בלעדי ל"כלכליסט" - אפיק הירדן לבעלי אג"ח ב': תספורת של 55%
מחזיקי האג"ח ספגו תספורת של 15% ב־2009. עכשיו מבקש בעל השליטה לשלם להם 32 אג' לכל שקל, כשהערכת שווי קבעה שהן שוות 69 אג' לשקל
זה נראה כמעט כמו עוד סיפור על חברת נדל"ן קטנה יחסית, שגייסה עשרות מיליוני שקלים בשנות הגאות, ש"התאדו" להם בשיאו של המשבר ב־2008, מה שגרר את מחזיקי האג"ח להסדר חוב שנה לאחר מכן. אלא שכאן תם לו רק השלב הראשון של הסאגה המתמשכת. השלב השני, שנפל על מחזיקי ונאמני האג"ח כרעם ביום בהיר, החל ממש לפני כשבוע ימים, והוא כולל הסדר חוב יזום מטעם בעלי השליטה.
מדובר בחברת הנדל"ן אפיק הירדן, שבשליטת יאיר עיני שמשמש גם כמנכ"ל, ואחיו שלמה עיני המשמש כדירקטור. זו חברה פרטית שמוחזקת על ידי האחים בשיעור של 97%, אך נחשבת לתאגיד מדווח מאז שגייסה אג"ח בשנים 2006–2007 בהיקף כולל של 175 מיליון שקל ערך נקוב.
לחברה כיום שלוש סדרות אג"ח: היקפה של סדרה א' עומד על 23.6 מיליון שקל ערך נקוב והיא מובטחת בעיקר בשעבוד חזק בדמות זכויות החברה בבניין לדיור מוגן ברמלה שמשמש כמרכז קליטה ועלייה, ואותו שוכרת הממשלה (משרד הקליטה והעלייה) עד 2014.
היקפה של סדרה ב' מסתכם בכ־46.2 מיליון שקל ערך נקוב, לאחר שאחד הנכסים ששועבדו לה במסגרת ההסדר של 2009, מעון סטודנטים בבאר שבע, מומש תמורת כ־25.5 מיליון שקל ששולמו למחזיקי האג"ח. כעת מובטחת סדרה זו בשעבוד שני על אותו מרכז קליטה ברמלה.
על פי ההסכם בין הצדדים, הנכס צריך להימכר ב־2014, כשתמורתו תשולם לאג"ח א' והעודפים ישולמו למחזיקי אג"ח ב' עד 2016 לכל המאוחר. בשל העובדה כי במסגרת ההסדר נקבע שאג"ח ב' הן ללא זכות חזרה (נון־ריקורס), הרי שתשלום העודפים, ככל שיהיו לאחר הוצאות מכירה, הוא היחיד לו הם זכאים.
הסדרה האחרונה היא סדרה ג', שהיקפה עומד על 215 מיליון שקל ערך נקוב (שווי הוגן בדו"חות - 15.7 מיליון שקל), ועבורה הועמדו שיעבוד על מניות החברה־הבת אפיק אירופה.
"ההצעה ראויה והוגנת"
המקרה הנוכחי מתמקד בהסדר החוב שמבקשים בעלי השליטה לבצע מול מחזיקי אג"ח ב'. בסוף ינואר הגישה החברה בקשה לבית המשפט, שלפיה היא מבקשת לכנס אסיפת נושים של מחזיקי האג"ח מסדרה ב' לשם אישור הסדר חוב.
המחיר שקבעו בעלי השליטה עומד 14.6 מיליון שקל לרכישת כל הסדרה, או לחלופין 31.6 אגורות לכל שקל נקוב - פחות משליש מערכו הנקוב של האג"ח. זאת תחת הנחתם של בעלי השליטה שהאופציה להארכת הסכם השכירות מול משרד הקליטה והעלייה - לא תוארך.
קשה מאוד לקבוע מה המחיר ההוגן של אג"ח ב', שכן בשל הסדר החוב נכנסו האג"ח להשעיית מסחר למשך שנתיים (בשל היותן נון־ריקורס), ובפברואר 2011 נגרעו מהבורסה.
