4 שנים אחרי שתשובה מכר אותה, אלעד קנדה חוזרת לאחוזת בית
חברת הנדל"ן נמכרה ע"י יצחק תשובה לחברה קנדית ב-2021, ושמה שונה לעלמדב. במסגרת העסקה פרעה הרוכשת את החוב הסחיר של אלעד קנדה. כעת היא חוזרת לת"א לגיוס חוב של 600-500 מיליון שקל באמצעות אג"ח סחירות מגובות בטוחות
ארבע שנים אחרי שיצחק תשובה מכר את אלעד קנדה לחברת הנדל"ן הקנדית רסטר אונטריו היא חוזרת לשוק ההון המקומי. חברת עלמדב (Almadev) — השם החדש של אלעד קנדה - פרסמה השבוע תשקיף לקראת הנפקת אג"ח ראשונה לציבור.
את גיוס החוב תבצע עלמדב באמצעות חברה־בת, קרן ריט בשם אגלן (Agellan) שפועלת בארה"ב. קרן הריט נרכשה על ידי אלעד קנדה עוד תחת הבעלות של תשובה, ב־2019, והיא המחזיקה הבלעדית במניותיה לאחר שפעלה למחוק את מניותיה של הקרן בבורסה הקנדית.
הכוונה של החברה היא לגייס 600-500 מיליון שקל, כאשר קרן הריט תעניק למחזיקי האג"ח שיעבוד על 18 נכסים שהשווי הכולל שלהם בספרים עומד על 270 מיליון דולר. הנכס העיקרי הוא South Park FOP ששוויו 62 מיליון דולר. מטרת הגיוס המרכזית היא לפרוע חוב קיים על הנכסים. מנכ"ל עלדב הוא רפי לזר, שהיה גם מנכ"ל אלעד קנדה.
לפי התשקיף, עלמדב בחרה לגייס חוב בתל אביב מאחר שיש לה זיקה וקשר לשוק ההון הישראלי. כאמור, עלמדב היא למעשה חברת אלעד קנדה לשעבר, זרוע השקעות הנדל"ן הפרטית של יצחק תשובה בקנדה. אלעד קנדה הוקמה ב־1997, שנה לפני שתשובה "חטף" למשפחת רקנאטי את השליטה בקבוצת דלק. ב־2010 אלעד קנדה הונפקה בתל אביב, אבל תוך שלוש שנים בלבד תשובה מחק אותה מהמסחר.
ב־2014 שינתה אלעד קנדה את אסטרטגיית הפעילות שלה, מימשה את מרבית הנכסים ועברה להתמקד בפעילות ייזום בנייה למגורים באזורי ביקוש בקנדה. במקביל השקיעה בנכסים מניבים בעלי פוטנציאל השבחה יזמי או תפעולי. ארבע שנים לאחר מכן, ב־2018, אלעד קנדה שבה להיות חברה מדווחת אחרי שהנפיקה אג"ח נסחרות לראשונה. ב־2021, כאמור, תשובה מכר את החברה, וזאת על רקע המשבר שאליו נקלעה קבוצת דלק על רקע הקורונה, שאילץ אותה למכור נכסים כדי לתמוך בשירות החוב שלה. במקביל למכירת אלעד קנדה לרסטר הקנדית, תמורת 918 מיליון שקל, רסטר ביצעה פדיון מוקדם של האג"ח שגייסה אלעד קנדה, כך שהיא גם חדלה מלהיות חברה שמדווחת בישראל. לאחר החלפת הבעלות ושינוי השם, רסטר הכניסה את אלעד קנדה לפעילות גם בארה"ב.
עם זאת, הנהלת החברה נותרה ישראלית גם לאחר שינוי השם. מנכ"ל עלמדב כיום הוא דרור דוכובני והיו"ר הוא רפי לזר, שכיהן כמנכ"ל החברה כשהיתה בבעלותו של תשובה. את ההנפקה מובילה לידר שוקי הון, ולדברי גורמים בלידר, ההיכרות הקודמת של בכירי שוק ההון הישראליים והשוק המוסדי עם עלמדב תקל על האחרונה לגייס פה חוב.
בספטמבר 2024 עשתה עלמדב ניסיון ראשון לבדיקה שוק ההון המקומי כאשר הנפיקה אג"ח פרטיות למוסדיים בהיקף של 220 מיליון שקל ובריבית של 9.5%. מדובר באג"ח שאינן נסחרות. הצפי בחברה הוא כי הריבית הנוכחית תהיה נמוכה יותר בעיקר בשל היקף הבטוחות והמסגרת הבנקאית האמריקאית של החברה־הבת - 485 מיליון דולר - שנושאת היום, על פי הערכות, ריבית של 6.2%.
אגלן עצמה, החברה ששואפת לגייס אג"ח בתל אביב, הוקמה ב־2003, והיא מתמקדת בתחום הנדל"ן המניב בדגש על מרכזי תעשייה ולוגיסטיקה. נכון לסוף 2024, לחברה יש 47 נכסים בשווי של 914 מיליון דולר שנמצאים ב־9 מדינות שונות בארה"ב. הכנסותיה של אגלן עמדו על 70 מיליון דולר בשנת 2024, לעומת 67 מיליון דולר ב־2023 שיפור של 4%. ההכנסה התפעולית נטו (NOI) עלתה ל־41.3 מיליון דולר ב־2024 לעומת 38.8 מיליון דולר ב־2023, עלייה של 6%. הרווח הנקי הגיע ל־23 מיליון דולר ב־2024 לעומת 15 מיליון דולר ב־2023, עלייה של 53%. לאגלן יש הון עצמי של ההון העצמי של 274.5 מיליון דולר.
הגיוס של עלמדב הוא חלק מגל של חברות נדל"ן זרות שמנפיקות אג"ח בתל אביב. בחברה מאמינים כי גם הפעילות של עלמדב תהיה הדרגתית. אם הצעד הראשון היה גיוס הון מהמוסדיים, עתה החברה נמצאת בשלב השני בו היא פונה כאמור לקהל הרחב תוך הצעת אג"ח שמגובות בבטוחות. השלב השלישי יהיה הנפקת אג"ח עם בטוחות קטנות יותר משמעותית וריבית גבוהה יותר.
