איך הגיע מלון מניו יורק שפשט רגל בקורונה לבורסה בתל אביב
לא פחות מ-21 חברות חדשות הנפיקו ב-2025 אג"ח באחוזת בית וגייסו באמצעותו חוב בהיקף של 4.4 מיליארד שקל. בקרוב עשוי להצטרף אליהן בית מלון מניו יורק שנקלע לקשיים בתקופת הקורונה ופשט רגל, שמאחוריו שותפות בין חברות של שני ישראלים לשעבר שהפכה למאבק משפטי, ותביעה של המנהל החיצוני נגד אחת השותפות
הגאות בשוק האג"ח הביאה איתה ב־2025 לא פחות מ־21 חברות חדשות, מהן 5 שפועלות בחו"ל, שהנפיקו באחוזת בית אג"ח וגייסו באמצעותו חוב בהיקף של 4.4 מיליארד שקל. בקרוב עשוי להצטרף אליהן בית מלון במנהטן, שמאחוריו שני ישראלים לשעבר, הלוואה שניתנה במקור על ידי בנק הפועלים והועברה לידי אחד מהם, סכסוך ביניהם, הליך פשיטת רגל, ותביעה של 15 מיליון דולר.
לכלכליסט נודע שבשבועות האחרונים נפגשו נציגיה של חברת אומניה (Omnia), שבשליטת יזם הנדל"ן הישראלי־אמריקאי דודי פז, עם כמה גופים מוסדיים ישראליים על מנת לעניין אותם בהנפקת אג"ח מטעמה בניסיון לגייס 85 מיליון דולר (כ־282 מיליון שקל). החברה מחזיקה במלון בוטיק בשם UNTITLED at 3 Freeman Alley שבו 200 חדרים, שממוקם ברחוב Bowery במנהטן שבניו יורק. למחזיקי האג"ח הפוטנציאליים היא מציעה כבטוחה שעבוד על הנכס, ששוויו מוערך ב־150 מיליון דולר.
בית התמחוי הפך למלון
בפגישות הוצגה למוסדיים מצגת שסוקרת את ההיסטוריה של המלון ואת נתוניו הפיננסיים, ובה נאמר כי "כספי האג"ח מיועדים להחליף את ההלוואה הקיימת על המלון בהיקף של 85 מיליון דולר". על מנת להתקדם בביצוע ההנפקה, החברה תידרש לפרסם תשקיף ובו יפורטו פרטי ההלוואה המלאים. אך עוד לפני התשקיף, מתברר שלהלוואה יש היסטוריה עשירה, שאותה כדאי להכיר.
סיפורו של המלון ברחוב Bowery מתחיל ב־2014. אז אומניה רכשה את הנכס שבו הוא שוכן, ששימש באותה התקופה כבית תמחוי ומקלט לדרי רחוב. עסקת הרכישה נאמדה בכ־30 מיליון דולר, ואומניה לא ביצעה אותה לבד, אלא עם שותפה בשם נורת'ווינד (Northwind Group).
נורת'ווינד, בבעלות ישראלי לשעבר בשם רן אליאסף, הוקמה ב־2009, ועוסקת ברכישת והשבחת נכסים בניו יורק, ובמימון נדל"ן ועסקאות נדל"ן. בשנים קודמות היא גייסה כספים גם ממוסדיים ישראליים. לאחר שיפוץ והוספת שלוש קומות, ב־2019 חנכו השתיים מלון בנכס. סמוך לפתיחה התקשרה חברת הנכס, שבשליטת אומניה ונורת'ווינד, עם BHI, זרוע הפעילות של בנק הפועלים בניו יורק, בהסכם לקבלת הלוואה של 68 מיליון דולר. מרבית הסכום, 45 מיליון דולר, נועדה לפרוע הלוואה קודמת מבנק אחר. מחלק אחר של ההלוואה הועברו תשלומים ל־BHI, ועל יתרה של 15 מיליון דולר יש כיום מחלוקת, שאליה נגיע בהמשך.
