דש: "מחירי השכירות ימשיכו לעלות בגלל המעבר משוק של דירות לרכישה לדירות להשכרה"
אלכס זבז'נסקי הכלכלן הראשי של דש בסקירתו השבועית: "בנק ישראל עשוי לבחור גם להעלות את הריבית וגם לנקוט בצעדים לריסון של שוק הדיור"
מדד המחירים לצרכן עלה בחודש ספטמבר ב-0.3%, קצת מעל הקונסנזוס של השוק שציפה לעלייה של 0.2%. לא היו הפתעות גדולות בסעיפים שתרמו לעליה במדד - היו אלה הירקות, הדיור והמזון. יתר הסעיפים ירדו וקיזזו את העליות. לכל סעיף שתרם לעלייה באינפלציה יש סיבות משלו.
"המדד האחרון אינו מעיד על התגברות לחצי האינפלציה הבסיסיים. אמנם קצב העליה במחירי הדירות מתמתן, אך הוא עדיין יעמוד במוקד ההתעניינות של בנק ישראל", כך פותחים בדש ניירות ערך את סקירתם השבועית.
"עלייה בסעיף לא הייתה חריגה ביחס להתפתחותו השנה. אנו צופים שסעיף הדיור במדד, שמשקף מחירי השכירות, יתרום כ-1% למדד הכללי ב-12 החודשים הקרובים בדומה לתרומתו בשנה האחרונה", מסביר אלכס זבז'נסקי, הכלכלן הראשי של דש ברוקראז'.
עוד מסביר זבז'נסקי: "מחירי השכירות צפויים להמשיך ולעלות בעקבות מעבר הביקושים משוק הדירות לרכישה לדירות להשכרה. מחירי הדירות בבעלות שנמדדים בסקר נפרד עלו בחודש יולי ב-1.3%. בסה"כ מסתמנת מגמה של התמתנות בקצב עליית מחירי הדירות, אך עדיין לא ניתן להכריז על שינוי המגמה".
הסיבות של דש לעליית מחירי השכירות:
- התמתנות בהיקף העסקאות בשוק הדירות - אנשים רבים, מבין אלה שרוצים לרכוש דירה למגורים, נמצאים בעמדת המתנה בציפייה לירידה במחירי הדירות. בינתיים, הם עוברים לשכור דירה - מה שמעלה ביקוש של דירות להשכרה. זה לא מאפיין רק את ישראל, אלא גם במדינות אחרות בעולם שכיח המצב בו מחירי הדירות לרכישה נעצרים או אף יורדים, ומחירי השכירות ממשיכים לעלות.
- העלאת ריבית (של בנק ישראל) - זו דווקא יכולה באופן זמני לגרום לעלייה במחירי השכירות מאותה סיבה שהיא גורמת להתמתנות בביקושים לדירות לרכישה, בגלל התייקרות משכנתה, ולמעבר של הרוכשים הפוטנציאליים לשוק השכירות.
- מחירי דירות גבוהים - כך פחות אנשים יכולים להרשות לעצמם לקנות וממשיכים לשכור דירה, מה שגורם לעליית המחירים של דירות להשכרה. הקשר בין מחירי הדירות לרכישה לבין דירות להשכרה מתקיים גם באמצעות התשואה שמקבל בעל הדירה מתשלומי דמי שכירות. ככל שהתשואה נמוכה יותר (מחירי הדירות עולים מהר יותר מאשר מחירי השכירות) פחות אנשים רוכשים דירות להשקעה (כפי שאנו רואים לאחרונה), מה שמקטין ביקוש לדירות לרכישה ומקטין היצע של דירות להשכרה ופועל לעלייה במחירי השכירות.
"התמתנות העלייה במחירי הדירות תימשך"
בדש מעריכים כי מחיר השכירות צפויים לעלות בכ-5% בשנה הקרובה, בדומה לשנה האחרונה. "מחירי הדירות לרכישה צפויים לרשום יציבות או עלייה בשיעור דומה למחירי השכירות, זאת לעומת עלייתן בשיעור של כ-20% בשנה האחרונה", מעריכים בדש.
"מבחינת בנק ישראל, עדיין מדובר במצב בעייתי אשר דורש טיפול. אנו צופים שעלייה במחירי הדירות לרכישה תמשיך להתמתן בחודשים הקרובים בהשפעה של עליית הריבית ושיפור הדרגתי באיזון בין ביקוש להיצע. התמתנות בביקושים בשוק הדיור ניכרת בנתוני רשות המסים ומשרד האוצר אשר מצביעים על ירידה בהיקף העסקאות ועל יציבות במחירים".
"איך צפוי להגיב בנק ישראל? מתוך שלושת הסעיפים שתרמו לעלייה במדד הנוכחי, הבעיה העיקרית של בנק ישראל מתרכזת במחירי הדירות, ובעיקר במחירי הדירות בבעלות אשר לא נכללים במדד. מחירי המזון והירקות נדחפים כלפי מעלה על ידי הגורמים שהשפעת הריבית עליהם נמוכה. בכדי להתמודד עם עליה במחירי הדירות, בנק ישראל לא חייב להפעיל את כלי הריבית. פעולה באמצעות כלים אחרים כגון הטלת מגבלות נוספות על מתן האשראי על דיור עשויה להיות יעילה מבלי לגרום להידוק בתחומים האחרים במשק ולהשפיע על שער החליפין של השקל", מסבירים בדש.
אלומות ספרינט בגישה שונה: "מגמת העלייה במחירי השכירות תתמתן בחודשים הקרובים"
אריה טל, הכלכלן הראשי של אלומות ספרינט: "הגיאות בשוק הדיור נמשכת: מחירי שירותי הדיור עלו ב-0.7% ו-0.5% בהתאמה ותרמו יחדיו כ-0.16% למדד הכללי. להערכתנו, לאחר עונת הקיץ המתאפיינת בעליות מחירים בשוק הדיור ובשכ"ד בפרט, מגמת העלייה צפויה להתמתן בחודשים הקרובים, כאשר העלייה בשירותי דיירים צפויה להסתכם בכ-0.4% והעלייה בשכ"ד צפויה להסתכם בכ-0.2%-0.3% בחודש אוקטובר".
