המניה צונחת? בעלי השליטה בחברת הנדל"ן צרפתי מבקשים לאשר להם לנהל עסקים פרטיים
שנתיים לאחר שרפי ומשה צרפתי, המשמשים גם כמנכ"לים, התחייבו להקדיש את מלוא זמנם לניהול הקבוצה, הם מבקשים מבעלי מניות המיעוט אישור לנהל עסקי נדל"ן פרטיים ופעילות נוספת. בעלי מניות: "הסדר מניפולטיבי ומטעה"
שנתיים לאחר שמנכ"לי ובעלי השליטה בחברת הנדל"ן צרפתי, רפי ומשה צרפתי (18.15% כל אחד), התחייבו להקדיש את מלוא זמנם לניהולה, הם מבקשים כעת מבעלי מניות המיעוט לאשר להם לנהל במקביל עסקי נדל"ן פרטיים, ולעסוק בפעילויות פרטיות נוספות. הבקשה מגיעה דווקא בתקופה שבה ביצועי החברה, שנסחרת בת"א לפי שווי של 610 מיליון שקל, נחלשו: הרווח הנקי שלה נשחק בחדות, ומנייתה פיגרה משמעותית אחרי מדדי הענף.
באספת בעלי המניות שתתקיים ביום חמישי יתבקשו בעלי מניות המיעוט לאשר הסדר תיחום, שנועד לקבוע אילו עסקאות יוכלו בעלי השליטה לבצע באופן פרטי ואילו יהיו מחויבים להציע תחילה לחברה. ההצבעה מתקיימת לאחר שנחשפה פעילות נדל"ן פרטית של בעלי השליטה, שלא דווחה בתחילה לבעלי המניות, ובעקבותיה הוגשה נגדם בקשה לאישור תביעה נגזרת.
לטענת חלק מבעלי מניות המיעוט, הסדר התיחום מנוסח באופן שיאפשר לבעלי השליטה להמשיך לנהל פעילות פרטית נרחבת בתחום הליבה של החברה. לדבריהם, מדובר בהסדר "מניפולטיבי ומטעה", שנועד לאפשר לבעלי השליטה "להמשיך לבצע פעילות פרטית נרחבת ובהיקף עתק בתחומי פעילות החברה". בעלי מניות המיעוט בחברה, שכבר בעבר הקשו על אישור מינוים של רפי ומשה צרפתי כמנכ"לים ועל תנאי כהונתם, צפויים להכריע גם הפעם אם להעניק להם את האישור.
"דמויות מפתח בקבוצה"
רק לפני שנתיים, במסגרת עדכון תנאי כהונתם של צמד המנכ"לים המשותפים, התחייבה החברה כי רפי ומשה צרפתי יכהנו בתפקידיהם כמנהלי החברה והחברות־הבנות שלה ב־100% משרה, וכי הם "מקדישים את מיטב זמנם, כישוריהם ומרצם לקידום הקבוצה ופעילותה העסקית". בנימוקיה לאישור תנאי העסקתם, החברה הדגישה כי השניים הם "דמויות מפתח בקבוצה ותרומתם חיונית ומהותית להצלחת הקבוצה וקידום עסקיה".
אולם למרות הסבריה אלה, כעת החברה מבקשת, כאמור, מבעלי המניות לאשר להם לעסוק ולפעול גם בעיסוקים אחרים, שלטענתה אינם קשורים אליה (ושעל כך חולקים חלק מבעלי מניות המיעוט). במסגרת הסדר התיחום מתחייבים רפי ומשה צרפתי, יחד עם אחותם מלי קאירי ואביהם, מייסד החברה צבי צרפתי, שלא לבצע "עסקה חדשה" של רכישת, ייזום או הקמת פרויקטים למגורים, מסחר ומשרדים, לרבות בתחום ההתחדשות העירונית, מבלי להציע אותה תחילה לחברה.
