עוד חברת BVI בקשיים: GFI חייבת למחזיקי האג"ח בת"א 280 מיליון שקל ומבקשת הסדר חוב
החברה של אלן גרוס נדרשת לפרוע בדצמבר 170 מיליון שקל למחזיקי האג"ח, אך במקביל צריכה לפרוע הלוואה של 414 מיליון שקל ולא תעמוד בכך. מבקשת לדחות את פירעון האג"ח בשלוש שנים נוספות. הקושי של המחזיקים: הבטוחה שלהם נחותה מזו של הגורם המממן השני
חברת BVI נוספת בקשיים. חברת הנדל"ן ג'י.אף.איי (GFI) שהנפיקה אג"ח בתל אביב וחייבת למחזיקי הסדרות שלה 280 מיליון שקל מזהירה כי "קיים חשש כי לא יהיו בידי החברה האמצעים כדי לפרוע את מלוא תשלומי הקרן והריבית של האג"ח (סדרה ה') הקבועים לדצמבר 2026".
GFI, שבבעלות יזם הנדל"ן היהודי אמריקאי אלן גרוס, עוסקת בנדל"ן מניב למגורים ולמלונאות בארצות הברית. את סדרת האג"ח הרלוונטית היא הנפיקה בינואר 2024 וגייסה תמורתה 170 מיליון שקל (כ-55 מיליון דולר) שנדרשים לפירעון בתשלום אחד בדצמבר הקרוב. תוך שהעמידה לטובת המחזיקים שיעבוד שני על זכויותיה במלון בניו יורק. זאת בזמן שבקופת המזומנים שלה היו נכון לסוף מרץ 13 מיליון דולר, שהם פחות מ-40 מיליון שקל. סדרת האג"ח נופלת היום (ג') ב-19% לתשואה ברוטו של 323%, שמשקפת חוסר ביטחון מובהק מצד המשקיעים ביכולתה לפרוע את החוב למחזיקים.
GFI תלתה את חוסר יכולתה המסתמן לפירעון החוב בכך שלא הצליחה להשיג עסקת מימון מחדש בנוגע לחוב בכיר בגובה של 138 מיליון דולר, שהם כ-414 מיליון שקל, שיש לה על אותו מלון במנהטן, מלון Seville Nomad, ושאותה היא נדרשת לפרוע גם כן בדצמבר. ולגורם המממן היא העניקה בטוחה בדמות שיעבוד ראשון על זכויותיה בו.
בנוסף היא ציינה מספר נסיבות שליליות שהשפיעו לרעה על יכולת הפירעון שלה. בהן ההאטה בקצב ההתבססות של מפעילת המלון, חברת Hyatt; ירידה בתיירות בניו יורק שבה ממוקמים מרבית מלונותיה; והעובדה שקצב ירידת הריבית שונה מציפיותיה המוקדמות.
GFI מבקשת את הסכמת מחזיקי האג"ח להסדר חוב במסגרתו היא "תשאף לפרוע 50% מקרן האג"ח במועד הפירעון המקורי", דצמבר השנה. זאת בהתאם להסכמות שתגיע להן מול הגורם המממן של המלון. את פירעון יתרת הסדרה, 85 מיליון שקל, היא מבקשת לדחות בשלוש שנים. תוך כדי שתשלם למחזיקים לאורך התקופה ריבית שנתית של 9% - רק 0.25% יותר מהריבית שבה היא מחויבת בתנאיה המקוריים של הסדרה. כאשר תשלום ריבית של 15% שבה היא תחויב בשל אי העמידה בתנאי הפירעון יידחה גם כן לסוף 2029. בתמורה היא מציעה להעמיד לרשותם שיעבוד על זכויותיה במלון אחר בניו יורק. אך זה כבר משועבד בשיעבוד ראשון לגורם המממן אותו, כך שהבטוחה שתועמד למחזיקים תהיה נחותה למולו.
החברה הסבירה כי היא מצפה להשלים בשלוש השנים הקרובות מימוש של כמה מנכסיה, שיאפשר את פירעון חציה השני של סדרת האג"ח, וכן שהגורם המממן של המלון הביע נכונות, שתלויה בהסכמת מחזיקי האג"ח להצעתה, לדחות את פירעון ההלוואה אליו.
GFI מחזיקה בשישה בתי מלון, מהם ארבעה בניו יורק, ובשבעה נכסים מניבים נוספים, מרביתם בתחום הדיור להשכרה. היא הוקמה ב־2014 באיי הבתולה הבריטיים (BVI) וגרוס, שמחזיק בקבוצת GFI Capital Resources Group, העביר אליה נכסים כדי לגייס חוב בהנפקות אג"ח בתל אביב. החל מ-2015 היא גייסה כ-1.2 מיליארד שקל בשש סדרות שהנפיקה, מהן פרעה כבר ארבע במלואן. מלבדה של סדרה ה', בבורסת ת"א נסחרת גם, ממרץ אשתקד, סדרה ו', שתמורתה החברה וגייסה 92 מיליון שקל. זו תעמוד לפירעון רק החל מ-2029. כיוצא מכך, אף שהתשואה שלה לפדיון כבר מגיעה ל-36% שנחשב כתשואת זבל, היא נמוכה בהרבה מזו של סדרה ה'. באוקטובר היא בחנה אפשרות להנפיק סדרה חדשה ולפרוע בתמורתה את סדרה ה', אך לא השלימה את המהלך.
קשייה אינם חדשים. בחודש מרץ עדכנה חברת הדירוג S&P מעלות את תחזית הדירוג של החברה לשלילית, בשל חששות מיכולתה להציג שיפור תפעולי ופיננסי. אולם חברת הדירוג ציינה אז כי "לבעל השליטה היסטוריה חיובית בביצוע פעולות לצורך עמידה בפירעונות החוב".
זוהי אינה הפעם הראשונה שבה מחזיקי סדרה ה' נתקלים בקשיים של החברה. זו יצאה להנפקת הסדרה בסוף 2024 לאחר שעדכנה על מו"מ מתקדם ומזכר הבנות שחתמה מול חברת מלונות שתפעיל את המלון במנהטן, שאז נקרא James Nomad . במקביל היא עדכנה גם על הסכמות להארכת החוב הבכיר על המלון ועדכון תנאיו, והעריכה בעקבות זאת שתשלומי הריבית על החוב יהיו נמוכים מה-NOI (הכנסות תפעוליות נטו) שהמלון יניב לה. השלמת ההנפקה סייעה לה בהסדרת הארכת החוב הבכיר, אולם ההתקשרות עם חברת הניהול בוטלה מספר חודשים לאחר ההנפקה. מהלך שהרע את ביצועי המלון המשועבד.
המלון, שבו 348 חדרים, הוערך בסוף 2025 בשווי של 289 מיליון דולר והניב במהלכה NOI של 4.5 מיליון דולר, לעומת 13 מיליון ב-2024. לאחר שנתוני התפוסה בו ירדו מ-76% ל-69%. בתחילת 2025 החלה Hyatt להפעילו ושמו הוחלף ל-Seville Nomad.
