מנכ"ל מניף: "אם מחר המחירים יירדו ב־10% בבת אחת, ברור שמצב מניף יהיה פחות טוב"
הקיפאון במחירי הדיור לא פגע בתוצאות חברת האשראי החוץ־בנקאי, שהלוואות ליזמי נדל"ן מהוות 90% מתיק האשראי שלה, והיא הציגה עלייה בהכנסות וברווחים ברבעון הראשון. מהדו"ח עולה כי היקף החובות שמועד פירעונם שונה בהסכמה בין הצדדים הגיע לכמעט 517 מיליון שקל במהלך הרבעון הראשון של השנה
"אנחנו מסיימים רבעון שבו הסיכונים בענף הנדל"ן עלו, יש דאגות, יש פרויקטים שאנחנו צריכים להתמודד איתם. זה שוק מורכב ומאתגר. היום אנחנו מנווטים את הספינה במים סוערים ובמים הללו חשוב מי מנווט את הספינה. אנחנו מסכמים רבעון מורכב בשוק האשראי. לא כל אחד יכול לקחת פח צבע ולהיות צבעי". כך סיכם מאור דואק, מנכ"ל מניף, את שיחת המשקיעים שקיימה החברה לרגל פרסום הדו"ח הכספי שלה לרבעון הראשון.
מניף היא חברת אשראי חוץ־בנקאי מהגדולות בענף, עם תיק אשראי של יותר מ־4 מיליארד שקל. תיק האשראי של מניף בנוי כמעט באופן מוחלט מאשראי שניתן ליזמי נדל"ן, בין היתר על ידי מתן הלוואות מזנין, כלומר אשראי בריבית גבוהה שבו הנכס מועמד כבטוחה, וממוקם אחרי בעלי האג"ח והבנקים בסדר הנשייה. הלוואות אלו מאפשרות למניף להציג תשואה גבוהה מאוד על ההון ‑ בשיעור של כמעט 31% ‑ אולם היא גם הופכת את החברה לבעלת רגישות גבוהה לשוק הנדל"ן, שחווה קיפאון יחסי בשנתיים האחרונות, לעומת השנים שקדמו להן.
"שולי הרווח יצטמצמו"
בשיחת המשקיעים נשאל דואק, שמחזיק ב־3.45% ממניות מניף, עד כמה החברה חשופה לירידת מחירים בשוק הדיור. דואק הסביר כי "זה תלוי בפרויקט. אבל באופן כללי ירידת מחירים מגדילה את הסיכונים. אם מחר המחירים יירדו ב־10% בבת אחת, ברור שהמצב של מניף יהיה פחות טוב, כי המחירים יתקרבו יותר ל־LTV ושולי הרווח יצטמצמו. האם זה אומר שמניף תהיה בבעיה? אני לא בטוח".
דואק הוסיף כי למרות המצב הנוכחי של שוק הדיור הוא עדיין מאמין שהלחץ בענף ישתחרר כאשר בנק ישראל יוריד את הריבית במשק. כ־90.3% מתיק האשראי של החברה מופנים לפרויקטים למגורים.
הקיפאון בענף הנדל"ן לא פוגע בתוצאות הכספיות של מניף. הרווח הכולל של חברת האשראי החוץ־בנקאי ברבעון הראשון הסתכם ב־50.4 מיליון שקל לעומת 41.9 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד ‑ עלייה של 20%. עם זאת, מבנה תיק האשראי של החברה משתנה, בעיקר על רקע הארכת תקופות פירעון החוב של לקוחותיה.
מהדו"ח עולה כי היקף החובות שמועד פירעונם שונה בהסכמה בין הצדדים הגיע לכמעט 517 מיליון שקל במהלך הרבעון. החובות שנצברו עד סוף 2025 ושמועד פירעונם נדחה נאמדים ב־1.29 מיליארד שקל. דחיית חובות, על פי דואק, היא חלק אינטגרלי מהפעילות של מניף. כלומר, החברה מעדיפה לתת טווח זמנים קצר יותר מסיום הפרויקט ולמדוד את הסיכון של הפרויקט תוך כדי התקדמותו ובהתאם לפרוס או לצמצם את החוב. בתקופות של קשיים בענף הנדל"ן סביר כי רוב החברות יבקשו פריסה רחבה יותר ממה שסוכם בתחילה, אך מבחינת מניף זו לא אינדיקציה לסיכון תיק האשראי.
כך או כך, לחובות בפריסה מחודשת מתווספים חובות בקשיים בהיקף של 377 מיליון שקל, שמועד פירעונם חלף וטרם עברו תשעה חודשים מהמועד המקורי להשבתם, וכן 219 מיליון שקל של חובות בטיפול מיוחד. בסך הכל, היקף החובות שבגינם חלה עלייה משמעותית ברמת הסיכון ברבעון הנוכחי מסתכם ב־135 מיליון שקל.
אף על פי כן, מניף, שבשליטת מבטח שמיר (48.4%), מציגה בסיכום הרבעון לא רק עלייה ברווח, כאמור, אלא גם בהכנסות, שהסתכמו ב־127 מיליון שקל, לעומת 122 מיליון שקל ברבעון המקביל, שיפור של 4%.
"להתנהל לטווח ארוך"
במהלך 2025 נרשמה האטה בשוק הדיור, שבאה לידי ביטוי בירידה בהיקף העסקאות לעומת השנים האחרונות, לצד עלייה משמעותית במלאי הדירות הבלתי מכורות שבידי הקבלנים. נוסף לכך, במחצית השנייה של 2025 נרשמה ירידה במחירי הדירות – מגמה שעלולה להביא להאטה בהתחלות הבנייה.
למרות זאת, מניית מניף זינקה ב־57% ב־12 החודשים האחרונים, ככל הנראה על רקע הציפיות להורדת ריבית והערכת המשקיעים כי החברה תמשיך לצמוח חרף תנאי השוק המאתגרים. החברה נסחרת כיום בשווי של כמעט 2 מיליארד שקל. אחד הנתונים שהביא לספקות בנוגע לחוזק תיק האשראי של מניף היה הלוואה בהיקף 249 מיליון שקל לרכישת קרקע לחברת אקה פיתוח הגליל.
מדובר בהלוואה אחת מתוך חמישה פרויקטים עבור החברה, שהיא הלווה הגדול ביותר של מניף. הקרקע שמשמשת כבטוחה רשומה בשווי של יותר מ־420 מיליון שקל אחרי עלייה של 100% בשווי בארבע שנים, אולם התהיות נגעו למצב הקרקע ולפיתוחה. דואק הסביר כי הקרקע עברה דו"ח שמאות מסודר של שמאי מהגדולים בישראל. בדו"ח הכספי עדכנה מניף כי בשבוע שעבר פרעה החברה את ההסכם עם השבה של 252 מיליון שקל, כ־172 מיליון שקל התקבלו במזומן וכ־81 מיליון שקל תוך העמדת הלוואה מחודשת ליזם, בעקבות ההתקדמות בפרויקט ובשוויו. "עשינו עסקה טובה. זו הדוגמה שממחישה כיצד מניף יודעת להתנהל מול עסקאות לטווח ארוך ובעסקה כזו עשינו 'ארגזים של כסף'", קבע דואק בשיחה.
