כפי שנחשף בכלכליסט
הסיבות מאחורי כניסת כידן דהרי וירון אדיב יחד עם צחי אבו לעסקת ג'י סיטי
אדיב ודהרי, שהתחרו מול אבו על העסקה, נכנסים כשותפים ויחזיקו 13%. אבו ייעזר בניסיונם בניהול נדל"ן מניב ("חיפשתי עזרה ולא כסף"), וגם לא יידרש לפרט בדו"חות ארי נדל"ן את התחייבויות העתק של ג'י סיטי
מודל השליטה המשותפת מתחיל לצבור תאוצה. הכניסה של כידן דהרי וירון אדיב לעסקת ג'י סיטי מפתיעה ולא מפתיעה כאחת. מפתיעה, משום שצחי אבו לא דיבר על הכנסת שותפים לעסקה שעליה חתם ב־5 ביולי מול חיים כצמן. לא מפתיעה, משום שדהרי ואדיב התחרו עם אבו על אותה עסקה מלכתחילה. שתי סיבות מרכזיות הובילו את אבו למהלך, ושתיהן לא קשורות לכסף, כי ההון שנדרש לעסקה היה ניתן להשגה בקלות יחסית. הסיבה הראשונה היא ניהולית ותפעולית: טיפול בפורטפוליו נכסים הפרוס ביותר משמונה מדינות מחייב ניסיון ויכולת, ואבו זקוק לסיוע מאנשי נדל"ן. דהרי ואדיב הם אלה שהבריאו את ישפרו ואת תנופורט והפכו אותן לחברות נדל"ן מניב רווחיות.
אבו מאמין שהניסיון שצברו בקניונים ובנדל"ן בכלל יסייע בניהול פורטפוליו הנכסים הגדול של ג'י סיטי. עם זאת, הניסיון של דהרי ואדיב הוא בעיקר בישראל ולא בשווקים שבהם פועלת ג'י סיטי בעולם - ברזיל, סקנדינביה, ארה"ב ופולין. לכן הם אינם צפויים לתרום באופן משמעותי בהיבט הבינלאומי. מנגד, אבו סבור שניהול נדל"ן מניב הוא במידה רבה מקצוע גלובלי, שהתהליכים בו דומים בכל מדינה. הסיבה השנייה היא רגולטורית למחצה. באמצעות הכנסת שותף והקמת מודל של שליטה משותפת, אבו לא יידרש לאחד בדו"חות ארי נדל"ן את תוצאותיה והתחייבויותיה של ג'י סיטי. מדובר בהתחייבויות עתק, שהיו מכבידות משמעותית על מאזנה של ארי נדל"ן.
מודל השליטה המשותפת מתחיל לתפוס תאוצה, במה שהחל בשותפות בין האחים זלקינד לצחי נחמיאס, המחזיקים כל אחד 29% ממניות קבוצת דסק"ש. החזקה כזו היתה עשויה להיחשב שליטה לפי חוק הריכוזיות, אולם ועדת הריכוזיות קיבלה את הטענה שלפיה שני שותפים המאזנים זה את זה הופכים את החברה לכזו שאין בה גרעין שליטה.
כזכור, ארי נדל"ן רוכשת בשלב הראשון 26% ממניות ג'י סיטי מידי נורסטאר (שבה שולט כצמן) תמורת 661 מיליון שקל, ומקבלת אופציה לרכישת 7% נוספים. מאז נחתמה העסקה ירד שווייה של ארי נדל"ן באופן משמעותי, ואבו מעוניין גם לפזר את הסיכון הכרוך ברכישה. השוק לא אהב את העסקה מבחינתו של אבו, שהודיע במקביל גם על גיוס הון של חצי מיליארד שקל בארי נדל״ן לצורך מימון הרכישה.
הגיוס הזה אמור להתבצע היום, בשלב הציבורי שלו. ככל הנראה, ארי נדל"ן תישאר עם היקפי הגיוס המתוכננים, אף שאינה זקוקה בפועל לכל הסכום. בשבוע שעבר גייסה ארי 255 מיליון שקל בהקצאה פרטית של מניות למגדל ביטוח, מנורה מבטחים, ילין לפידות ומיטב, כך שהגיוס הציבורי צפוי לעמוד על כ־220 מיליון שקל בלבד. ההקצאה למוסדיים בוצעה במחיר הנמוך בכ־25% ממחיר מניית ארי ערב העסקה עם כצמן. אגב, חרף ההסכם עם דהרי ואדיב, שהזניק את מניית ג׳י סיטי ב־9%, מניית ארי נדל"ן סיימה את היום בירידה קלה של 0.7%.
גם ג’י סיטי עצמה אמורה, במסגרת העסקה, לצאת לגיוס הון של מיליארד שקל בתוך כחצי שנה. במסגרת הגיוס יידרשו שני השותפים החדשים להזרים 270 מיליון שקל, ונורסטאר, המחזיקה כיום בשליטה בג'י סיטי, תזרים 270 מיליון שקל נוספים. ארי תשתמש לצורך כך בכספי האג"ח שהנפיקה. החלטות החברה הייעודית שתוקם לצורך העסקה יתקבלו במשותף, וכל אחד מהצדדים יהיה זכאי למנות מחצית ממספר הדירקטורים שלהם זכאית הרוכשת. החברה הייעודית תהיה בבעלות שווה של הצדדים.
בעוד בהסכם המקורי ארי נדל"ן היתה יכולה להגיע להחזקה של 33% באמצעות מימוש האופציה לרכישת 7% נוספים, במתווה החדש יוכלו שני השותפים להגיע להחזקה של 35% באמצעות רכישת 2% נוספים מהציבור.
"חיפשתי עזרה, לא כסף", אמר אבו אתמול לכלכליסט. "לכידן ולירון יש ניסיון טוב בארץ. הם הצליחו להרים גם את ישפרו וגם את תנופורט. אלה אנשים שמגיעים בבוקר לקניון, לא לטיסות פרטיות. יכולתי להכניס לעסקה מוסדיים, והיה ביקוש, אבל העדפתי אנשים שיתחלקו איתי בנטל של ניהול חברה מורכבת כזו. אנשים שגם יקבלו אישור מרשות התחרות בקלות, בניגוד למועמדים אחרים".
על הירידות במניה אמר אבו כי ניצל אותן לרכישת מניות נוספות. "זה טבעי שחברה לפני גיוס הון גדול מאבדת שווי, כי אנשים חוששים שהגיוס יתבצע במחיר נמוך בהרבה. בפועל, הגיוס יהיה במחיר גבוה יותר. קניתי את ארי נדל"ן כשהיו לה 50 מיליון שקל הון עצמי, והיום יש לה הון עצמי של 2 מיליארד שקל. אני מאמין שעוד ניכנס למדדים המובילים בבורסה". כמו אבו, גם עבור דהרי ואדיב מדובר בעסקה שמאחוריה עומד גם מניע אסטרטגי ואפילו רגשי: כניסה למועדון של הגדולים. עד היום התמקדו השניים בשוק המקומי והחזיקו בעיקר בפעילותה של ישפרו. העסקה הנוכחית היא מבחינתם הפריצה הראשונה לזירה הבינלאומית ושותפות באחת מחברות הנדל"ן הגדולות והיוקרתיות בישראל – גם אם בשנים האחרונות ספגה ג’י סיטי לא מעט חבטות בתקופת הניהול של חיים כצמן.
