ברונפמן תקוע באוקראינה, משעולי מוחק ברומניה

לפני כשנה ערך "כלכליסט" סקר מקיף לגבי מצבן של חברות הנדל"ן הישראליות הפועלות במזרח אירופה. שנה אחר כך, עם פרסום דו"חות הרבעון השלישי, מתברר כי מצבן של חברות רבות ממשיך להיות מסובך למרות ההתאוששות המרשימה שחלה השנה בשוקי ההון.

דוגמה טובה לחברת נדל"ן שאינה מצליחה להתרומם היא אולימפיה שבשליטת ישראלום של מתיו ברונפמן, שולם פישר וקבוצת מנהלים. ברבעון השלישי של 2009 דיווחה החברה על הפסד של 25 מיליון שקל לעומת הפסד של 28 מיליון שקל ברבעון המקביל ב־2008. את תשעת החודשים הראשונים של השנה סיימה אולימפיה בהפסד של 152 מיליון שקל לעומת הפסד של 51 מיליון שקל בתקופה המקבילה.

ההפסד נבע, בין השאר, מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה בסכום של 163 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה. בשורת ההכנסות חל גם כן קיטון, והן הסתכמו ברבעון השלישי ב־8.2 מיליון שקל, ירידה של 6%. הירידה נבעה, בין השאר, מהנחות שנתנה החברה לשוכריה.

עיקר הפרויקטים של אולימפיה מרוכזים באוקראינה, שם - לפי דיווחי החברה - נמשך הקיפאון הנדל"ני. החברה אינה צופה התאוששות בשוק זה לפני הבחירות המתוכננות לינואר 2010, ומעריכה כי פרויקטים רבים עלולים להתעכב ואף להתבטל. מגזר המגורים הוא זה שספג את הפגיעה העיקרית, הן בשל הקושי בקבלת משכנתאות והן בגלל המיתון הכלכלי המשפיע על הצריכה הפרטית.

בתנאי האי־ודאות שנוצרו באוקראינה ובעקבות הקשיים בהשגת מימון בנקאי, מעריכה אולימפיה כי צפויה האטה בקצב התקדמות הפרויקטים בניהולה, ולפיכך היא פועלת להשלמת שלב התכנון בלבד ונוקטת גישה שמרנית לצורך הערכת השווי ההוגן של הקרקעות שברשותה. מלבד זאת, החברה עורכת מבצעי מכירה ומנסה לאתר מקורות מימון חדשים. כדי להקטין את היקף המינוף שלה הודיעה אולימפיה על רכישה עצמית של איגרות חוב.

למרות כל הנתונים הללו דיווחה אולימפיה כי היא מצליחה לקבל מימון מהמערכת הבנקאית ומסגרות אשראי עתידיות. ברבעון השלישי התמודדה החברה עם תזרים מזומנים שלילי מפעילות שוטפת בגובה 4.3 מיליון שקל ברבעון, ואולם בתשעת החודשים הראשונים התזרים הנו חיובי, בסכום של 5.7 מיליון שקל.

אולימפיה מעריכה שהיא תעמוד בפירעון חובותיה בשנתיים הקרובות. במקביל הודיעה חברת הדירוג S&P מעלות כי לבקשת חברת הנדל"ן, היא מפסיקה לדרג את האג"ח שלה, והדירוג נותר ברמה של BBB עם אופק שלילי.

רואי החשבון של אאורה מזהירים

גם מצבה של חברת ייזום הנדל"ן אאורה, הפועלת בישראל ובמזרח אירופה, אינו מזהיר. רואי החשבון של החברה חתמו את דו"חות הרבעון השלישי באזהרה מפני תזרים המזומנים השלילי שהגיע באותו רבעון ל־12 מיליון שקל. רואי החשבון מציינים כי ההנהלה סבורה שתוכל להשיג מקורות מימון לפירעון התחייבויותיה, ואולם מימוש תוכניות אלו אינו ודאי.

בדו"חות מובהר כי פירעון ההתחייבויות והמשך ההשקעה בפרויקטים מותנים במימוש נכסים, קבלת מימון מחדש עבור כמה נכסים משמעותיים (הכוונה בעיקר למרכזי קניות ברומניה) וגיוסי אשראי או הון נוספים.

מה דעתך על מניית אאורה:

•  
•  
•  
•  
•  

קנייה חזקה

קנייה

המתן

מכירה

מכירה חזקה

אאורה ציינה גורמי סיכון שעלולים לפגוע בתוכניותיה ובהם שינויים לרעה בשוקי ההון וקושי בקבלת מימון חוזר לנדל"ן מניב. למרות הכל, ההנהלה מעריכה שהתקבולים הצפויים - הן ממכירת פרויקטים קיימים של נדל"ן יזמי והן מהשכרת פרויקטים של נדל"ן מניב - עולים באופן מהותי על התחייבויות החברה.

אאורה הודיעה שלאחר תאריך הדו"ח היא הנפיקה מניות לצד ג' בתמורה ל־5.5 מיליון שקל, והמירה אג"ח להמרה בהיקף של 45.4 מיליון שקל. לכן, ברבעון הרביעי של 2009 צפוי הונה העצמי של החברה לגדול בכ־45 מיליון שקל ולהגיע ל־130 מיליון שקל, מה שישפר את יחס ההון לחוב.

לאאורה התחייבויות שוטפות עבור אג"ח בהיקף של 49.2 מיליון שקל, כאשר התחייבויות אלו עתידות לקטון ברבעון הרביעי ב־9.6 מיליון שקל בעקבות אותה המרת האג"ח למניות.

את הרבעון השלישי סיימה אאורה בהפסד של 14 מיליון שקל לעומת הפסד של 3.7 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. מקורו של ההפסד טמון בירידת ערך של נדל"ן בהיקף של 16.2 מיליון שקל. מתחילת השנה מסתכמת ירידת הערך של מיזמי נדל"ן בהקמה ברומניה ב־35.2 מיליון שקל לעומת עליית ערך של נדל"ן בהיקף של 55.6 מיליון שקל בתקופה המקבילה.