מאז נקבע כי לשם קביעת שוויין של האג"ח מסדרה ב', אפיק הירדן תציג הערכת שווי חיצונית לקביעת מחירן. ואכן כך עשתה, לדו"חות הרבעון השלישי של 2011 צירפה החברה הערכת שווי מטעם חברת חיסונים פיננסים, בה נקבע שווי הוגן של 32.7 מיליון שקל לסדרת אג"ח ב', או לחלופין - 69 אגורות לכל 1 שקל ערך נקוב אג"ח.
בפנייה לבית המשפט מציינים בעלי השליטה כי "מכירת מקבץ הדיור תתאפשר לכל המוקדם רק בעוד כשלוש שנים, בעוד שאג"ח ב' אינן נסחרות עוד בבורסה והמחזיקים בו אינם יכולים לממש את אחזקתם במהלך המסחר בבורסה". עוד מציינים אלו כי "הסדר נושים כאמור הוא החלופה הטובה ביותר הניצבת היום לפתחם של מחזיקי אג"ח ב'", וזאת תוך שהם מציינים כי ההצעה היא "יותר מראויה והוגנת".
אלא שאם בוחנים את ההצעה מול הערכת השווי של חיסונים פיננסים, הרי שמדובר בתספורת של יותר מ־50%, לאחר הסדר החוב הקודם שכלל תספורת של 10% עד 15% עבור בעלי האג"ח מסדרה ב'.
"אני רק הצעתי הצעה"
היום תתקיים אסיפת האג"ח של מחזיקי אג"ח ב' שימנו נציגות מצדם שתקיים משא ומתן מול החברה. הרוב הנדרש לאישור ההסדר המוצע עומד על 75% מכלל המצביעים באסיפה. הגוף המוסדי הגדול ביותר, הראל פיא, שמחזיק כ־12% מהסדרה, צפוי להתנגד לה, מה שיקשה על עיני לגייס את הרוב הדרוש.
בשיחה עם "כלכליסט" הסביר יאיר עיני כי מחיר ההצעה נקבע כך: שווי הנכס נע סביב 55 מיליון שקל, מסכום זה מופחת החוב לאג"ח א' בהיקף של כ־23 מיליון שקל ערך נקוב, כשיש להביא בחשבון כי המימוש של הנכס גורר תשלום מס ועלויות תיווך שעשויות לנוע סביב 15 מיליון שקל ואף יותר. לדבריו, "כל הנימוקים שלנו מפורטים בבקשה. המחיר שנקבע מבוסס על הנחות אישיות שלנו, וכן על הערכות שמאי שמתקבלות על הנכס ברמלה מדי שנה".
רק לפני כמה חודשים נכתב בדו"חות שלכם כי חברת חיסונים פיננסים קבעה שהשווי ההוגן לאג"ח ב' הוא 32.7 מיליון שקל. מדוע אתם מציעים לרכוש אותן בפחות מ־15 מיליון שקל?
"חברת חיסונים פיננסים היא חברה חיצונית. רשות ני"ע מחייבת אותנו להציג את הערכות השווי החיצוניות, כשאנחנו חולקים על כמה הנחות של מעריך השווי החיצוני, ולכן קבענו את השווי שראינו לנכון. כמובן שלקחנו בחשבון את הערכת השמאי האחרונה שפורסמה בסוף 2010. זכותי להציע כל מחיר שאני רוצה. אם בעלי האג"ח רוצים להענות או לא רוצים להענות - זה נתון להחלטתם. אני רק הצעתי הצעה".
חלק מהמתנגדים להצעה חשים כי מדובר בתקדים שלא נראה עד היום בשוק ההון, תוך שהם מסבירים כי "לא ייתכן שמחזיק אג"ח שכבר ספג תספורת ב־2009, יספוג אחת נוספת בגין אותו נייר. הרי במסגרת הסדר החוב, החברה היתה חדלת פירעון והנכסים שלה עברו בפועל לשליטתי. אני הסכמתי לאפשר לחברה להמשיך לנהל את הנכסים, ועכשיו היא רוצה לגזור עליי קופון", כך אומר משקיע פרטי שמחזיק באג"ח ב'.
