אייל פישמן: "3 חודשים השוק הרוסי קפוא, אין שוכרים"

בסיום הרבעון השלישי של 2008 התבטא אייל פישמן בזכות ההשקעה הנדל"נית ברוסיה, אף שכבר אז הגיעו אינדיקציות כלכליות שליליות מהמדינה. בראיון ל"כלכליסט" מנובמבר 2008 אמר פישמן כי "רוסיה היא לא חור שחור".

מאז חלפו כמה חודשים, ואתמול פרסמה חברת מירלנד, זרוע הנדל"ן של קבוצת פישמן ברוסיה, את תוצאות 2008, מהן התברר כי בשורה התחתונה רשמה החברה הפסד של כ־105 מיליון דולר.

פישמן, המוביל את פעילות הקבוצה ברוסיה, מודה כעת כי הרבעון הרביעי של 2008 היה חלש במיוחד, וכמוהו גם שלושת החודשים שחלפו מאז, אך הוא עדיין אופטימי מאוד לגבי העתיד. "זהו שוק שנוטה לרדת הרבה, אבל גם לעלות הרבה", הוא מסביר.

אליעזר פישמן צילום: עמית שעל

בשנה שעברה השלימה מירלנד את בנייתם של כמה נכסים ואף החלה באכלוסם - מה שהוביל לצמיחה של 64% בהיקף ההכנסות לעומת 2007, לרמה של 20 מיליון דולר. ואולם ירידת שווי נדל"ן להשקעה בסכום של 58.8 מיליון דולר והפרשי שער בסכום של 33.9 מיליון דולר (עקב פיחות חד בערכו של הרובל לעומת הדולר) הסבו לחברה, כאמור, הפסד של 104.8 מיליון דולר ב־2008 לעומת רווח נקי של 64.8 מיליון דולר ב־2007.

"ההפסד הוא בדיחה"

"ההפסד שלנו", אומר פישמן, "הוא בדיחה כי הוא נובע משני מקורות: שחיקה בשווי הנכסים ושחיקה של המטבע המקומי. אז נכון שקשה היום יותר להשכיר נכסים, שהמחירים ירדו ושמדובר בשוק של מזומן שתקוע עכשיו, אבל לנכסים שלנו לא באמת קרה משהו".

עם זאת, פישמן מודה כי "אנחנו מסכמים עכשיו תקופה של שלושה חודשים של קיפאון מלא בשוק הנדל"ן הרוסי. סיימנו מרכזי קניות ופשוט לא היה ביקוש מצד שוכרים. אבל בשבועיים האחרונים אנחנו בפירוש מרגישים שתנועת השוכרים התחדשה. זה קורה במקביל להתאוששות של הרובל, והתחושה שלנו היא שיש התייצבות כרגע. המטבע, כאמור, מתאושש יפה והנפט עולה - כך שאם המצב יימשך כך, 2009 לא תהיה גרועה כל כך".

"למען האמת", ממשיך פישמן, "אני מבין את השוכרים הרוסים. כשבפרק זמן כל כך קצר יש לך פיחות של 25% במטבע המקומי, זה משתק. אתה עוצר פעילות ומחכה לראות מה יקרה. גם אני הייתי פועל כך. אבל אם הפרמטרים הכלליים ובמיוחד המטבע ימשיכו במגמת ההתחזקות האחרונה, רוסיה תהיה המדינה הראשונה שתשוב לייצר כסף".

תאר לנו מה קורה בשטח?

"יש שחיקה בדמי השכירות משתי סיבות: האחת היא מיתון והשנייה היא השחיקה במטבע. הפיחות ברובל מקשה על השוכרים ומשליך גם על המאזן שלי שהוא דולרי. אם יש לי הסכם שכירות דולרי ואני מעביר אותו לרובל, זה כאילו שהעליתי לשוכרים שלי את דמי השכירות ב־25% ביום, וכמובן שאינני יכול לעשות דבר שכזה.

"בתקופה כזו", ממשיך פישמן, "אני חייב ללכת לקראת השוכרים, אבל בסופו של יום הכלכלה חזקה מהכל. גם היום, אם נבחן את נתוני המאקרו, נגלה שמצבה של רוסיה אינו פחות טוב משל הרבה מדינות אחרות. למשל, הירידה בתוצר הלאומי מסתכמת ברוסיה ב־2%, בישראל ב־1.5% וביפן לעומת זאת ב־16%, שלא לדבר על מדינה כמו

בריטניה".

"אין בכלל מימון"

נוסף על כך טוען פישמן כי "שוק הנדל"ן הרוסי עובד על כסף מזומן בלבד, והיום אין בכלל מימון - מה שמעיק מאוד על הענף. אבל אני חוזר ואומר שבסך הכל רוסיה אינה נפגעת יותר ממדינות אחרות, וגם אם כן - היא גם זו שתתאושש מהר יותר. ברוסיה תמיד היו מרווחים גדולים וריביות גבוהות, וזה מה שייחד אותה. במדינות שבהן הריביות גבוהות, אז כשיש ירידת מחירים, גם שווי הנכסים יורד הכי הרבה. אנחנו אמנם נפגעים יותר בשוק יורד, אבל מרוויחים יותר בשוק עולה".

פישמן משוכנע שהרוסים והאמריקאים יהיו הראשונים לצאת מהמשבר. "כל כלכלן מתחיל יודע שמדינה שמייצאת מתאוששת ראשונה. רוסיה אינה מזרח אירופה, היא אינה תלויה במשקיעים זרים ובקרנות תמיכה. היא מהיצואניות החזקות ביבשת, ולכן לדעתי אין מה לדאוג. ברגע שיהיה שוב שוק, ושיהיה בו כסף, גם אנחנו נחזור לרכוש ולפתח נכסים".

בינתיים מדגיש פישמן כי מירלנד אינה משנה את המדיניות שעליה הצהירה בסוף הרבעון השלישי של 2008, שלפיה אין הקפאת פרויקטים (רובם נמצאים לקראת סיום), למעט פרויקט Skyscraper במוסקבה, שבבנייתו החברה היתה אמורה להשקיע 300 מיליון דולר. "אין לי סכום כזה לשים שם, וגם אם היה לי אני לא בטוח שהייתי שם אותו בפרויקט בתקופה כזו", אומר פישמן.

לאחרונה פורסם כי אחד השוכרים של מירלנד, בנק מאוסטריה, לא העביר לה דמי שכירות בעבור אחד מנכסיה. לדברי פישמן, מדובר בתופעה יחידה שאינה חוזרת על עצמה למרות מצוקת השוכרים. "לא היו שוכרים נוספים שלא שילמו. אני בטוח שהאוסטרים יקיימו את ההסכם, אבל אני לא בטוח שהם יקיימו אותו מרצון. ייתכן שנידרש לעזרה משפטית בעניין הזה", הוא אומר.