הערת אזהרה שנרשמה בניגוד לצו מניעה
בעקבות פסק הדין בעניין אביתר נ' מדינת ישראל
בית המשפט העליון נתן לאחרונה פסק דין בעניין אביתר נ' מדינת ישראל, שבו נחלקו הדעות באשר לתוקפה של הערת אזהרה שנרשמה בניגוד לצו מניעה זמני. האישה היתה זכאית לדירה מכוח הסכם גירושין. לאחר מכן ניהל הבעל הליך כנגד צד שלישי, שבמסגרתו הוצא צו מניעה שאסר עליו לבצע מכירה של הזכויות בדירה. למרות הצו, רשמה האישה הערת אזהרה לטובתה במרשם המקרקעין. צו המניעה הוסר בסופו של הליך ומשכך יכלה האישה באותו שלב למחוק את הערת האזהרה שנרשמה בניגוד לצו המניעה ולרשום מיד הערת אזהרה חדשה. אולם, האישה לא עשתה כן ונותרה הערת אזהרה שנרשמה בעת שצו מניעה היה בתוקפו. חלפו מספר שנים ועל הדירה הוטל שעבוד לטובת רשויות המס בהתאם לסעיף 11א(2) לפקודת המיסים (גביה) בגין חובות של הבעל.
האישה טענה כלפי רשויות המס כי הערת האזהרה שרשמה מהווה מעין שעבוד ולכן היא עדיפה על החוב לרשויות המס.
בבית המשפט העליון לא היה חולק כי הערת אזהרה מוגדרת כשעבוד ואם היא נרשמה כדין, הרי שהיא קודמת לשעבוד לפי פקודת המיסים (גביה). אולם, התעוררה שאלה האם יש לתת תוקף להערת האזהרה לנוכח העובדה שהיא נרשמה בניגוד לצו מניעה.
בעניין זה נחלקו הדעות. המשנה לנשיא השופט סולברג סבר, כי מכיוון שהערת האזהרה נרשמה שלא כדין, אין לתת לה תוקף. הוא הבהיר כי מבחינה מהותית, רישום הערת אזהרה בניגוד לצו מניעה אינו שונה ממקרה שבו נרשמה הערת אזהרה על בסיס מסמך מזויף. אי אפשר לתת תוקף להערה שכזו גם אם במעלה הדרך נמצא לה מקור צ’לגיטימי להיאחז בו. השופט סולברג הדגיש, כי כדי שצווים שיפוטיים יאכפו ויכובדו מן הראוי לנקוט מידה של חומרה כלפי מי שמפר אותם ואין לתת תוקף לפעולתם.
לעומת זאת, השופטת רונן סברה כי אין תועלת ציבורית בחיוב למחוק את הערת האזהרה ולרשום אותה שוב. הרישום של הערה בניגוד לסעדים זמניים לא פגע באינטרס או זכות של רשויות המס, שבאותה העת לא היו רשומים שעבודים לטובתם. על כן, ההערה תקפה וגוברת על השעבוד של רשויות המס.
השופטת ברק-ארז הוסיפה וקבעה כי גם אם נפל פגם ברישום הערת האזהרה, הרי שיש להעדיף את עקרון הבטלות היחסית על פני בטלות מוחלטת, ומשום כך אין לנקוט בצעד קיצוני של ביטול תוקף הערת האזהרה אף ביחסים מול נושה מאוחר.
ברם, נראה כי "העיקר חסר מן הספר" ויש אינטרס נוסף שראוי לבוא לידי ביטוי.
הערת אזהרה היא צורך ציבורי. על כן, נקבע בפסיקה כי גם אם אדם ויתר על ההגנה שמקנה לו הערת האזהרה, מחייבים אותו לרשום את ההערה כדי למנוע תאונות משפטיות של עסקאות נוגדות. על כן, אם לא רשם הערת אזהרה הוא מוגדר כחסר תום לב ויועדף על פניו קונה מאוחר יותר. כך קבע בית המשפט בפסק הדין בעניין גנז (ע"א 2643/97) "תום-הלב דורש כי מי שהתחייבו כלפיו לעשות עיסקה במקרקעין יעשה ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה על דבר העסקה שנעשתה בפנקסי המקרקעין ("טאבו"). בכך הוא לא רק מגן על האינטרס העצמי שלו, אלא גם מתחשב באינטרס של בעל עסקה שנייה, אשר עשוי לרכוש את הנכס לאחר עיון בפנקסי המקרקעין ומתוך מחשבה מוטעית כי לא נערכה עסקה ראשונה".
לכן נראה כי אם נבטל את הערת האזהרה מחמת צו מניעה שהוחל על מכירת המקרקעין, המשמעות היא פגיעה באינטרס הציבורי, שהרי עלולה הייתה להיווצר תאונה משפטית במקרה של עסקה נוגדת. יתירה מכך, נראה שצו המניעה שאסר על טרנסקציה לא אסר על רישום הערת אזהרה שתשקף את העובדה כי כבר נעשתה התחייבות של הבעל כלפי אשתו. אילו היה אותו צד ג' מבקש צו גם כנגד רישום הערת האזהרה, הבקשה הייתה נדחית על ידי בית המשפט, שכן האינטרס הציבורי היה נפגע. מטרתה של הערת אזהרה היא להזהיר. כלומר, שאדם המעיין בנסח מרשם המקרקעין יידע כי נעשתה עסקה לגביהם. גם אם עסקה זו תתברר כחסרת תוקף, יש הכרח לשקף את קיומה. לכן גם נראה שבניגוד לעסקה שבה מסתמכים על מסמך מזויף, במקרה דנא, פעל רשם המקרקעין נכון כאשר רשם את הערת האזהרה וגם אילו היה יודע על קיומו של צו מניעה הוא היה נדרש לרשום את ההערה (להבדיל מרישום עסקה).
מכל מקום, אף אילו הערת האזהרה הייתה נוגדת לצו המניעה, נראה כי קיום הערת האזהרה חורג מגדר האינטרסים של הצדדים לעסקה ונוגע לאינטרס הציבור שהמרשם ישקף את העסקאות שנעשו ביחס למקרקעין. על כן, אף אם צודק השופט סולברג כי יש לראות בחומרה פעולה בניגוד לצו מניעה ויש למצות את הדין עם מי שעושה כן, אין לבטל את הערת האזהרה, שהרי בכך "מענישים" גם את הציבור ומסכנים אותו בתאונות משפטיות. מזווית ראיה זו נראה כי נכון היה לתת תוקף להערת אזהרה שמשקפת עסקה שאכן נעשתה, וזאת גם אם הרישום היה בניגוד לצו מניעה זמני. מכיוון שנכון להותיר על כנה את הערת האזהרה, הרי שיש לה תוקף גם לעניין הגדרתה כשעבוד כלפי צדדים שלישיים שהטילו שעבוד מאוחר יותר.