עם זאת, ההתחייבות כוללת חריג משמעותי: היא אינה חלה על פרויקטים שבהם חלקם הכולל קטן מ־10 דירות, כל עוד אינם מובילים את הפרויקט אלא מצטרפים אליו כמשקיעים לצד שותפים אחרים. חשוב מכך, ההסדר אינו מסדיר כלל את הפעילות הפרטית שכבר קיימת. הוא אינו חל על תשעת פרויקטי המגורים והמסחר שעליהם כבר דיווחה החברה, ואף לא על נכסי נדל"ן נוספים שלטענת בעלי מניות המיעוט מוחזקים בידי בעלי השליטה באופן פרטי.
ירידה בהכנסות וברווח
ברקע להצבעה עומדים גם ביצועיה העסקיים של החברה. את 2025 סיכמה צרפתי עם ירידה של 15% בהכנסות ונפילה של 61% ברווח הנקי. גם ברבעון הראשון של 2026 נמשכה המגמה, עם ירידה של 37% בהכנסות ושל 25% ברווח הנקי. גם בהשוואה ל־2023 התמונה אינה מעודדת: אומנם ההכנסות ב־2025 היו גבוהות יותר, אך הרווח הנקי של 2023, שעמד על 30.6 מיליון שקל, היה גבוה ב־46% מהרווח הנקי של 2025, שהסתכם ב־21 מיליון שקל. גם המניה התקשתה לייצר ערך למשקיעים. בשלוש השנים האחרונות עלתה מניית צרפתי ב־34% בלבד לעומת 65% שרשם מדד ת"א־בנייה ו־73% במדד ת"א־נדל"ן. ב־12 החודשים האחרונים החריף הפער: בעוד מדד ת"א־בנייה ירד ב־4% ומדד ת"א־נדל"ן עלה ב־6%, מניית צרפתי צנחה ב־26%.
הצורך באישור הסדר התיחום נולד בעקבות בקשה לאישור תביעה נגזרת שהוגשה באוגוסט 2024 נגד רפי ומשה צרפתי, בטענה כי עסקו בפעילות נדל"ן פרטית מבלי להציע אותה תחילה לחברה. חשיפת הפעילות הובילה גם להתפטרותה של אחת הדח"ציות, שהסבירה כי הדירקטוריון, שבו מכהנים גם שני המנכ"לים, כלל לא היה מודע לה. הליך גישור בין הצדדים לא צלח. בהמשך הסכימה ועדת הביקורת של החברה, שבה מכהנים הדח"צים שרה סטפניה גאני ודן ללוז, שמונו במאי אשתקד, והדירקטור הבלתי תלוי צבי פרידמן, לקבל מבעלי השליטה פיצוי של 6 מיליון שקל ובכך לסיים את המחלוקת. ואולם, התנגדותם של בעלי המניות התובעים, המיוצגים בידי עורכי הדין איתן חיימוביץ, רוברט אפשטיין ותומר ברם, לצד טענותיהם כי קיימים נכסי נדל"ן ופעילויות פרטיות נוספות שבידי בעלי השליטה, הובילה להסרת סוגיית הפיצוי מסדר יומה של אספת בעלי המניות. הסדר התיחום, לעומת זאת, נותר על סדר היום.
בהודעת עמדה שהעבירו לחברה ביום חמישי, ושלטענתם לא פורסמה על ידיה, מותחים עורכי הדין חיימוביץ, אפשטיין וברם ביקורת חריפה על נוסח ההסדר. לטענתם, מדובר בהסדר "רטרואקטיבי, פגום ומקפח", הכולל הטעיות מהותיות, כך שהתחייבותם של בעלי השליטה לתחום את פעילותם הפרטית היא, לדבריהם, "ריקה מתוכן, מניפולטיבית ומטעה". בעלי מניות המיעוט יכריעו בהצבעה שתתקיים השבוע אם לאשר את הסדר התיחום בנוסחו הנוכחי או לדחות אותו.
