מחלוקת בין חברות הדירוג: מעלות אישרה את הדירוג של וורטון ומידרוג סירבה

באיחור של ארבעה חודשים חוזרת ענקית הנדל"ן מניו יורק וורטון פרופרטיז לבורסה בתל אביב. חברת הנדל"ן שבבעלות המיליארדר היהודי ג'ף סאטון הגישה היום (ד') תשקיף מחודש להנפקת ענק של עד 2 מיליארד שקל (500 מיליון דולר) באג"ח חדשות שיוצעו לציבור במהלך השבועות הקרובים.  

וורטון, שכבר הגישה תשקיף עוד בחודש מאי והייתה אמורה לבצע את ההנפקה באותו חודש, שינתה את מבנה ההנפקה לאור דרישות של הבנקים האמריקאים המחזיקים בחוב בכיר על הנכסים - ומכאן הסיבה לדחייה. את וורטון מביאים לישראל צמד היועצים רפי ליפא וגל עמית בשיתוף עם חברת החיתום פועלים אי.בי.אי, אדריכלי ההנפקות של החברות האמריקאיות בישראל. בשבוע הבא יגיע סאטון לישראל לבצע רואד שואו קצר ומייד לאחריו ההנפקה תצא לפועל.

חברות הדירוג הישראליות, שכבר העניקו דירוג אשראי לחברה עוד בחודש מאי האחרון, ראו בעין אחרת את השינוי במבנה ההנפקה של וורטון. בעוד שחברת הדירוג S&P מעלות אישרה מחדש את הדירוג הגבוה שהעניקה ברמה של AA, חברת מידרוג לא הסכימה לאשר את דירוג Aa2 שהעניקה (מקביל לדירוג AA) והחברה בחרה להפסיק את הדירוג של מידרוג ולהישאר רק עם מעלות.

וורטון הייתה אמורה לבצע הנפקה מורכבת במיוחד שכוללת החלפה של ארבע הלוואות מזנין (הלוואות שניתנות מעל חוב בכיר ללא ביטחונות) של 455 מיליון דולר על שלושה נכסים של החברה בניו יורק. אולם הבנקים האמריקאיים, שמחזיקים בחוב הבכיר על הנכסים האלו, לא אישרו את המהלך כאמור. סאטון החליט לבסוף לבצע בעצמו מימון מחדש של 500 מיליון דולר כדי להחליף שתי הלוואות מזנין על הנכסים העיקריים בפורטפוליו: בניין 717 בשדרה החמישית בניו יורק שעליו ישנה הלוואת מזנין של 315 מיליון דולר בריבית של 9% ובניין 747 במדיסון שעליו ישנה הלוואת מזנין של 30 מיליון דולר בריבית של 7.5%.

כמו במבנה ההנפקה הקודם, גם במבנה ההנפקה החדש סאטון יעביר לחברה המנפיקה בישראל (שרשומה באיי הבתולה) 15 נכסים מניבים של החברה הממוקמים באזור מרכזי של ניו יורק ומכילים בעיקר רשתות אופנה מהגדולות בעולם כמו דולצ'ה גבאנה, זארה ועוד.

מה ששונה במבנה ההנפקה החדש הוא שימוש בהון מועדף במקום הלוואות מזנין. סאטון הבין כי השוק הישראלי נרתע מהלוואות המזנין והחליט לשנות את ייעוד התמורה לשימוש בהון מועדף (Preferred Equity) שהוא במהותו דומה מאוד להלוואות מזנין אולם יש לו יתרון אחד מהותי שהוא יכולת מהירה להשתלט על הנכסים במקרה של חדלות פירעון.

מתוך תמורת ההנפקה החברה תעמיד הון מועדף בהיקף של כ 100- מיליון דולר לכל אחד מהנכסים Fifth Avenue 717 (הנכס העיקרי שבפורטפוליו שבבעלות החברה וקבוצת וורטון הפרטית) ו-Fifth Avenue 720 חנות הדגל של פראדה העולמית (נכס שבבעלות קבוצת וורטון הפרטית). בנוסף, כ-255 מיליון מיועדים לרכישה או העמדה של הלוואות מזנין או הון מועדף כנגד נכסים נוספים של החברה או הקבוצה או כל נכס אחר שתתעניין בו.

החברה ציינה כי היא צפויה להשקיע בעיקר בנכסים שממוקמים באזורי הפעילות של החברה בניו יורק: שדרה החמישית, טיים סקוור, רחוב 34 וסוהו. החברה התחייבה בנוסף כי חברות הנכסים לא ייטלו הלוואות נחותות להלוואות המזנין או להון המועדף, כך שהדיבידנדים שיחולקו מנכסים אלו צפויים להיות יציבים.

חברה נוספת שתגייס בתחילת ספטמבר היא חברת קופרליין, חברת נדל"ן מניב שבבעלות משפחת שלזניגר, שקיבלה אתמול דירוג אשראי של A מחברת מעלות לסכום גיוס של עד 400 מיליון שקל. כלכלני מעלות ציינו לגבי קופרליין כי הדירוג נתמך על ידי עודף הביקוש לדירות להשכרה הקיים באיזורי הפעילות של החברה (בעיקר ניו יורק וקונטיקט), הצפוי להישמר בטווח הבינוני, ועל ידי ההיכרות הטובה והיסטורית הפעילות ארוכת השנים של החברה עם שוקי הפעילות ותיק הנכסים (מרבים הנכסים נרכשולפני 40-30 שנה).

בורסת ת"א צילום: בלומברג