האינפלציה סייעה לתוצאות סלע נדל"ן, היא בונה עליה גם להמשך
קרן הריט לנדל"ן מניב הציגה עלייה של 8% בהכנסות התפעוליות ברבעון הראשון ל-88 מיליון שקל; נתון שיא עבורה, בעיקר בשל השפעת האינפלציה על מחירי השכירות; מניחה אינפלציה גבוהה מתחזית בנק ישראל כבסיס לשיפור בתחזית השנתית; הקרן עדיין לא הצליחה להשכיר את בית מאני
סלע נדל"ן מסכמת את הרבעון הראשון של 2025 עם שיפור בתוצאותיה התפעוליות וברווח הנקי. אך היא עדיין לא הצליחה להשכיר את בית מאני, ובונה על האינפלציה כדי להמשיך בצמיחה.
קרן הריט לנדל"ן מניב, שמנוהלת על ידי היו"ר שמואל סלבין והמנכ"ל גדי אליקם, היא החברה הראשונה שמדווחת על תוצאותיה ברבעון הראשון, יותר מחודש לפני המועד האחרון האפשרי.
היא מסכמת את הרבעון עם שיפור של 8% ב-NOI (הכנסות תפעוליות נטו) לעומת הרבעון המקביל אשתקד, כשזה מגיע ל-88 מיליון שקל.
היא אף הצליחה, לאחר מספר רבעונים של דשדוש, לרשום שיפור ב-FFO (תזרים מזומנים מפעילות ריאלית, שנחשב כמדד המקובל לבחינת רווחיותן של חברות נדל"ן מניב), וזה עלה ב-2% והגיע ל-62 מיליון שקל. אלה הנתונים התפעוליים הרבעוניים הגבוהים ביותר של החברה.
סלע מייחסת את השיפור ב-NOI בעיקר להשפעת המדד על חוזי השכירות שלה, כשהשיפור ב-FFO הושפע מכך.
שיערוכים חיוביים של 26 מיליון שקל בשלושה מנכסיה, בעוד ברבעון המקביל לא נרשמו כאלה, הובילו לקפיצה של 56% ברווח הנקי של הקרן ל-78 מיליון שקל. סה"כ השיפור לעומת הרבעון המקביל אשתקד הסתכם ב-28 מיליון שקל יותר.
סלע הותירה את תחזית ה-NOI וה-FFO ל-2025 ללא שינוי ביחס לתחזית שהציגה בסיכום 2024, כ-345 עד 350 מיליון שקל ב-NOI, ו-238 עד 242 מיליון שקל ב-FFO. עלייה של 4% ושל 2% בהתאמה ביחס לתוצאותיה ב-2024. במידה ותעמוד בכך היא תסכם את 2025 עם ה-NOI השנתי הגבוה בתולדותיה, וב-FFO תשוב לרמה שהציגה ב-2023.
אולם התחזית מסתמכת על הנחה לפיה האינפלציה, שמשפיעה לחיוב על ה-NOI, תעלה בשיעור שנתי של 3%. זאת בעוד התחזית העדכנית של בנק ישראל חוזה עלייה מתונה יותר, של 2.6%.
מעבר לכך, בתחזית שהציגה בסיכום 2024 היא הניחה כי בית מאני, נכס הדגל שרכשה באפריל 2022 בתמורה ל-650 מיליון שקל (היקרה בתולדותיה), מצוי "בהליך שיפוץ והתאמות להשכרה בשנת 2025". ואילו כעת, בחלוף הרבעון הראשון של 2025, היא מציינת רק שהוא "בהליך שיפוץ והשכרה", ומכך שכבר לא מניחה שיושכר ויניב עבורה הכנסות ב-2025.
הנכס, בניין ההנהלה הישן של בנק לאומי בתל אביב, נרכש במחיר גבוה ובתזמון בעייתי, בדיוק כשהריבית החלה להאיץ כלפי מעלה, וכשבשוק המשרדים החלה האטה. הוא הועבר לרשותה בפברואר 2024 כשהוא ריק משוכרים ואינו מניב. ובעוד שבמהלך 2024 העריכה כי תסיים את עבודות השיפוץ בו ותצליח להשכירו עוד במהלכן, הוא עדיין בשיפוצים והיא טרם השכירה בו שטחים.
סלע מציגה בסיכום הרבעון כי רמת המינוף שלה נמוכה יחסית, 56.6%. אולם למעשה, מפועלה כקרן ריט, היא מוגבלת לתקרת מינוף של 60%. הדבר נובע מכך שברמת מינוף כזו היא מוגבלת ביכולתה לרכוש נכסים חדשים, ותידרש להסתמך לטובת שיפור תוצאותיה, על טיוב נכסיה הקיימים.
בהקשר לכך, בהתייחסותו לתוצאות הרבעון, אמר היו"ר סלבין כי "עם כניסתו של בית מאני לתפוסה מלאה – אנו צופים קפיצת מדרגה נוספת ברווחים". זאת, מאחר שנכון להיום, שיעור התפוסה בנכסי המשרדים שלה, כולל בית מאני הריק, שאחראים ל-52% מה-NOI, עומד על 87%. בנטרולו מגיע שיעור התפוסה ל-94%.
סלע, שנסחרת כיום בשווי של 1.97 מיליארד שקל, תחלק ביוני דיבידנד של 32 מיליון שקל. בשנה החולפת מנייתה עלתה ב-25%, בדומה לעלייה שנרשמה במדד ת"א מניב ישראל שבו היא נכללת.
