ההגבלות החדשות של בנק ישראל: ייקור של משכנתאות לכל מטרה ופגיעה בשכבות החלשות
טיוטת תקנות חדשה, שעתידה להיפתח להערות הציבור, מבקשת לצמצם באופן דרמטי את היכולת של משקי בית למשכן את דירותיהם לצורך אשראי משלים. המשמעות: עלות הלוואות משלימות לרכישת דירה תתייקר במערכת הבנקאית ויותר לווים ידחקו מחוץ למערכת הבנקאית ויאלצו לפנות לאפיקים החוץ בנקאיים, שהם יקרים יותר
בשנים האחרונות, עם העלייה במחירי הדיור וביוקר המחיה, הפכה משכנתא לכל מטרה לכלי יותר ויותר פופולרי בקרב משקי בית ישראליים. מדובר בהלוואות שניתנות כנגד שעבוד דירת מגורים קיימת, אך אינן מיועדות לרכישת דירה. במקום זאת, הן משמשות לצרכים מגוונים: רכישת ריהוט, חתונה, סיוע לילדים להיכנס לשוק הדיור, שיפוצים נרחבים, וצרכים נוספים.
מה היתרון המרכזי שלהן? ריבית נמוכה משמעותית מהלוואה רגילה - כ-5.5% בממוצע במסלולים הצמודים ו-7% במסלול הלא צמוד, לעומת ריבית דו-ספרתית בהלוואות "לכל מטרה" ללא בטוחה. כמו כן, גם היכולת לקחת אותן לטווח ארוך כמו משכנתה, בשעה שהלוואות בנקאיות ניתנות לרוב לטווחים קצרים של עד 10 שנים. החיסרון? הן מגדילות את המינוף הכולל של משק הבית ומעלות את הסיכון הפיננסי. אבל כנוטלים אותן באחריות, הן כלי שבלעדיו לא ניתן להשלים עסקאות.
בין ינואר לספטמבר 2025 ניתנו הלוואות מסוג זה בהיקף של 5.5 מיליארד שקל - סכום לא מבוטל, אם כי נמוך בהרבה מ-79 מיליארד שקל של משכנתאות רגילות באותה תקופה. באופן טבעי בהלוואות מסוג זה שיעור הפיגורים גבוה יותר: כיום 1.2% בהלוואות לכל מטרה, כפול מ-0.6% במשכנתאות רגילות.
השינוי המרכזי: תקרת 40% להחזר חודשי
הרפורמה המוצעת פשוטה אך רדיקלית. במקום לחשב כל הלוואה בנפרד, כעת יוגבל ההחזר המצטבר של כלל ההלוואות לדיור - משכנתאות רגילות, הלוואות לשיפוץ, והלוואות לכל מטרה - ל-40% מההכנסה הפנויה של משק הבית. זאת לעומת מגבלת יחס החזר של 40% להלוואת משכנתה בלבד, כפי שהיה עד היום. הגבלה זו תגביל משקי בית רבים מלקבל משכנתה באפיק הבנקאי ולבצע עסקאות, בעיקר כאלה מהשכבות החלשות.
הבה נבחן דוגמה קונקרטית: משפחה שהכנסתה הפנויה היא 20,000 שקל. לפי התקנות החדשות, היא תוכל להחזיר עד 8,000 שקל בחודש עבור כלל ההלוואות לדיור. נניח שכבר כיום היא מחזירה 7,000 שקל למשכנתא הקיימת - התקנות הקודמות היו מאפשרות לה לקחת הלוואה נוספת על בסיס יתרת ההכנסה (13,000 שקל). התקנות החדשות? מאפשרות רק 1,000 שקל נוספים, גם אם הדירה מוערכת במיליונים.
הפחד הסמוי: האם בנק ישראל צופה ירידת מחירים?
ההיגיון הבנקאי ברור: אם משפחה לקחה הלוואה במינוף של 60% משווי הדירה, וערך הנכס יורד ב-15%, המינוף בפועל קופץ פתאום ל-70%. בנק ישראל, כך נראה, מעדיף "להקדים תרופה למכה" ולהגביל את המינוף כבר עכשיו, לפני שמשבר אפשרי יתפרץ.
השכבות החלשות משלמות את מחיר ההגנה על היציבות הפיננסית
בשורה התחתונה בנק ישראל מתווה מדיניות דו-כיוונית - הגנה על יציבות המערכת הפיננסית מצד אחד, ותמיכה בצעירים הנכנסים לשוק הדיור מצד שני. השאלה היא האם המהלך יצליח לאזן בין הצורך לרסן מינוף מסוכן לבין שמירה על נגישות לדיור במציאות הישראלית המורכבת.
עם זאת, מי שישלמו את המחיר הן השכבות החלשות. בעיה מהותית ונוספת שממנה מתעלם בנק ישראל, היא היקף משקי הבית שלא יוכלו להיכנס עוד בשערי המערכת הבנקאית, בעקבות המגבלות החדשות. ההוראה החדשה מוציאה באבחת חרב, את היכולת של רבים לקבל הלוואה במערכת הבנקאית. יהיו רבים שיהפכו בעקבות ההוראה החדשה למסורבי המערכת הבנקאית, כלומר, לא יעמדו בתנאים לקבל משכנתה והלוואה לכל מטרה במערכת הבנקאית. המשמעות: אותם משקי בית יאלצו לפנות לאפיקים החוץ בנקאים, היקרים משמעותית.
אותו מהלך של דחיקה מחוץ למערכת הבנקאית, נראה בעיני רבים כשולי, אך יש לו משמעויות כבדות משקל כמו תשלומי ריבית עודפים, שבאים על חשבון התקציב המשפחתי החודשי. עבור אותן משפחות מהמעמד הנמוך, הסכומים הללו באים על חשבון מוצרי צריכה בסיסיים. כמו כן, החזרה למערכת הבנקאית, מהאפיק החוץ בנקאי,מאתגרת ודורשת משאבים מהמשפחה ולפעמים ויתורים כואבים. שיקול יציבות המערכת הבנקאית הוא חשוב, אך גם משק הבית הבודד ואתגרי היום יום, חשוב לא פחות.
אלי הראל הוא רו"ח ויועץ משכנתאות המומחה למסורבים ומשכנתאות עסקיות