המלון נוהל בתחילה על ידי רשת המלונות Ace Hotels. אולם מחלוקות מולה, שהתעצמו לאחר פרוץ הקורונה ב־2020, הביאו לסכסוך בין הצדדים ולהוצאת הרשת מהמלון. בעקבות המגפה ביצועי המלון נפגעו והוא נסגר לתקופה ארוכה ונפתח לאחריה מחדש. מאבק משפטי בין חברת הנכס ל־Ace הסתיים בהליך בוררות שבו חברת הנכס חייבת כ־10 מיליון דולר ל־Ace.
עובדה זאת, יחד עם הליכי פירעון שבהם החל בנק הפועלים לאחר שתנאי ההלוואה שנתן לא מולאו, הובילו ב־2023 להליך פשיטת רגל של חברת הנכס לצורך ארגון מחדש (chapter 11), שממנו היא הצליחה להיחלץ אשתקד. תוך שמונה לה, באישור בית המשפט, מנהל לתוכנית הארגון מחדש.
הליך פשיטת הרגל לא עצר רק את תשלום החובות ל־Ace ולבנק הפועלים אלא גדע גם מאבק אחר. הפעם בין שתי השותפות ‑ אומניה של פז, ונורת'ווינד של אליאסף. זאת, לאחר שנורת'ווינד הגישה ב־2022 תביעה נגד אומניה בדרישה למנות לחברת הנכס מנהל חיצוני (עוד לפני הליך פשיטת הרגל) ולפצות אותה ב־50 מיליון דולר, בטענה להתנהלות בעייתית של פז ואומניה בניהול הנכס.
ההלוואה נמכרה ללווה
במקביל, ב־2023 חלה התפתחות נוספת בפרשה, כאשר נורת'ווינד רכשה מהפועלים את הזכויות על ההלוואה שניתנה לחברת הנכס. בעקבות זאת, היא הפכה לא רק לבעלת מניות בחברה, אלא גם לגורם המממן שלה. ביולי 2024, כחלק מהארגון מחדש בהליך פשיטת הרגל, הצדדים ביצעו מימון מחדש לאותה ההלוואה, הפעם בסך של 85 מיליון דולר. את ההלוואה הזאת מבקשת אומניה לפרוע באמצעות הנפקת האג"ח.
אגב, ב־2023, כשנורת'ווינד רכשה את ההלוואה מהפועלים, ערך הקרן + הריבית שלא שולמה לבנק הגיע, על פי הערכות, ל־78 מיליון דולר. לפי אותן הערכות, הבנק העדיף למכור את ההלוואה לנורת'ווינד במחיר הקרן בלבד, לאחר שלא הצליח לגבות את החוב, בעקבות כניסת חברת הנכס לפשיטת הרגל. שינוי הסכום ל־85 מיליון דולר כנראה מבטא שינוי בתנאי ההלוואה, הן מבחינת הארכת מועד הפירעון והן בתנאי הריבית.
באשר ל־15 מיליון הדולר שבמחלוקת, מנהל תוכנית הארגון מחדש של חברת הנכס טוען, בתביעה שהגיש נגד נורת'ווינד ואליאסף, כי הם קיבלו סכום זה מכספי ההלוואה מהפועלים שלא כדין. מהלך שגרם, כפי שטען בבית המשפט, לכך שלחברה לא היה הון מספק להתמודד עם קשייה והוביל לפשיטת הרגל. טענה נוספת שלו היא שאותם כספים שהועברו לנורת'ווינד, כפירעון להלוואות מזנין שהעניקה לחברת הנכס (לצד היותה שותפה בה), הם למעשה העדפת נושה אחד על פני נושים אחרים שלהם היתה אמורה להיות קדימות. בחודש שעבר דחה בית המשפט את בקשת נורת'ווינד לבטל את התביעה, והדיון בה עתיד להימשך.
