ניתוח
מבצעי המימון הוגבלו – שוק הנדל"ן קפא, והביקוש נשחק
בנק ישראל הגביל את מבצעי המימון שהניעו את שוק הדיור – והמכירות צנחו. המחירים נשארים גבוהים, הציבור מתקשה לעמוד בעלויות, והטראומה הלאומית לצד חוסר הוודאות הכלכלית והביטחונית מעמיקים את הקיפאון
ברמה מסוימת, שוק הנדל"ן הישראלי הוא סוג של נס בעשור האחרון ואולי אף מעבר לכך. לא משנה בכמה עלו מחירי הדירות, והם עלו בקצב שאינו תואם בשום צורה את קצב עליית השכר בישראל, המכירות המשיכו בקצב מעורר התפעלות. זוגות צעירים וכל מי שביקשו לרכוש דירה השיגו את המימון לרכישת הדירה בכל האמצעים: חסכונות, עזרה מההורים, הלואות למימון ההון העצמי הנדרש, ועוד. כמעט הכל הלך, וגם הצליח.
על הדירות התמודדו אלה שנדרשו לקורת גג וגם משקיעים, שנהנו לאורך השנים מעליית המחירים, והמנטרה השגורה היתה שכל עוד וקצב הילודה יימשך ועל הנייר המחסור בדירות יהיה נוכח, המכירות יימשכו.
באפריל 2022 החלו להיראות סדקים ראשונים ביכולת של הציבור להמשיך ולרכוש דירות באותו הקצב, רצף של העלאות ריבית הכפיל את הריבית במשק בתוך זמן קצר והרחיק את היכולת לרכוש דירה מחלק מהציבור.
אך גם אז השוק הישראלי המשוכלל הצליח למצוא מעקפים. הטבות המימון שהיזמים העניקו לרוכשים איפשרו את המשך הרכישות, הציבור שילם 20%-5% ודחה את היתר למועד הרכישה לפעמים בעוד 5-4 שנים. ההטבות המשיכו גם אל תוך המלחמה שפרצה באוקטובר 2023, וגם אז לאחר הפסקה מסוימת המכירות חזרו לקצב מרשים, בוודאי לתקופה.
במרץ האחרון החליטו בבנק ישראל על הגבלת ההטבות הללו ואפריל היה החודש הראשון שבו הן יושמו באופן מלא, והתוצאות נראו היטב. בחלק מהאזורים, שבהם השכיחות של מבצעי המימון הגיעה קודם להגבלות של בנק ישראל ל־55%–65% מהעסקאות בשוק המקומי, ירד שיעור העסקאות הזוכות להטבות מימון ל־30%.
מאז, מגמת הירידה במכירות היא ברורה. והקושי של הציבור, שהוסתר חלקית על ידי מבצעי המימון, מתפרץ כעת כשמבצעי הקבלנים הוגבלו וצריך לשוב ולשלם על הדירות במתווה תשלומים רגיל, ומכביד עבור הרוכשים. לצד זאת, ובהובלת הקבלנים והבנקים, מחירי הדירות נותרו גבוהים, לרוב הקבלנים יש אורך נשימה. כן רואים ירידות מחירים קלות בשוליים, אך לא כאלה שיחזירו את הציבור אל משרדי המכירות, ואפשר בהחלט להגדיר את המצב כסוג של קיפאון.
ונקודה אחרונה על המצב: קשה להתעלם מהיבטים פסיכולוגיים־חברתיים שאינם באים לידי ביטוי בנתוני האוצר והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אך ברור שיש להם השפעות על שוק הדירות. במשך קרוב לשנתיים שהציבור הישראלי נמצא בטראומה מתמשכת, הוא במלחמת הישרדות בסיסית על חייו, על ביתו, על חטופיו, על הדמוקרטיה, על הזהות של המקום שאנחנו חיים בו ועל היכולת לחיות כאן בעתיד לנוכח ההרס הרב שזורעת כעת ממשלה קיצונית ומפלגת. השגרה של הציבור הופרעה, והוא שחוק ומותש.
ויש גם את העזיבה השקטה, שגם היא עוד לא מופיעה בנתונים. יש לא מעט משפחות שעוזבות את המדינה, משפחות שבעבר היו עושות הכל כדי לקנות כאן דירה. זה קורה לא רק כי קשה, אלא כי הן איבדו תקווה לנוכח המציאות בארץ, וכן גם כי הנדל"ן מעבר לים לרוב זול יותר.
