידקה וברחוב המלך ג'ורג'.
התוכנית שמקדמים הבעלים הנוכחיים חלה על שטח של כחמישה דונמים, התחום ברחובות קרן היסוד, אחד העם, ברנר וסוקולוב. על התכנון מופקד משרד פייגין אדריכלים, בראשות האדריכל יואל פייגין.
על פי מסמכי התכנון, הפרויקט יכלול מגורים לצד שטחי מסחר, מלונאות, תעסוקה ודיור להשכרה. מבנה מלון הנשיא ההיסטורי מיועד לשימור, כאשר ארבע קומותיו הקיימות יוקצו לשימושים ציבוריים עבור עיריית ירושלים, ומעליהן תתאפשר בנייה של שתי קומות נוספות. לאורך חזית רחוב קרן היסוד ישולבו שטחי מסחר, ובמרכז המתחם מתוכננת כיכר עירונית פתוחה לציבור.
אחד השינויים המרכזיים שעברה התוכנית הוא הפחתה משמעותית בהיקף הבינוי. בגרסה שהוצגה ביוני 2025 נכללו כ-300 דירות בארבעה מבנים, בגובה של עד 15 קומות. לעומת זאת, במסמכים המעודכנים מיולי 2026 נקבע היקף של 225 דירות בשלושה מבנים, כלומר צמצום של כ-25% במספר הדירות. עם זאת, הוראות התוכנית עדיין מאפשרות תוספת של עד 7% למספר יחידות הדיור, וכן שילוב דיוריות בחלק מהדירות הגדולות.
גם לאחר ההפחתה, מדובר בבנייה גבוהה יחסית לסביבה. המבנה הגבוה מבין השלושה מתוכנן להתנשא ל-13 קומות ולגובה של 53 מטרים, בעוד שני המבנים הנוספים יהיו בני 10 ו-8 קומות. שטחי המגורים המתוכננים מסתכמים בכ-23.3 אלף מ"ר, ולצדם כ-1,655 מ"ר למסחר וכ-2,890 מ"ר במבנה המלון המיועד לשימור. בסך הכול כוללת התוכנית כ-27,875 מ"ר שטחי בנייה עיליים, לעומת כ-35 אלף מ"ר בגרסתה הקודמת, לפי נתונים שמסרה נציגת התושבים.
למרכז הנדל"ן נודע כי בעקבות מגעים בין החברות היזמיות לנציגי התושבים, הושגו הבנות במרבית הנושאים התכנוניים שהיו שנויים במחלוקת. האדריכלית רונית לומברוזו, חברת הנהלת מינהל קהילתי גינות העיר ויו"ר הפורום האורבני שלו, מסרה כי היזמים קיבלו חלק ניכר מדרישות התושבים, וכי המתווה המעודכן עדיף באופן משמעותי על התוכניות שהוצגו בעבר.
בין השינויים שעליהם הצביעה לומברוזו נמצאים שימור מבנה המלון הוותיק, ייעוד חלק משמעותי משטחיו לשימושים ציבוריים והבטחת מעבר חופשי לציבור בשטח הפרויקט באמצעות זיקות הנאה. "רוב הדברים שביקשנו התקבלו, והתוכנית הרבה יותר טובה ממה שהייתה", אמרה. לדבריה, עיקר המחלוקת שנותרה בין הצדדים נוגע להסדרי החניה והתנועה במתחם ובסביבתו.
לומברוזו התייחסה גם לתוכנית הקודמת שקידם נחום רוזנברגר, בתכנון משרד האדריכלים הבינלאומי MVRDV, ומתחה עליה ביקורת חריפה. לטענתה, אותה תוכנית הציעה בינוי מאסיבי שלא התחשב באופייה של השכונה. היא ציינה כי לאחר שהנכס נמכר ליזמים הנוכחיים הוחלף צוות התכנון במשרד פייגין אדריכלים, ובעקבות זאת גובש מתווה מצומצם ומתון יותר. "זה פרויקט של התעשתות", אמרה, והביעה תקווה כי שינוי הגישה יבוא לידי ביטוי גם בתוכניות בנייה נוספות ברחבי ירושלים.
