בלעדי
הפניקס הופכת לשותפה המרכזית של יאיר גולדפינגר בעסקי הנדל"ן בארה"ב
חברת הביטוח והפיננסים ומדיפאואר, שבשליטת גולדפינגר, ישקיעו 220 מיליון דולר במרכזים מסחריים בארה"ב. 100 מיליון דולר מכספי השותפות יסייעו למדיפאואר להשלים עסקה לרכישת פורטפוליו של 16 מרכזים מסחריים בפנסילבניה ב־276 מיליון דולר. יתרת הסכום תשמש לביצוע עסקאות נוספות
הפניקס מהמרת על שוק המרכזים המסחריים בארה"ב ולכלכליסט נודע כי חברת הביטוח והפיננסים תשקיע 110 מיליון דולר בהקמת חברה משותפת עם מדיפאואר, שמצידה תשקיע סכום דומה. כלומר, היקף ההשקעה הכולל יעמוד על 220 מיליון דולר. מדיפאואר תחזיק ב־51% ממניות החברה המשותפת ואילו הפניקס תחזיק ב־49% ממניות החברה. בסוף דצמבר דיווחה מדיפאואר על מגעים מול גורם שאת זהותו לא חשפה להקמת חברה שתבצע השקעות בהיקף המדובר. כעת נודע כי אותו גורם הוא הפניקס וכי המגעים בין הצדדים הבשילו לכדי הסכם שנחתם.
מדיפאואר היא חברת נדל"ן מניב שמתמחה ברכישה, ניהול והשבחה של מרכזים מסחריים שכונתיים בארה"ב, כששוכרי העוגן של המרכזים האלו הם סופרמרקטים. מדיפאואר, שנסחרת בתל אביב לפי שווי של כ־350 מיליון שקל, נמצאת בשליטת (53.5%) יאיר גולדפינגר, אחד ממייסדי מיראבליס, החברה שמאחורי ICQ שנמכרה ב־1998 תמורת 407 מיליון דולר, והיא נחשבת לאקזיט מכונן בתעשיית ההייטק הישראלית.
החברה המשותפת להפניקס ומדיפאואר למעשה תשמש למימון עסקה שעליה דיווחה מדיפאואר בספטמבר, שבמסגרתה חתמה הסכם לרכישת פורטפוליו של 16 מרכזים מסחריים בפנסילבניה תמורת 276 מיליון דולר. חודש לאחר מכן השלימה החברה, שמנוהלת על ידי רון שטרן, גיוס אג"ח בהיקף של 280 מיליון שקל, וגם הוא נועד לסייע במימון העסקה המדוברת.
החברה המשותפת למדיפאואר והפניקס, שתרכוש את הפורטפוליו המדובר, תעמיד הון עצמי של 100 מיליון דולר לצורך העסקה. יתרת הסכום שיזרימו הצדדים לחברה החדשה — 120 מיליון דולר בחלוקה שווה — ישמשו להשקעות נוספות ולרכישת מרכזים מסחריים נוספים, מה שעשוי להגדיל את תיק הנכסים שלה. נכון לסוף יוני, למדיפאואר יש נכסים בשווי של 455 מיליון דולר, מרביתם נכסים קיימים (435 מיליון דולר). ייתכן אף שמדיפאואר תנתב לחברה המשותפת עם הפניקס את העסקה שעליה דיווחה בחודש שעבר, אז מדיפאואר חתמה על מזכר כוונות לא מחייב לרכישת פורטפוליו שכולל שבעה מרכזים מסחריים פתוחים, גם הם מעוגני סופרמרקטים, וזאת בתמורה כוללת של 115 מיליון דולר. ארבעה מהמרכזים נמצאים באטלנטה, מה שעשוי להצביע על כך שהחברה עתידה להתמקד בדרום־מזרח ארה"ב.
שבעת המרכזים המסחריים מכילים שטח השכרה כולל של 52 אלף מ"ר. ה־NOI המייצג של הפורטפוליו עומד על 7.5 מיליון דולר בשנה, בהנחת תפוסה מלאה, ותקופת השכירות הממוצעת עומדת על 5.4 שנים, כאשר דמי השכירות עומדים על 12.3 דולר למ"ר לחודש בממוצע. בכוונת מדיפאואר לממן לפחות 60% מהעסקה באמצעות קבלת מימון מתאגידים פיננסיים בארה"ב. החברה העריכה כי ככל שיחתם הסכם מחייב, בתום ביצוע בדיקות נאותות, השלמת העסקה צפויה להתרחש ברבעון השני של השנה הנוכחית. ככל ששתי העסקאות המדוברות יושלמו, מדיפאואר צפויה להחזיק ב־41 מרכזים מסחריים פתוחים במזרח ארה"ב.
במסגרת הדיווח על העסקה בפנסילבניה מסרה מדיפאואר כי להערכתה, אם העסקה תושלם, ה־FFO הריאלי לפי גישת ההנהלה יעמוד על 21-19 מיליון דולר בשנה, זאת בעוד במחצית הראשונה של 2025 ה־FFO עמד על 6 מיליון דולר ושיקף קצב שנתי של 12 מיליון דולר.
כאמור, מדיפאואר נסחרת בבורסת ת"א לפי שווי של 350 מיליון שקל, זאת לאתר שב־12 החודשים האחרונים מנייתה נותרה סטטית (עלתה ב־0.2%) ובכך השיאה תשואת חסר, הן ביחס למדד ת"א־מניב חו"ל שעלה ב־1.8%, והן מול מדד ת"א־125, המדד המייצג של אחוזת בית, שניתר ב־57.5% באותו פרק זמן.
