עלייה חדה במכירות: בדירות היוקרה של ישראל קנדה לא מרגישים משבר בנדל"ן
החברה שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר מכרה ברבעון הרביעי 140 דירות, פי 2 מהרבעון המקביל ב-2024; במהלך השנה שעברה מכרה ישראל קנדה 6 דירות במחיר של 30 מיליון שקל ויותר; מתחילת 2026 ועל אף המלחמה באיראן, מכרה יותר דירות מינואר-מרץ אשתקד
בפרויקטי היוקרה של ישראל-קנדה כמעט שלא הורגשה האטה בשוק הדיור. החברה, שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר, התקשרה בפברואר עם אקרו בעסקת מיזוג. בעוד שאצל אקרו נרשמה ברבעון הרביעי ירידה חדה במכירות, ישראל-קנדה מכרה ברבעון האחרון של 2025 כ-140 דירות בהיקף של 740 מיליון שקל (מחיר ממוצע של 5.8 מיליון שקל לדירה) – כפול ממספר הדירות שמכרה ברבעון המקביל שנה קודם לכן (70 דירות ב-467 מיליון שקל).
גם נתוני המכירות מתחילת השנה משקפים עלייה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, אף שהמלחמה נמשכת כבר כמעט חודש. מתחילת 2026 חתמה ישראל-קנדה על 73 חוזי מכירה נוספים ולצידם 22 כתבי הרשמה (שאינם מחייבים בשלב הראשון, אך לרוב מושלמים בהמשך לחוזים), לעומת 67 חוזי מכירה ו-9 כתבי הרשמה ברבעון הראשון אשתקד.
בריינבו, פרויקט הדגל של החברה בשדה דב, נמכרו ב-2025 כ-59 דירות במחיר ממוצע של 9.2 מיליון שקל לדירה, לעומת 97 דירות במחיר ממוצע של 10.2 מיליון שקל ב-2024. המחיר הממוצע של 270 הדירות שנמכרו בפרויקט עד כה עומד על 8.7 מיליון שקל, לאחר שבתחילת השיווק ב-2023 בוצעו מכירות במחירי Pre-Sale.
אף שהמחיר הממוצע לדירה ב-2025 נמוך מזה של 2024, המחיר הממוצע למ"ר דווקא עלה ל-85.7 אלף שקל, לעומת 83.2 אלף שקל ב-2024 – בין היתר מאחר שהדירות שנמכרו ב-2025 היו קטנות יותר (107 מ"ר בממוצע לעומת 121 מ"ר). ברבעון הרביעי הגיע המחיר הממוצע ב-13 דירות שנמכרו ל-91.9 אלף שקל למ"ר. בסך הכל נמכרו עד כה בפרויקט 270 דירות מתוך 459 שייבנו בו, והשלמתו צפויה ב-2030. בין העסקאות הבולטות בשדה דב ב-2025 נרשמו שתי דירות שנמכרו ב-51 מיליון שקל וב-34 מיליון שקל. אך זה אינו פרויקט היוקרה היחיד: בפרויקט SHE בהרצל פינת יהודה הלוי בתל אביב נמכרו שתי דירות ב-32 וב-30 מיליון שקל; בפרויקט דובנוב בתל אביב נמכרה דירה ב-38 מיליון שקל; ובמידטאון ירושלים נמכרה דירה ב-44 מיליון שקל.
ברמות מחירים כאלה, הלקוחות פחות נזקקים להטבות מימון. בפרויקט מידטאון ירושלים, שבו הגיע המחיר הממוצע למ"ר ב-2025 ל-78.2 אלף שקל (לעומת 71.8 אלף שקל ב-2024), ירד שיעור הדירות שנמכרו עם הטבות מימון מ-30% ל-17%. בפרויקט ריינבו ירד שיעור זה מ-17% ל-5%. הטבות המימון הובילו בריינבו להפחתה של 40 מיליון שקל בהכנסות שהוכרו ממכירת הדירות. יחד עם עלייה בעלויות ההקמה, ירדה הרווחיות הגולמית הצפויה בפרויקט ל-20%, לעומת 23% בשנה הקודמת.
