מרכז הנדל"ן
מינהל התכנון מקדם מסלול שיפתח את תוכניות ההתחדשות הבניינית לרישוי עצמי
בלעדי למרכז הנדל"ן: מינהל התכנון בוחן הליך שיאפשר להשלים בנפרד הכרעות שנותרו פתוחות בתוכניות להתחדשות בניינית, ולאחר מכן להוציא היתר באמצעות אדריכל מורשה להיתר. המהלך מגיע לאחר שסמנכ"לית הרגולציה במינהל הזהירה כי אופן אישור התוכניות יביא לכך שלא יותר מ־5% מהן יתממשו
מינהל התכנון מגבש מסלול רגולטורי חדש שיאפשר להוציא היתרי בנייה באמצעות מורשה להיתר גם מכוח תוכניות קיימות להתחדשות בניינית. כך נודע למרכז הנדל"ן. המהלך מיועד לאפשר שימוש במסלול גם בתוכניות שבהן מתן היתר מותנה בפרסום, בהכרעה נוספת או בהפעלת שיקול דעת של מוסד התכנון.
בארבע השנים האחרונות מקדמים מינהל התכנון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תוכניות להתחדשות בניינית, שנועדו להחליף את תמ"א 38 כמסלול המרכזי להתחדשות של בניינים בודדים. תוכניות כאלה כבר אושרו, בין היתר, בגבעתיים, בראשון לציון, ברמלה וברעננה. ברשויות נוספות, ובהן רמת גן וחיפה, התוכניות הופקדו.
אולם בניגוד לתמ"א 38, תוכניות ההתחדשות הבניינית מעניקות לוועדה המקומית גמישות ושיקול דעת, ומשאירות חלק מההכרעות לשלב שלאחר אישורן. בכך נפגעת האפשרות להוציא היתרים ישירות מכוח התוכנית, כפי שנועדו לאפשר מלכתחילה. בשבוע שעבר מתחה סמנכ"לית הרגולציה במינהל התכנון, ימית כהן, ביקורת על התוכניות שאושרו. בכנס פסגת ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן אמרה כהן כי אופן אישורן יביא לכך שלא יותר מ־5% מהן יתממשו.
הצורך בחוות דעת נוספת של הוועדה בשלב הרישוי חוסם גם את האפשרות להשתמש במסלול הרישוי העצמי. כדי להסיר את החסם, בוחן מינהל התכנון הפרדה בין ההכרעות התכנוניות שנותרו לשיקול דעתו של מוסד התכנון לבין הליך הוצאת ההיתר.
במסגרת עבודת המטה נבחן הליך המורכב משני שלבים. הראשון יוקדש להשלמת ההכרעות התכנוניות: ככל שהתוכנית מחייבת זאת, יבוצעו הליכי פרסום ויתקבלו החלטות בסוגיות שבסמכות מוסד התכנון הרלוונטי. לצורך כך יידרש רק המידע הנחוץ לקבלת ההחלטה, ללא הכנת מלוא מסמכי הבקשה להיתר.
לאחר השלמת שלב זה ניתן יהיה להתקדם להוצאת היתר באמצעות אדריכל מורשה להיתר, בהתאם לדין ולתנאי המסלול. בשלב הרישוי לא יהיה צורך להכריע מחדש בסוגיות שכבר הוכרעו, כל עוד לא השתנו הנתונים שעל בסיסם התקבלו ההחלטות.
כ־4,400 דירות בבקשות להיתר המקודמות במסלול
שנתיים לאחר כניסתה לתוקף של האפשרות לפעול ברישוי עצמי, בנובמבר 2024, מקודמות במסלול 286 בקשות להיתר הכוללות כ־4,400 דירות. מתוכן, כ־3,200 דירות בבנייה רוויה במבנים בני יותר מחמש קומות.
לצדן יש כ־1,700 דירות נוספות בתיקי מידע מאושרים, כך שהפוטנציאל הכולל במסלול עומד כיום על יותר מ־6,000 דירות. מספר האדריכלים הרשומים במסלול הוא כ־430.
המהלך שמגבש מינהל התכנון צפוי להרחיב את תחולת מסלול מורשה להיתר, לצמצם כפילות בהליכים ולהגביר את הוודאות במימוש זכויות בנייה מכוח תוכניות מאושרות.
מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח: "המשימה שלנו אינה מסתיימת באישור תכניות, אלא בהבטחת האפשרות לממש אותן בפועל. כיום קיימות תכניות מאושרות שניתן היה לקדם מכוחן רישוי עצמי, אלמלא הצורך בפרסום ובהכרעות תכנוניות שנותרו פתוחות. המסלול החדש שאנחנו מקדמים נועד לפתור את החסם הזה, לאפשר את קבלת ההחלטות הנדרשות במועד המתאים ולפתוח את הדרך למימוש מהיר ויעיל יותר של תכניות קיימות. זהו צעד נוסף ביצירת מערכת תכנון ורישוי שמאפשרת בנייה ולא מעכבת אותה".
סמנכ"לית רגולציה במינהל התכנון, ימית כהן: "אנחנו מייצרים הפרדה ברורה בין ההכרעות הנדרשות להשלמת הגמישות התכנונית שהותירה התכנית לשיקול דעתו של מוסד התכנון, לבין הליך הרישוי עצמו. המטרה היא לאפשר למוסד התכנון להכריע בסוגיות שבסמכותו, על בסיס המידע המינימלי הנדרש, ולאחר מכן לאפשר לאדריכל המורשה להיתר להתקדם באופן עצמאי. כך אנחנו מייצרים ודאות גבוהה יותר בתהליכי מימוש התכנון, מצמצמים כפילויות ומאפשרים לשיקול הדעת ולגמישות שנקבעה בתכנית לשרת את מימושה בפועל, במקום להפוך לחסם בשלב הרישוי".
