שובן של קבוצות הרכישה? המשמעות לבעלי מקרקעין בעקבות הטלת מס רכוש לאחר 25 שנים
לאחר שלא מעט דובר עליו בחודשים האחרונים, ביום רביעי האחרון ובמסגרת חוק ההסדרים, יצא תזכיר החוק להטלת מס רכוש למקרקעין פנויים, אותו מס שבעצם בוטל לפני 25 שנים. למה "בעצם" כי החוק והתשתית נשארו אותו הדבר, המס עצמו ירד ל-0%, כך שברגע שהמדינה מחליטה להחזיר אותו, היא יכולה לעשות זאת ללא בעיה או יצירה מחדש של מערך כלשהו.
כאמור, 25 שנים לא הוטל מס שנתי על קרקעות, דירות ונכסים לא מנוצלים. האינטרס של המדינה הוא ברור: הכנסות של מיליארדי שקלים בשנה. וכן, עידוד שימוש יעיל במקרקעין לא מנוצל, שהרי מדינת ישראל אינה שופעת בקרקעות גם כך ובאמצעות לחץ כלכלי על בעליהן, עשוי לאפשר קידום ופיתוח מהיר, במיוחד במקרים שבעלי מקרקעין "חושבים" על הקרקע וממתינים לעליית הערך שלה.
עבור בעלי המקרקעין, המשמעות הישירה והמיידית היא שהחזקה שלהן עלולה להפוך לעול כלכלי. מי שלא יפעל למכירה, תכנון או קידום של המקרקעין עשוי לשלם מס רכוש שנתי משמעותי שיפגע ברווחיות הכוללת של הקרקע בעתיד.במקביל, גם כיום חברות יזמיות רבות כבר מאטות את קצב רכישת הקרקעות בשל עלייה חדה בריביות, ירידה בהיקף האשראי הבנקאי, עלויות מימון גבוהות וחוסר ודאות רגולטורית. השילוב בין סביבה כלכלית מאתגרת לבין צפי להחלת מס רכוש חדש, גורם ליזמים לנקוט גישה זהירה ולהימנע מרכישת קרקעות יקרות מדי או לא בשלות תכנונית – מה שעשוי להקשות עוד יותר על מכירה ישירה לקבלנים או יזמים.
אני מעריך כי המהלך יגרום לכך שבעלי מקרקעין שינסו למכור את נכסיהם, ייתקלו באתגרים חדשים שעד כה לא התמודדו איתם ברבע המאה האחרונה. למשל, קונים שידרשו הנחות משמעותיות או תנאי תשלום נוחים ומרווחים יותר בשל עלויות המס הצפויות ועד להסכמים מול קבלנים כשאר הם בעלי כח משמעותי מול בעלי הנכס. על כן, יחלו לצוץ כל מיני פתרונות חדשים, כמו מכירות באמצעות חברות ניהול ושיווק, שירכזו את הבעלים לקבוצות מאורגנות למימוש (במקרה של קרקעות). אותן חברות, יהפכו לשחקן המרכזי בשוק הקרקעות בשנים הקרובות בשל הצורך בהסכמי שיתוף וניהול מקצועיים להסדרת תהליכי המכירה או הפיתוח.
צריך לשים לב לשינויים הטכנולוגיים העצומים שקרו במהלך השנים מאז שבעיות הגבייה אילצו את המדינה לאפס את מס הרכוש על המקרקעין. עם השינויים הדיגיטליים ובעיקר התפתחות הבינה המלאכותית, אפשרויות הגבייה הן הרבה יותר רלוונטיות ומשמעותיות משהיה בעבר. לכן, חזרתו של המס צפויה לעשות שינויים מרחיקי לכת בתחום המקרקעין מכיוון שניהול לא נכון או דחיית מימוש, עלולים לחשוף את בעלי המקרקעין לעלויות מיסים כבדות כאשר מאידך, חברות קבוצות רכישה וחברות שונות עלולות גם כן לנצל את המצוקה של בעלי המקרקעין מהחשש בהוצאות הכבדות.
אביב טסה הוא עו"ד מומחה לנדל"ן ומקרקעין ובעלי חברת "אגם שביט"