עם זאת, בהתאם למגמה בשוק, גם ישראל-קנדה נדרשה לבטל עסקאות: ב-2025 בוטלו תשעה הסכמי מכר בהיקף של 64 מיליון שקל, ומתחילת 2026 בוטלו חמישה נוספים. החברה הבת ICR ביטלה ב-2025 שמונה הסכמים בהיקף של 38 מיליון שקל. התקדמות הבנייה בפרויקט ריינבו, שעבודותיו החלו ב-2024, ובפרויקט מידטאון ירושלים – הכולל 695 יח"ד, 200 יח"ד להשכרה ו-75 אלף מ"ר למשרדים, מלונאות ומסחר – הובילה לעלייה בהכנסות ממכירת דירות, המוכרות בהתאם לקצב ההקמה: 214 מיליון שקל ב-2025 לעומת 61 מיליון שקל ב-2024.
לכך נוספו הכנסות של 100 מיליון שקל ממכירת 10.7 דונם מתוך קרקע של 28 דונם הסמוכה לאוניברסיטת רייכמן בהרצליה, שנרכשה בדצמבר 2024 תמורת 171 מיליון שקל. בנוסף, רכישת מלונות בראון - עסקה שהושלמה ביוני 2024 תמורת 131 מיליון שקל - הובילה לעלייה בהכנסות מפעילות המלונות ל-390 מיליון שקל, לעומת 291 מיליון שקל ב-2024. פעילות זו הועברה בנובמבר, לאחר מיזוג עם די.אנ.איי שבשליטת רוזן וטוכמאייר, לחברה ציבורית נפרדת בשם ישראל-קנדה מלונות. הטמעת פעילות מלונות בראון הביאה גם לעלייה חדה בעלויות התפעול, מ-258 מיליון שקל ב-2024 ל-402 מיליון שקל ב-2025. בנוסף, רישום ישראל-קנדה מלונות למסחר כחברה נפרדת לווה בהוצאות של 54 מיליון שקל. במקביל, זינוק במכירות בפרויקטי היוקרה לווה בעלייה בהוצאות השיווק והמכירה ל-70 מיליון שקל, לעומת 39 מיליון שקל ב-2024 – מתוכן 50 מיליון שקל על פרסום, בעיקר עבור שיווק הפרויקט בשדה דב, לעומת 15 מיליון שקל בשנה הקודמת.
ניסיונם של רוזן וטוכמאייר להשתלט ב-2022 על נורסטאר, ובאמצעותה על ג'י סיטי שבשליטת חיים כצמן - ניסיון שממנו נסוגו בהמשך - הותיר בידי ישראל-קנדה החזקה של 14.6% בנורסטאר. מניית נורסטאר נפלה ב-2025 ב-48%, בין היתר בשל אי-ודאות סביב הצעת הרכש של ג'י סיטי לחברה הבת סיטיקון, וישראל-קנדה רשמה הפסד של 60 מיליון שקל בגין ההשקעה. התאוששות המניה מאז צפויה, לפי הערכת החברה, להוביל לרווח של 11 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2026.
בשורה התחתונה של דוחות ישראל קנדה, הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות הסתכם ב-28.8 מיליון שקל ב-2025, לעומת 206 מיליון שקל ב-2024. עלות שכרו של רוזן, המשמש מנכ"ל, עמדה ב-2025 על 6 מיליון שקל, ושל היו"ר טוכמאייר על 5.4 מיליון שקל. בנובמבר אישרה ועדת הביקורת את העסקת בנו של רוזן כמשווק בפרויקטים של החברה, בתנאים דומים לאלה של משווקים אחרים; ב-2025 קיבל עמלות בהיקף של 375 אלף שקל.
